幾年前，劉鵬(化名)所在的北方某市房地產(chǎn)市場很不景氣，因扛不住資金壓力，小區(qū)的開發(fā)商在工程完工前跑路了，他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學(xué)，劉鵬一家還是搬了進(jìn)去，每天都要上下爬8層樓。劉鵬說：“我們這棟樓還算好的，旁邊那棟只是搭了架子，就撂那了?！?/p>

買期房是大多數(shù)購房者都有的經(jīng)歷，在香港，買期房所對應(yīng)的商品房預(yù)售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實(shí)際上，由于購房者與開發(fā)商關(guān)系不對等，導(dǎo)致期房交易問題頻發(fā)，這種制度并沒有聽上去那么美好。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，類似劉鵬遇到的工程爛尾，在樓市下行階段會更為普遍。

近年來，全國多地出臺鼓勵商品房現(xiàn)售政策，雖然還是少數(shù)，但未來不排除會有更多的城市加入這個行列。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會取消，但增加現(xiàn)房銷售比例、規(guī)范預(yù)售制度將是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個趨勢。

期房銷售占比超八成 風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁購房者

“樓花”一詞始于中國香港。公開資料顯示，上個世紀(jì)50年代，霍英東成立的立信置業(yè)有限公司一改當(dāng)時的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預(yù)售樓花”并倡導(dǎo)分期付款。當(dāng)時的香港政府于1956年出臺了《預(yù)售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度。在房地產(chǎn)市場發(fā)展早期，內(nèi)地主要借鑒了香港市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并于1994年正式確立了商品房預(yù)售制度。

經(jīng)過二十多年發(fā)展，期房銷售已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)銷售的主要方式。華創(chuàng)證券稱，2018年前8個月，中國住宅期房銷售面積占比達(dá)84%，金額占比達(dá)87%，住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售。

實(shí)踐中，期房銷售的優(yōu)劣勢十分明顯。優(yōu)勢方面，中信建投認(rèn)為，預(yù)售制縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，其中，定金及預(yù)收款40259億元，占比達(dá)33%，比銀行貸款高出兩倍多。

從需求來看，期房具備更加優(yōu)惠的價格?！拔覀儗Ρ攘?0大中城市的期房均價和現(xiàn)房均價，2012年以來的絕大多數(shù)月份中，期房售價要低于現(xiàn)房售價的10%~20%，并且價差在近年來有擴(kuò)大的趨勢。預(yù)售和分期付款的方式有效降低了消費(fèi)者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求?！敝行沤ㄍ断嚓P(guān)人士稱。

但預(yù)售制帶來的問題也比較多。上述機(jī)構(gòu)稱，房企在住房建設(shè)環(huán)節(jié)就收取房款，實(shí)質(zhì)是將潛在的融資壓力和建設(shè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉說：“當(dāng)下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。過去，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因?yàn)楸Ｕ隙忍?，由此產(chǎn)生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價?！?/p>

推進(jìn)現(xiàn)房銷售

合肥、廈門、中山等地在行動

其實(shí)，商品房預(yù)售制度的存廢之爭，在之前就已經(jīng)有幾次大的爭論，但都不了了之，而攪起本輪預(yù)售制度討論的是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會。

該協(xié)會于9月底向各副會長單位下發(fā)的一份通知稱，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。不過，廣東省房協(xié)相關(guān)人士隨后回應(yīng)稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待 終意見的匯總和研究。

這份文件雖然“懸而未發(fā)”，但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經(jīng)緯在中山市國土局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，今年以來，中山市已經(jīng)有10余個城市住宅用地要求“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”，10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有現(xiàn)房銷售的規(guī)定，但均以流拍告終，10月12日出讓的另外兩個現(xiàn)房銷售地塊以接近底價成交。

雖然住宅地塊均要求現(xiàn)房銷售，但中山市公共資源交易中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”地塊并不能被認(rèn)為是廣東省要求的試點(diǎn)，后期是否會因市場反應(yīng)過大而調(diào)整，要看國土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

在其他地方，也有商品房現(xiàn)售政策的出臺。今年10月19日，合肥市房地產(chǎn)管理局出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。對于現(xiàn)房銷售，要進(jìn)一步消減備案材料，簡化辦理流程，縮短辦理時限。今年4月底，福建住建廳要求，福州廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥出臺現(xiàn)房銷售政策，對全國其他城市有較好的借鑒意義，聯(lián)想到廣東部分政策改革，未來現(xiàn)房銷售的模式會不斷推廣。不過，至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。

回到房地產(chǎn)市場火熱的2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現(xiàn)房銷售規(guī)定則與抑制樓市過熱有很大關(guān)系，南京、杭州也都在近期取消了此類規(guī)定。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

穩(wěn)定市場需要

預(yù)售制短期不會取消

與商品房預(yù)售相對應(yīng)，對購房者來說，現(xiàn)售的好處在于可以“一手交錢、一手交房”，并能督促開發(fā)商管控房屋質(zhì)量，減少相應(yīng)糾紛。

但由于商品住宅預(yù)售占比達(dá)八成以上，一旦取消，其影響可想而知。首先，房企的資金成本必然大幅上升，中信建投相關(guān)人士認(rèn)為，取消預(yù)售制度，房企零成本的預(yù)收款將消失，若維持原先的杠桿水平，則需用有息負(fù)債代替，杠桿成本上升，經(jīng)營風(fēng)險亦相應(yīng)上升。

“取消預(yù)售制度將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險而倒閉，尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，風(fēng)險難控，對金融機(jī)構(gòu)的負(fù)面沖擊巨大?！比A創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè) 分析師袁豪對中新經(jīng)緯說。

另一方面，實(shí)行現(xiàn)售制度短期內(nèi)會導(dǎo)致商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。袁豪通過研究發(fā)現(xiàn)，直接取消預(yù)售制度將導(dǎo)致短期內(nèi)的住宅供應(yīng)下降84%，并且目前的商品房庫存處于低位，綜合之下，住房供應(yīng)“休克”必然推升房價。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性不大。中信建投預(yù)計，房地產(chǎn)市場政策的走向?qū)⒁苑€(wěn)定預(yù)期為主，預(yù)售制度改革的方向應(yīng)該是循序漸進(jìn)的。在房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾做好充分準(zhǔn)備之前，預(yù)售制度不會突然消失。

張大偉說：“取消預(yù)售制度會導(dǎo)致供應(yīng)量在短期內(nèi)銳減，不利于市場穩(wěn)定。推行現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)、房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量時代及房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較低的情況下?！?/p>

“現(xiàn)房交易模式是大趨勢，尤其在中東部大城市試點(diǎn)的可能性 。預(yù)售制度不會被‘一刀切’，有可能針對具體地塊進(jìn)行試點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

面對預(yù)售制度下的市場亂象，規(guī)范必不可少。長江證券認(rèn)為，中國尚未形成全國統(tǒng)一的預(yù)售監(jiān)管體系，地方預(yù)售監(jiān)管以政府監(jiān)管和商業(yè)銀行監(jiān)管為主，引入第三方機(jī)構(gòu)的聯(lián)合監(jiān)管相對較少。加強(qiáng)預(yù)付款監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)督，或是未來完善預(yù)售制度的關(guān)鍵所在。

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