李某與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購協(xié)議書》，交納了3萬元定金，約定一個(gè)月后簽訂正式商品房購賣合同。一個(gè)月后因房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商不愿與李某簽訂正式購賣合同，提出解除所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》，并要求李某拿回定金。李某不同意，要求繼續(xù)履行原協(xié)議。在李某與開發(fā)商協(xié)商過程中，開發(fā)商將該房以更高的價(jià)格賣給了其他人，并辦理了預(yù)售商品房合同登記備案手續(xù)。

　　由于李某認(rèn)購的房屋已售予他人且辦理了合同登記備案手續(xù)，李某無奈之下，只能以開發(fā)商違約、要求賠償損失為由向法院提起訴訟。法院較終判決解除《認(rèn)購協(xié)議書》，開發(fā)商雙倍返還李某定金，并支付利息。

　　政策法規(guī)解讀

　　《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。

　　第五條：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》。

　　第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房購賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房購賣合同。

　　《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房購賣合同。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?p>

　　交易提醒

　　從上述案例可知，開發(fā)商在與購方簽訂認(rèn)購書后未有正當(dāng)理由不履行約定，購方應(yīng)如何保護(hù)自己權(quán)益呢？有關(guān)專家建議：

　　1．根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人通過認(rèn)購等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因此，購方遇到開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后無理解約的，可據(jù)此通過司法途徑追究開發(fā)商責(zé)任。

　　2．如購房者與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書已具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的購賣合同的主要內(nèi)容的，而開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款的，則建議購房者在保護(hù)自身權(quán)益時(shí)，可向法院主張將認(rèn)購書認(rèn)定為商品房購賣合同，要求開發(fā)商履行合同；如開發(fā)商已將房屋另賣他人的，購房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

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