支持住房租賃資產(chǎn)證券化文件日前正式發(fā)布。

4月25日，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等予以明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

無獨有偶，《通知》下發(fā)的前4月24日，上交所發(fā)布《上海證券交易所債券質(zhì)押式三方回購交易業(yè)務(wù)指南》（以下簡稱《業(yè)務(wù)指南》）和《上海證券交易所中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司債券質(zhì)押式三方回購交易及結(jié)算暫行辦法》（以下簡稱《結(jié)算辦法》），對即將推出的上交所債券質(zhì)押式三方回購模式進行規(guī)范?！督Y(jié)算辦法》確立了ABS可作為三方回購質(zhì)押標的的事實。

專業(yè)人士表示，《通知》和《結(jié)算辦法》相繼出臺，對于住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展無疑具有相當?shù)睦靡饬x。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，住房租賃的資產(chǎn)證券化發(fā)展進程當中，多元化投資主體和規(guī)?；吭慈孕璐罅ε嘤愘M和土地瓶頸需打通。專家建議，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應(yīng)從全局高度謀劃，加強監(jiān)管協(xié)調(diào)。

《通知》+《結(jié)算辦法》利好ABS

兩部委聯(lián)合下發(fā)的《通知》，旨在推進住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發(fā)展。

《通知》明確，開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)等；優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化；鼓勵住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化；在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，強化中介機構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面提出了要求；要支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），等等。

中國國際工程咨詢公司研究投融資處處長羅桂連博士表示，證監(jiān)會和住建部一直努力推動住房相關(guān)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，《通知》是國家提出加快發(fā)展住房租賃市場之后下發(fā)的個支持住房租賃資產(chǎn)證券化文件，是對前一階段政策思考的一個總結(jié)和發(fā)布，是一個具有指引和指導(dǎo)性質(zhì)的規(guī)范性文件。

在《通知》下發(fā)的前一晚，上交所發(fā)布《結(jié)算辦法》，對即將推出的上交所債券質(zhì)押式三方回購模式進行規(guī)范，明確ABS可作為三方回購質(zhì)押標的。

同時發(fā)布的《業(yè)務(wù)指南》規(guī)定，三方回購的擔(dān)保品范圍為上交所上市交易或者掛牌轉(zhuǎn)讓的債券：包括公開發(fā)行債券、非公開發(fā)行債券和資產(chǎn)支持證券。其中，資產(chǎn)支持證券的次級、已經(jīng)發(fā)生違約或經(jīng)披露其還本付息存在重大風(fēng)險的債券和資產(chǎn)支持證券不得用于質(zhì)押。

專業(yè)人士分析，三方回購交易中，交易雙方可以指定多個質(zhì)押券籃子，由中證登依據(jù)相關(guān)規(guī)則自動選擇質(zhì)押券。因此，理論上來說，如果三方回購交易量足夠大，ABS的接受度、成交量也會水漲船高，這也是當前引起部分市場參與者高度關(guān)注的重要原因。三方回購的推出，長遠來看對于提高非公開債和ABS的流動性均具有重要意義。

“事實上，不光是住房租賃領(lǐng)域，很多領(lǐng)域都普遍缺乏退出渠道，而資產(chǎn)證券化是原始權(quán)利人通過資產(chǎn)形成的穩(wěn)定現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，通過收益法評估測算資產(chǎn)價值，實現(xiàn)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給合格投資者的過程?！眹野l(fā)改委PPP專家張宇表示，三方質(zhì)押式回購正式將資產(chǎn)證券化納入其中，將極大地刺激公募基金、銀行理財?shù)荣Y管產(chǎn)品的配置欲望，對提升資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交易的流動性及穩(wěn)定性起到重要的作用。

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出加大對住房租賃企業(yè)的支持力度。

據(jù)《中國證券報》報道，截至2018年1月31日，類REITs產(chǎn)品呈加速增長態(tài)勢，累計發(fā)行數(shù)31只，累計發(fā)行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年復(fù)合增速高達89.8%。迄今發(fā)行的31只產(chǎn)品均為類REITs 產(chǎn)品，國內(nèi)目前還沒有標準REITs。

“痛點”仍在 不可回避

各項政策推動下，住房租賃的資產(chǎn)證券化將取得快速發(fā)展可以期待，但過程中仍有“痛點”無法回避，即多元化投資主體和規(guī)模化房源需要大力培育，稅費和土地瓶頸需打通。

《通知》特別提出，要營造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化的建設(shè)或運營機構(gòu)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

“目前國內(nèi)保險公司、社?；稹B(yǎng)老金的資金規(guī)模較小，參與資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資的能力與意愿均不強，成本較低的銀行資金仍為主要資金來源?！绷_桂連表示，新的資管辦法出臺后，銀行理財資金購買ABS產(chǎn)品受限，因此，中長期機構(gòu)投資者的引入是住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來規(guī)?；l(fā)展的重要突破口，而要吸引多元化投資，ABS發(fā)行收益需要有明顯提高。

