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多地推進商品房現(xiàn)售制度 未來或繼續(xù)擴圍

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-10-27 11:41:44  有效期:發(fā)布當天  來源:中新經(jīng)緯  閱讀 615 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

幾年前,劉鵬(化名)所在的北方某市房地產(chǎn)市場很不景氣,因扛不住資金壓力,小區(qū)的開發(fā)商在工程完工前跑路了,他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學,劉鵬一家還是搬了進去,每天都要上下爬8層樓。劉鵬說:“我們這棟樓還算好的,旁邊那棟只是搭了架子,就撂那了?!?/p>

買期房是大多數(shù)購房者都有的經(jīng)歷,在香港,買期房所對應的商品房預售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實際上,由于購房者與開發(fā)商關系不對等,導致期房交易問題頻發(fā),這種制度并沒有聽上去那么美好。有業(yè)內人士預計,類似劉鵬遇到的工程爛尾,在樓市下行階段會更為普遍。

近年來,全國多地出臺鼓勵商品房現(xiàn)售政策,雖然還是少數(shù),但未來不排除會有更多的城市加入這個行列。業(yè)內人士認為,雖然商品房預售制度短期內不會取消,但增加現(xiàn)房銷售比例、規(guī)范預售制度將是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個趨勢。

期房銷售占比超八成 風險轉嫁購房者

“樓花”一詞始于中國香港。公開資料顯示,上個世紀50年代,霍英東成立的立信置業(yè)有限公司一改當時的現(xiàn)樓銷售政策,提出“預售樓花”并倡導分期付款。當時的香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》,正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預售制度。在房地產(chǎn)市場發(fā)展早期,內地主要借鑒了香港市場的發(fā)展經(jīng)驗,并于1994年正式確立了商品房預售制度。

經(jīng)過二十多年發(fā)展,期房銷售已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)銷售的主要方式。華創(chuàng)證券稱,2018年前8個月,中國住宅期房銷售面積占比達84%,金額占比達87%,住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售。

實踐中,期房銷售的優(yōu)劣勢十分明顯。優(yōu)勢方面,中信建投認為,預售制縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠周期,一定程度上滿足了房企的融資需求。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年1~9月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元,其中,定金及預收款40259億元,占比達33%,比銀行貸款高出兩倍多。

從需求來看,期房具備更加優(yōu)惠的價格。“我們對比了40大中城市的期房均價和現(xiàn)房均價,2012年以來的絕大多數(shù)月份中,期房售價要低于現(xiàn)房售價的10%~20%,并且價差在近年來有擴大的趨勢。預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻,刺激了市場的潛在需求?!敝行沤ㄍ断嚓P人士稱。

但預售制帶來的問題也比較多。上述機構稱,房企在住房建設環(huán)節(jié)就收取房款,實質是將潛在的融資壓力和建設風險轉嫁給了購房者。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉說:“當下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質量問題基本都與預售制度有關。過去,預售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設量,是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎條件之一,但對購房者來說,因為保障度太低,由此產(chǎn)生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價。”

推進現(xiàn)房銷售

合肥、廈門、中山等地在行動

其實,商品房預售制度的存廢之爭,在之前就已經(jīng)有幾次大的爭論,但都不了了之,而攪起本輪預售制度討論的是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會。

該協(xié)會于9月底向各副會長單位下發(fā)的一份通知稱,建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現(xiàn)售。不過,廣東省房協(xié)相關人士隨后回應稱,目前通知正在征求意見過程中,是否會正式發(fā)布還待 終意見的匯總和研究。

這份文件雖然“懸而未發(fā)”,但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經(jīng)緯在中山市國土局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn),今年以來,中山市已經(jīng)有10余個城市住宅用地要求“出讓后實行商品房現(xiàn)售”,10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有現(xiàn)房銷售的規(guī)定,但均以流拍告終,10月12日出讓的另外兩個現(xiàn)房銷售地塊以接近底價成交。

雖然住宅地塊均要求現(xiàn)房銷售,但中山市公共資源交易中心的相關負責人對媒體表示,掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”地塊并不能被認為是廣東省要求的試點,后期是否會因市場反應過大而調整,要看國土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

在其他地方,也有商品房現(xiàn)售政策的出臺。今年10月19日,合肥市房地產(chǎn)管理局出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定,鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。對于現(xiàn)房銷售,要進一步消減備案材料,簡化辦理流程,縮短辦理時限。今年4月底,福建住建廳要求,福州廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件,直至現(xiàn)房銷售。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,合肥出臺現(xiàn)房銷售政策,對全國其他城市有較好的借鑒意義,聯(lián)想到廣東部分政策改革,未來現(xiàn)房銷售的模式會不斷推廣。不過,至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。

回到房地產(chǎn)市場火熱的2016年,杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現(xiàn)房銷售規(guī)定則與抑制樓市過熱有很大關系,南京、杭州也都在近期取消了此類規(guī)定。

機構數(shù)據(jù)顯示,2016年8月至2018年7月,南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊,蘇州從2016年9月至今,累計出讓了超過130宗住宅用地,其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售,占比超50%。

穩(wěn)定市場需要

預售制短期不會取消

與商品房預售相對應,對購房者來說,現(xiàn)售的好處在于可以“一手交錢、一手交房”,并能督促開發(fā)商管控房屋質量,減少相應糾紛。

但由于商品住宅預售占比達八成以上,一旦取消,其影響可想而知。首先,房企的資金成本必然大幅上升,中信建投相關人士認為,取消預售制度,房企零成本的預收款將消失,若維持原先的杠桿水平,則需用有息負債代替,杠桿成本上升,經(jīng)營風險亦相應上升。

“取消預售制度將導致大量高杠桿中小房企因資金鏈風險而倒閉,尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段,風險難控,對金融機構的負面沖擊巨大。”華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè) 分析師袁豪對中新經(jīng)緯說。

另一方面,實行現(xiàn)售制度短期內會導致商品房供應嚴重不足。袁豪通過研究發(fā)現(xiàn),直接取消預售制度將導致短期內的住宅供應下降84%,并且目前的商品房庫存處于低位,綜合之下,住房供應“休克”必然推升房價。

多位業(yè)內人士認為,短期內取消預售制度的可能性不大。中信建投預計,房地產(chǎn)市場政策的走向將以穩(wěn)定預期為主,預售制度改革的方向應該是循序漸進的。在房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾做好充分準備之前,預售制度不會突然消失。

張大偉說:“取消預售制度會導致供應量在短期內銳減,不利于市場穩(wěn)定。推行現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內、房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量時代及房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較低的情況下?!?/p>

“現(xiàn)房交易模式是大趨勢,尤其在中東部大城市試點的可能性 。預售制度不會被‘一刀切’,有可能針對具體地塊進行試點。”嚴躍進說。

面對預售制度下的市場亂象,規(guī)范必不可少。長江證券認為,中國尚未形成全國統(tǒng)一的預售監(jiān)管體系,地方預售監(jiān)管以政府監(jiān)管和商業(yè)銀行監(jiān)管為主,引入第三方機構的聯(lián)合監(jiān)管相對較少。加強預付款監(jiān)管和質量監(jiān)督,或是未來完善預售制度的關鍵所在。

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