2006年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)政策較多的一年，先有國(guó)六條，然后有國(guó)六條細(xì)則，以及土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入、二手房交易個(gè)稅征收、落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等文件。盡管每一項(xiàng)政策都十分溫和，但是已經(jīng)顯示了政府調(diào)整國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。 中新社發(fā) 老羅 攝

每年的9、10月份一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是房地產(chǎn)的銷售旺季，素有“金九銀十”之稱。一年一度的金秋時(shí)節(jié)又將來(lái)臨，國(guó)家持續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控組合拳。7月底國(guó)稅總局下發(fā)通知，要求各地8月1日起開征二手房個(gè)人所得稅；8月19日，央行進(jìn)行第四輪加息……接二連三的宏觀調(diào)控組合拳的出臺(tái)，對(duì)今年的秋季樓市一定有持續(xù)的影響，那么接下來(lái)的9月、10月是不是會(huì)出現(xiàn)往年開發(fā)商所期待的“金九銀十”現(xiàn)象？

金九銀十是否是購(gòu)房良機(jī)？

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)購(gòu)中環(huán)內(nèi)的住房正當(dāng)時(shí)。他分析說(shuō)，5至10年以后，不管是90平方米還是70%或更高的限制比例，對(duì)于新房供應(yīng)基本沒有現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)橹协h(huán)內(nèi)將無(wú)地可造房。要在中環(huán)購(gòu)房只能選擇二手房，然而，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展不會(huì)停止，因此只有用更多的錢才能夠讓中環(huán)的有房族動(dòng)心，讓出城里的居住權(quán)。

漢宇地產(chǎn) 分析師邵明浩認(rèn)為，樓市有一些非常熟悉的詞語(yǔ)，如“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、“保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展”，這就是市民需要真正讀懂的東西?；蛟S政策具體規(guī)定的內(nèi)容對(duì)于普通市民過(guò)于專業(yè)，但是上述幾句話相信大家都能理解，所以穩(wěn)定是大局、房?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)是趨勢(shì)。市民把握上述兩點(diǎn)，就可

以合理安排自己的購(gòu)房時(shí)間表了。目前的房產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是購(gòu)房者，消化這個(gè)政策都不是那么簡(jiǎn)單的事情。但是有一些大的板塊目前還是有一些入市的好機(jī)會(huì)，但是大規(guī)模的購(gòu)房現(xiàn)象可能不太會(huì)出現(xiàn)。如果要購(gòu)購(gòu)的話，相信消費(fèi)者也會(huì)購(gòu)那些有潛力、可以升值的房子。位于外環(huán)的一些比較大的樓盤，銷售壓力還是比較大的。

開發(fā)商熱看今年“金九銀十”

進(jìn)入8月中下旬，開發(fā)商推盤力度加大，其中不僅有新項(xiàng)目及一些大盤的二期、三期工程，更不乏后起之秀的開山之作。根據(jù)漢宇地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份開發(fā)商共推出商品住宅209.51萬(wàn)平方米，全市共成交商品住宅176.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了33.9%和11%，兩個(gè)數(shù)據(jù)甚至超過(guò)了6月份的水平。浦東廣洋華景苑策劃經(jīng)理黃宇偉認(rèn)為，此次宏觀調(diào)控對(duì)于他們沒有太大的影響：“購(gòu)房心里價(jià)位在一萬(wàn)元以上的客戶心理承受能力很強(qiáng)，而且都會(huì)有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，對(duì)區(qū)域、地段、交通配套選擇的余地較大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，他的自住需求很穩(wěn)定，而且這批客戶的數(shù)量在不斷增加。所以地段比較好的樓盤，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)其有信心。較近廣洋周邊的幾個(gè)樓盤銷售非?；鸨?，像海上名苑，第九城市，甚至回復(fù)到宏觀調(diào)控之前的價(jià)格，所以我覺得政策也好，宏觀調(diào)控也好，不一定對(duì)每一個(gè)人都不好的?！闭f(shuō)到金九銀十，他認(rèn)為傳統(tǒng)的規(guī)律依然會(huì)延續(xù)，相對(duì)6、7、8三個(gè)月，9、10月份開發(fā)商會(huì)好過(guò)一些，而且今年的情況會(huì)好過(guò)去年，但是不會(huì)達(dá)到2004年的水平。

剛性需求或左右市場(chǎng)

恒大房產(chǎn)營(yíng)銷管理部的黃女士表示，消費(fèi)者都會(huì)追求自己的心理目標(biāo)，要是超過(guò)這個(gè)目標(biāo)的話，一般人很難接受。從另一塊來(lái)講，消費(fèi)者也有他的剛性需求，比如要結(jié)婚、要改善住房環(huán)境，那么他購(gòu)房子的計(jì)劃就不會(huì)改變，所以如果剛性需求在，這個(gè)消費(fèi)需求也會(huì)相應(yīng)完成。所以，8、9月份，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的成交量應(yīng)該會(huì)上升。