與此同時，從事規(guī)?；赓U的房企和房源相對較少是一個不容忽視的現(xiàn)實。

“真正的上規(guī)模的涉足長租的房企非常少，原因有兩個：其一是國內(nèi)住房大多還是個人和家庭戶持有；其二，住宅的租售比差距過大，賣房較租房獲利更大、更快。因此導(dǎo)致規(guī)模化的租賃企業(yè)稀缺?！绷_桂連表示，培育成規(guī)模的租賃機構(gòu)是一個挑戰(zhàn)，很大程度上決定了政策能否落地。

土地價格和稅費的“兩高”以及率的“一低”，導(dǎo)致目前所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是類REITs，而非真正的REITs。

上海首例“只租不售”地塊的成功出讓及運營具有示范效應(yīng)：樓板價不到6000元/平方米，由國企參與運營。

“目前所說的專業(yè)機構(gòu)，大多指平臺公司，上海模式的嘗試就比較好?！绷_桂連表示，政府給平臺公司的土地價格非常低，就可以實現(xiàn)以比市場低的價格把房子租出去，整個租金收益率能夠達到資產(chǎn)證券發(fā)展對市場的基本的要求，搞資產(chǎn)證券化才有條件。

張宇則認為，就租賃住房資產(chǎn)證券化而言，應(yīng)該打通資產(chǎn)證券化涉及的稅費、土地等多方面的瓶頸，比如，國家試點開展的集體建設(shè)用地租賃住房，應(yīng)該就集體土地上建設(shè)的房屋如何抵押給資產(chǎn)支持證券投資計劃進行深入研究，特別是集體土地房屋的價值評估，而不要讓好政策在特定領(lǐng)域無法發(fā)揮。

ABS業(yè)務(wù)需從全局謀劃

“資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應(yīng)從全局高度謀劃，加強監(jiān)管協(xié)調(diào)。”羅桂連建議。

首先，要推動研究制訂統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化法等基本法規(guī)。稅務(wù)處理是資產(chǎn)證券化的重要基礎(chǔ)性問題，“稅收中性”原則需要得到貫徹和落實，不宜因為開展資產(chǎn)證券化或REITs而帶來額外的稅收負擔(dān)。同時，管理人需對證券化的交易結(jié)構(gòu)進行嚴密安排，降低證券化的交易稅負與資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間的稅負，避免雙重征稅風(fēng)險或減少其影響。

其次，培育專業(yè)化的中介機構(gòu)團隊。在統(tǒng)一法律框架內(nèi)，明確保險資產(chǎn)管理公司、證券公司、基金管理公司等非銀行業(yè)金融機構(gòu)從事資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的受托人身份，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的交易結(jié)構(gòu)中，受托人是核心，應(yīng)當根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗，構(gòu)建以受托人為核心的治理結(jié)構(gòu)。

建議相關(guān)監(jiān)管部門適當降低準入標準，積極引導(dǎo)保險、社?；稹B(yǎng)老金等中長期機構(gòu)投資者參與住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資。另外可通過設(shè)置一些優(yōu)惠政策增強主流機構(gòu)投資者參與投資的積極性。提高產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的精細化以實現(xiàn) 定價。目前國內(nèi)包括住房租賃項目在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)普遍簡單，存在尚不能滿足不同投資者的投資需求，保險資金對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品興趣不大等問題。

要強化后續(xù)管理。國內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)目前呈現(xiàn)出“重發(fā)行、輕管理”的現(xiàn)象，不利于該類業(yè)務(wù)的長遠健康發(fā)展。

張宇建議，住房租賃資產(chǎn)證券化還可與轉(zhuǎn)型后的城投公司開展相關(guān)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，組建專門的住房租賃投資建設(shè)和運營公司，不僅可以通過政府采購所建房源，提供投資補助或運營補貼等方式獲得政府寶貴的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，更重要的是可以發(fā)揮之前保障安置房建設(shè)管理的經(jīng)驗，為真正轉(zhuǎn)型打基礎(chǔ)。還可以和專業(yè)的租賃管理機構(gòu)合資合作，打造自身的住房租賃品牌。

“政策執(zhí)行中，要防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用租賃住房資產(chǎn)證券化套利并輸血給房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)商通過已建完并管理運營的租賃住房發(fā)起資產(chǎn)證券化，作為原始權(quán)利人的房地產(chǎn)開發(fā)商利用轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所獲的權(quán)益性資金，用于其他房地產(chǎn)項目，特別是當資本金使用撬動開發(fā)貸，形成新的杠桿?！睆堄畋硎尽?/p>

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