90平方米的兩房較合適

　　小戶型住宅是小面積住宅是一回事嗎？購購小戶型是不是就是購購小面積住宅呢？90平方米的住房分割成幾房較適合居??？

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿提醒購房者，購購90平方米左右的住宅，房型考察尤為重要，各房間面積可小，但功能要齊。據(jù)馮泓睿介紹，打算購購90平方米以內(nèi)住宅的購房者，頭先需要區(qū)分小面積住宅與小戶型住宅的概念。一般而言，小面積住宅主要以住宅面積大小的特點作為賣點，對于住宅的使用功能等沒有嚴(yán)格的限制(如：酒店式公寓)。而小戶型住宅為了保持住宅完整的使用功能，對于不同房型的住宅給予了面積范圍的限制。所以為了保證日常生活的質(zhì)量，購房者在選擇小戶型住宅時，需要對房型的劃分特別注意。

　　一般而言，總面積在90平方米左右的二房比較科學(xué)，既保證了住宅日常的使用功能，又滿足了總面積90平方米以內(nèi)的硬性指標(biāo)，對于三口之家而言，90平米以內(nèi)的二房相對是一個不錯的選擇。在住宅面積90平方米限制的條件下，一房這樣的房型分割對于多口之家的客戶而言，不是特別合理。

　　由于受到總面積的限制，因此小戶型不是舒適性住宅，而是實用性住宅，故每個房間的面積也應(yīng)該控制在一定的范圍內(nèi)。專家介紹，臥室的面積應(yīng)控制在16平方米左右，衛(wèi)生間在4～6平方米，廚房在5～6平方米，客廳在12～40平方米左右。

　　配套、都不能少

　　對于年輕人來說，專家認(rèn)為并不是所有的物業(yè)都合適，因此也有必要進(jìn)行篩選。綜合考慮，主要從以下三個方面進(jìn)行考量。

　　頭先是生活便利。購房自住，主要是要考慮到生活的方便，因此周邊的生活配套設(shè)施必須齊備，大型的購物設(shè)施諸如大賣場、綜合市場等必須具備，較好是在10時辰的步行范圍之內(nèi)；再就是醫(yī)院、學(xué)校、幼托設(shè)施等也不能缺少；還有諸如銀行、餐飲店等也應(yīng)有分布。要求如果再齊全一些的話，那么文化娛樂設(shè)施也能找到。

　　其次，交通狀況良好。對于上班一族來說，便捷的交通狀況必不可少，否則將會由此而帶來諸多不便。目前性價比較高的交通設(shè)施是軌道交通，快捷而且所耗費的成本不是很高，因此購房者還是盡量在軌道交通線路附近尋找房源。

　　再就是居住環(huán)境也要做一番考察，比如小區(qū)周邊的綠化情況，人文景觀狀況等等，甚至連周邊居民的組成都可做考察。較好是選擇在社區(qū)周邊綠化狀況良好，人文景觀豐富，周邊居民素質(zhì)高的地方居住。

　　此外，考慮到日后轉(zhuǎn)讓方便，專家認(rèn)為要充分重視小戶型的。就目前的情形開看，購購小戶型大多為年輕人，很多是出于過渡的目的。而隨著家庭結(jié)構(gòu)的變遷，可能會面臨二次置業(yè)的情形，因此這時手中的小戶型是否容易方便售出，同時是否會保值，就顯得尤為重要了。因此專家認(rèn)為應(yīng)該挑選具有或者保值功能較強(qiáng)的區(qū)域。

　　物業(yè)的在很大程度上由地段來決定，一般情況下，街道、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施成熟的區(qū)域，購物便利，靠近公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校等場所的區(qū)域，以及租賃熱點區(qū)域的房屋容易出售，保值功能也相應(yīng)比較強(qiáng)。同時，水景、江景以及靠近綠地周邊的物業(yè)，也不俗。

　　挑選房型不能馬虎

　　由于種種原因，小戶型在房型的設(shè)計上會存在缺陷，因此在選房時要注意避免。專家建議購房者盡量選擇板樓。由于塔樓的居住密度高，部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變，面積使用率不高等缺點，有的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，使得塔樓逐漸不再受到購房者的歡迎。而板樓正好可以克服塔樓的這些缺點。

　　90平方米左右的兩房，怎樣設(shè)計才算合理呢？五合智庫建筑設(shè)計室主管吳茂輝認(rèn)為應(yīng)該表現(xiàn)在以下四個方面：

　　頭先是房型方正，南北通透，全明設(shè)計，每個房間都有窗戶與外界相通，這樣整個居室的采光、通風(fēng)等都會不會受到影響。如案例中除了四個主要房間都設(shè)計了窗戶之外，連衛(wèi)生間也安裝了窗戶，這樣有利于污濁空氣的散發(fā)。

　　其次就是房型的平面緊湊實用，功能布局合理。臥室和起居室的面積應(yīng)該比應(yīng)該合理，臥室應(yīng)該較為寬敞。專家認(rèn)為，主臥室可以適當(dāng)大一些，如達(dá)到20平方米左右，其中可以安排一個衛(wèi)生間、衣櫥等。

　　再就是功能齊全，不能遺漏生活陽臺、儲物間等。如圖1所示戶型中，廚房獨立，與客廳分開，可以避免室內(nèi)空氣被油煙所污染；同時客廳面積適中，能夠保證有足夠的活動空間，觀景陽臺或飄窗等。設(shè)計有生活陽臺，這樣可以用于晾曬衣物等，同時也設(shè)置有儲物間，這樣家中的雜物便有了安置的地方。

　　還有就是面積浪費少。圖1房型比較各個區(qū)域基本上都得到了合理利用，較為難以處理的走道面積也與客廳有機(jī)地結(jié)合在一起，不至于形成浪費。

　　小戶型的房型在哪些方面容易出現(xiàn)問題呢？吳茂輝針對具體房型對此做出具體解答。

　　問題一：過道面積過大或不合理

　　過道面積過大或不合理，這是在小戶型房型中會經(jīng)常碰到的毛病。面積過大會造成浪費；而如果設(shè)計不合理，則會影響到其他房間的使用，較常見的方式為走道設(shè)計在客廳中間，這樣做的結(jié)果是客廳的領(lǐng)域感完全喪失?？蛷d的前半部分實際上也是過道，可以試想這樣的情形：欣賞電視節(jié)目時正看到精彩處，偏偏有人在電視機(jī)前來回走動，這會帶來什么樣的結(jié)果？

　　是否設(shè)置生活陽臺，這也是很容易忽略的地方。生活陽臺其實是小戶型中一個很重要的組成部分，如果缺少了生活陽臺，會給居住者帶來一些不便，如無處晾曬衣服等。

　　問題二：分割不合理造成浪費

　　如果在分割時將房間分割得不太合理，極為容易造成面積浪費，這對于面積本來就有限的小戶型來說，是一種較為糟糕的結(jié)果。在圖3中，客廳北端分割出一小塊地方作為“儲物間”，這種做法過于隨意，因為這樣的后果造成儲物間與衛(wèi)生間之間的部分既不能當(dāng)成客廳使用，也不能作為餐廳，成為一塊閑置面積。而與此同時，客廳的面積卻被硬生生減少了。

　　問題三：房間面積比例不當(dāng)

　　每個居室都有一定的面積要求，如果小于這個要求時，便會影響其居住功能。客臥的面積與主臥相比，如果明顯要小得多，比例失調(diào)，居住其中有局促感。這是由于整個房型不規(guī)則，北部面寬不夠所致。類似的情形還有臥室面積過大，而擠占客廳面積等。

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