“如果每個項(xiàng)目都是開盤售罄，說明市場的需求還是很旺盛的，通常離交易量回升也不遠(yuǎn)了?！苯衲暌詠?，西安樓市一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，隨著獲批預(yù)售的項(xiàng)目增多，5月市場出現(xiàn)明顯升溫。對此，西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者如此解讀。

“紅五月”乍現(xiàn)，成為熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年5月，20個熱點(diǎn)城市新房成交1608萬平米，環(huán)比上漲15.1%，同比上漲23.6%。

二手房交易同樣明顯升溫，但幅度不及新房。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的熱點(diǎn)城市交易量達(dá)到近一年來的值，北京等城市的交易價格還出現(xiàn)小幅回調(diào)。

新房和二手房的市場邏輯不盡相同。隨著熱點(diǎn)城市進(jìn)入存量時代，后者多由換房需求來驅(qū)動。前者則由于一二手房價格倒掛，催生了大量需求。但熱點(diǎn)城市升溫的背后，共性仍然存在：庫存下降導(dǎo)致供需邏輯生變，落戶新政催生需求釋放。

成交量升溫

今年5月，在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的20個熱點(diǎn)城市中，有16個城市的新房成交面積出現(xiàn)環(huán)比提升，13個城市同比提升。其中，一線城市成交面積環(huán)比上升35%，同比上揚(yáng)4.5%。其中，北京的環(huán)比升幅較大，達(dá)到114%，廣州、深圳漲幅也都在22%以上。

北京并不是上述熱點(diǎn)城市中漲幅者。環(huán)比漲幅的是南寧，交易面積上漲了166.4%；同比漲幅的是成都，交易面積上漲246.9%。

2018年春節(jié)后，多個熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房供不應(yīng)求的狀態(tài)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研，西安樓市出現(xiàn)季節(jié)性供應(yīng)不足，多人搶一套房的現(xiàn)象十分常見；成都樓市則出現(xiàn)“萬人搖號”的現(xiàn)象，熱門樓盤的中簽率多在個位數(shù)，部分項(xiàng)目甚至不足1%。

前述西安房企人士表示，出于環(huán)保的考量，西安剛經(jīng)歷4個月左右的冬季停工，因此新房供應(yīng)季節(jié)性不足，加之限價政策較為嚴(yán)厲，很多項(xiàng)目推遲開盤時間，導(dǎo)致年初西安新房供應(yīng)短缺。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，在成都、杭州、南京等熱點(diǎn)城市，近期都出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的現(xiàn)象，并刺激購房者進(jìn)入新房市場。但近幾個月來，政府部門在預(yù)售價格審批中有所松動，新房供應(yīng)量出現(xiàn)回升，并推動成交量升溫，一二手房價格的“剪刀差”也有所縮小。

相比之下，二手房市場的火爆程度不及新房，但也已出現(xiàn)升溫態(tài)勢。根據(jù)上海易居研究院對10個典型城市的監(jiān)測，5月十城二手房成交約7.5萬套，環(huán)比增加16%，同比增加2%。從量來看，5月成交量是近11個月的值。

在一些存量房占比較大的城市中，二手房交易升溫較為明顯，并反映出整體市場升溫的態(tài)勢。

以北京為例，據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽18096套，同比上漲67.5%，環(huán)比增長32.3%，這是2017年3月以后的同環(huán)比同步上漲，值創(chuàng)下了14個月以來的新高。在價格上，5月北京二手住宅成交均價環(huán)比4月上漲了0.6%，漲幅較4月略微擴(kuò)大了0.3個百分點(diǎn)。

我愛我家市場研究院院長胡景暉表示，去年“317新政”后，北京二手房交易節(jié)奏大幅放緩。到今年春節(jié)后，隨著市場的進(jìn)一步回溫，購房者在購房前的考慮時間縮短，看房次數(shù)減少，決策更加迅速，市場交易節(jié)奏明顯加快。

鏈家地產(chǎn)北京朝陽區(qū)定福莊門店的業(yè)務(wù)員也反映，今年春節(jié)后，該區(qū)域的新增房源量和帶看量明顯增加，成交量也有所提升，成交周期縮短，部分業(yè)主的報價有所提升。

反彈力度恐有限

雖然一二手市場的升溫邏輯不盡相同，但對于熱點(diǎn)城市而言，市場大背景仍然十分相似。

據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，截至2018年4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來，百城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢。其中，二線城市跌幅。

從去化周期來看，4月份，一、二線城市新房存銷比分別為12.8個月和9.9個月，而合理的去化周期應(yīng)在12-16個月的區(qū)間。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點(diǎn)城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應(yīng)。因此，在這些城市，市場出現(xiàn)了階段性供應(yīng)缺口。

另一方面，落戶新政的出臺，給熱點(diǎn)城市增加了不小的購房基數(shù)，也成為市場的刺激因素。自去年3月以來，西安兩次推出落戶新政，并曾創(chuàng)下4個多月（2018年初至4月16日）落戶30萬人的紀(jì)錄。而天津于今年5月出臺的落戶新政，內(nèi)就收到了30萬人的落戶申請。

但值得注意的是，由于熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度仍大，這波反彈能持續(xù)多久，目前尚屬未知。

前述西安房企人士表示，新房市場完全在監(jiān)管部門的掌控之下，一旦預(yù)售審批從嚴(yán)，供應(yīng)量和交易量就會迅速回落，因此不必?fù)?dān)心市場過熱。他還認(rèn)為，只要新房交易價格不出現(xiàn)大幅回調(diào)，市場就屬于正常升溫。

二手房方面，胡景暉表示，從單日網(wǎng)簽量走勢來看，5月北京的二手住宅交易已經(jīng)表現(xiàn)出了下行趨勢。這在一定程度上說明北京二手市場的回溫已經(jīng)走到盡頭，繼續(xù)升溫的后勁恐怕已經(jīng)不足，接下來北京二手房的交易量或許不會再有明顯的增加，市場將進(jìn)入觸頂企穩(wěn)時期。

張大偉也認(rèn)為，5月本就處于“小陽春”周期內(nèi)，市場升溫不足為懼。但應(yīng)密切關(guān)注房價變化，避免跳漲。他還表示，5月單月，40多個城市共發(fā)布了50多次調(diào)控政策，密集程度。在這種壓力下，市場大幅反彈的動力并不充足。

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