就目前開發(fā)的爵士悅而言，本身量就不是很大，一共有360套的住宅公寓，基本消化了60%的份額。在國(guó)慶節(jié)之際，為更好地推廣，可能還會(huì)有一些促銷活動(dòng)。爵士悅在開盤之日就售出了50多套，取得這樣的佳績(jī)并非賣出去的，而是經(jīng)過(guò)了半年的時(shí)間。所以，爵士悅應(yīng)是一個(gè)在理性市場(chǎng)上推出的一個(gè)理性產(chǎn)品。因此它不會(huì)大起大落，后續(xù)部分也會(huì)持續(xù)地進(jìn)行消化。

購(gòu)房者：想淘便宜房

“金九銀十”期間，新盤、新房源相對(duì)較多，開發(fā)商也經(jīng)常會(huì)有一些促銷活動(dòng)。

家住零陵路的王先生對(duì)筆者表示，購(gòu)房是件“終生大事”，現(xiàn)在居住的房子是80年代的老公房，房屋結(jié)和房屋面積都不能適應(yīng)現(xiàn)在的生活需求。再加上孩子逐漸長(zhǎng)大，他也需要個(gè)人的空間，因此為了改善目前的居住環(huán)境，用了半年的時(shí)間考察了很多樓盤都覺得不甚滿意，后來(lái)聽說(shuō)9月份、10月份是房地產(chǎn)旺季，一般商品在旺季都會(huì)有優(yōu)惠打折活動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外吧？所以，在這期間王先生有購(gòu)房的打算。

而對(duì)于剛剛來(lái)上海自主創(chuàng)業(yè)的楊先生來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是有個(gè)住的地方。楊先生對(duì)筆者說(shuō)，他由于生意的緣故來(lái)上海居住，想在較近購(gòu)個(gè)房子，但是仔細(xì)打聽了一下才知道，現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)高得太離譜了，但房子總是要住的啊。他倒是不太相信什么“金九銀十”的話，只是希望在9月份、10月份房?jī)r(jià)能夠回落，趨于平穩(wěn)。

專家觀點(diǎn)

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉認(rèn)為：“八月底的集中放量體現(xiàn)了開發(fā)商作為市場(chǎng)供給方的心態(tài)，他們迫切期望在傳統(tǒng)的“金九銀十”期通過(guò)銷售量的回暖來(lái)緩和資金壓力。因?yàn)楫?dāng)前對(duì)土地的緊縮暫時(shí)與銷售無(wú)關(guān)，然而對(duì)銀根尤其是開發(fā)貸款的從嚴(yán)，卻迫使開發(fā)商必須通過(guò)市場(chǎng)銷售來(lái)回籠資金。

易居研究院高端評(píng)論員、研究員楊紅旭則對(duì)筆者表示：可以肯定的是，前幾年意義上的“金九銀十”今年不會(huì)再出現(xiàn)了。今年上海樓市走勢(shì)與去年相仿，只是比去年要好一些。去年宏觀調(diào)控后，5-8月連續(xù)4個(gè)月住宅交易量都不足100萬(wàn)平方米，而今年5月開始的宏觀調(diào)控，使七月份住宅交易量下滑至152萬(wàn)平方米(五月份為245萬(wàn)平方米)，但8月份即回升到174萬(wàn)平方米。因此說(shuō)，今年9、10兩個(gè)月的形勢(shì)應(yīng)比去年同期樂觀一些，但持續(xù)的調(diào)控已從根本上改變了部分消費(fèi)者的預(yù)期心理，也就是說(shuō)他們不會(huì)在半年以內(nèi)的短期內(nèi)進(jìn)行入市操作。

對(duì)于今年“金九銀十”是否會(huì)到來(lái)，漢宇地產(chǎn) 分析師邵明浩則較為樂觀。他認(rèn)為今年“金九銀十”的表象將強(qiáng)于去年。8月以來(lái)，新房推盤量的增加雖然沒有形成銷售量的同比增加，但是對(duì)銷售量的帶動(dòng)作用還是比較明顯的。隨著9月份新盤供應(yīng)量的近一步增加，價(jià)格戰(zhàn)在所難免，而隨著價(jià)格的進(jìn)一步回歸，消費(fèi)者的入場(chǎng)信心也會(huì)逐步提升，相信經(jīng)過(guò)兩年宏觀調(diào)控的上海樓市今年“金九銀十”的表現(xiàn)應(yīng)該強(qiáng)于去年。

　　　　　(作者：王穎穎 張海江)