棚改貨幣化安置措施、相對寬松的置業(yè)政策、一二線城市購房需求外溢，造就2014年以來三四線樓市熱銷。憑借這一機遇，碧桂園、新城控股、中南置地等土儲集中在三四城市的房企實現(xiàn)“彎道超車”，連續(xù)幾年銷售排名迅速攀升。曾經(jīng)聚焦一二線的融創(chuàng)、旭輝、中駿等房企紛紛效仿，下沉至三四線。

2018年下半年起，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊，樓市整體成交也隨之下滑。如今市場前景不明，曾經(jīng)“重倉”三四線的房企將何去何從，誰開始撤離，誰還在堅守？

全年成交同比降幅或達(dá)15%

在中央嚴(yán)控金融風(fēng)險、著力推動金融去杠桿的背景下，“催化”三四線樓市發(fā)展的棚改貨幣化安置政策逐漸淡出。公開數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，國家棚改開工量明顯縮減，4成以上省市的棚改計劃開工量同比“腰斬”，山東更是在全省范圍全面取消棚改貨幣化安置獎勵。

“房價上漲壓力較高的熱點三四線城市，更多采用新建棚改安置房形式代替貨幣化安置?！笨硕饳C構(gòu)分析師朱一鳴在接受記者采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體尚處于下行調(diào)整期，特別是對于三四線城市而言，隨著棚改帶動的增量購房需求快速抽離，部分三四線城市市場將面臨調(diào)整壓力。

上半年三四樓市整體成交低迷也印證著上述觀點。據(jù)克而瑞機構(gòu)發(fā)布 數(shù)據(jù)顯示，1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環(huán)比降低14%。僅長三角、粵港澳城市群三四線城市在市場需求尚存與政策利好下成交表現(xiàn)良好；部分前期熱度較高的城市在政策面收緊、居民購買力透支之下，成交萎縮明顯。

對此，朱一鳴分析認(rèn)為，2019年三四線城市市場將加劇分化，全年同比降幅預(yù)計在15%左右。

市場面對下行壓力，三四線城市松綁消息頻出。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2018年至今，全國有接近10個三四線城市，針對限售、限制購買、二手房稅費等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁；另有百城針對人才政策寬松，變相出現(xiàn)調(diào)整。

中西部核心二線城市成熱點

市場步入調(diào)整周期，房企在三四線城市拿地積極性也隨之減弱，投資力度明顯縮減。

在年初舉辦的2018年業(yè)績發(fā)布會上，“回歸一二線”便已成為多家房企戰(zhàn)略共識，世茂、雅居樂、陽光城等房企均表示2019年投資重心將向一二線城市傾斜，如今半年過后成效初現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年第四季度至今，百強房企三四線投資下滑10個百分點。

以雅居樂為例，截至2018年末其3623萬平方米的土地儲備中，約七成土儲集中在三四線城市；2018年全年新增土地投資中，三四線城市的權(quán)益建筑面積占比也近84%。2018年四季度以來，雅居樂戰(zhàn)略在三四線城市投資收縮，投資金額占比下降了22.7%；在其“重點聚焦一二線和核心城市周邊的優(yōu)質(zhì)三線”策略下，加碼布局二線城市，6月更是以逾30億元的總價競得亦莊經(jīng)開區(qū)一宗住宅用地。

無獨有偶，正榮集團(tuán)前6個月新增土儲有8成以上位于一二線城市，嚴(yán)格、高度執(zhí)行了年初提出的“專注二線”戰(zhàn)略；世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線占比也超過一半，相比2018年一二線城市占比均提升10%左右。

拿地體量方面，大型規(guī)模房企在一二線城市拿地上的優(yōu)勢依然顯著。融創(chuàng)、萬科2019年在一二線的新增土儲建面都超過了1000萬平方米。

規(guī)模房企投資集中在二線表現(xiàn)更為明顯。旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面占比超過9成。相比2018年“激進(jìn)”押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上漲40%。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，上半年拿地?zé)狳c二線城市近半數(shù)來自中西部地區(qū)，如重慶、武漢、西安、成都等城市。這也造成上述城市平均地價同比明顯上漲，市場熱度提升。

克而瑞研究中心謝楊春稱，上述城市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，供地較東部核心城市更加充足；土地成交均價相對東部而言仍處于洼地，房企拿地的資金壓力較小。

碧桂園祥生等仍深耕三四線

在部分房企“調(diào)轉(zhuǎn)船頭”回歸一二線城市的同時，仍有部分企業(yè)堅守在三四線拿地。百強企業(yè)中，祥生、福晟、建業(yè)2019年三四線新增土儲建面達(dá)80%以上，較2018年占比不降反升。

“上述企業(yè)發(fā)源于三四線城市且處于深耕三四線階段，戰(zhàn)略上暫未向一二線城市擴(kuò)張?！睂Υ耍x楊春分析稱，祥生專注深耕泛長三角區(qū)域，2019年新增土儲尤其集中于諸暨、宣城等三四線城市，有著“深耕浙江省完成千億銷售”的銷售目標(biāo)；建業(yè)地產(chǎn)則作為河南的龍頭房企，其主要布局的二線城市僅有鄭州，企業(yè)在河南省內(nèi)的影響力和輻射能力較強，鄭州周邊的三四線城市如開封、許昌、洛陽等都為其提供了較多的銷售貢獻(xiàn)。

除上述區(qū)域型房企外，碧桂園仍是上半年三四線拿地 多的企業(yè)，近3500萬平方米新增土儲建面，占其總體新增土儲建面78%，與去年基本持平；綠地在上半年三四線新增土儲建面也突破千萬平方米，占新增土儲的6成左右。

當(dāng)拿地能級下降至三四線城市，長三角、珠三角依然是房企聚焦的重點區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，百強房企上半年拿地總量 的20個三四線城市中，長三角城市占據(jù)14席，珠三角僅有3個城市上榜。其中，溫州以超過500萬平方米的成交建面位列 ，佛山和常州上半年百強拿地也超過100萬平方米。

“房企對于中西部三四線城市的投資態(tài)度謹(jǐn)慎，位于長三角、珠三角已通高鐵的城市尤其受到青睞?！敝x楊春稱，未來一段時間內(nèi)，企業(yè)在三四線拿地或?qū)⒏鼮橹?jǐn)慎，重點轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)基本面、交通配套、人口、產(chǎn)業(yè)等諸多方面指標(biāo)均表現(xiàn)優(yōu)異的城市。

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