買房入住之后，業(yè)主首先要做的就是定時支付物業(yè)費(fèi)用。那到底什么是物業(yè)費(fèi)呢？我們?yōu)樯斗墙徊豢桑课覀兘坏腻X都去哪兒了？物業(yè)費(fèi)又是由哪些項目組成的？物業(yè)部門都管哪些事兒呢？

一、什么是物業(yè)費(fèi)

1、物業(yè)費(fèi)的概念

物業(yè)管理公司依據(jù)物管服務(wù)合同，為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)付出的費(fèi)用就叫物業(yè)管理費(fèi)。

2、物業(yè)費(fèi)的組成

物業(yè)費(fèi)由以下8項費(fèi)用構(gòu)成，測算出來后全部相加即為公共性服務(wù)費(fèi)用。

（1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，其中包括人員費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，其中包括：公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi)；給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；電氣和燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新準(zhǔn)備金等。

（3）綠化管理費(fèi)：指的是小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，其中包括了綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)等。

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)，其中包括了清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。

（5）保安費(fèi)是對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用，若不是封閉式小區(qū)則不能收取保安費(fèi)。包括保安器材裝備費(fèi)（保安系統(tǒng)、保安器材等）；保安人員人身保險費(fèi)；保安用房及保安人員住房租金等。

（6）辦公費(fèi)，其中包括了交通費(fèi)（車輛及保險維護(hù)費(fèi)用）、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書報費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金（含水電費(fèi)）、其他雜項等。

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率，其中固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

（8）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

二、物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)收入高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。但費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)受有關(guān)政策法規(guī)的制約，不可違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，不能亂收費(fèi)。

2、根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不易取得用戶的支持。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，又違背了市場規(guī)則。

3、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高。

4、物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項目越多，工作量越大，賠本就越多。

5、物業(yè)管理公司為業(yè)主提供的服務(wù)項目不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有些項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主面議洽談而定，有些項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時，有些項目是一次性收費(fèi)，有些項目則是定期收取。

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