導(dǎo)讀：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于需求和動(dòng)力都面臨著一定的調(diào)整，對(duì)于三四線城市的樓市來(lái)說(shuō)，降溫是大概率事件。

近期，不少三四線城市的樓市出現(xiàn)“沖高回落”的走勢(shì)。

“我覺(jué)得房?jī)r(jià)現(xiàn)在確實(shí)是高，但我要結(jié)婚了，是因?yàn)閯傂璨刨I(mǎi)房的?！?/p>

今年10月，25歲的劉宏（化名）在山東省聊城市“咬咬牙”購(gòu)入了一套98平米的新房，單價(jià)在9350元人民幣左右。綁定了地下室和車(chē)位后，總價(jià)一百萬(wàn)出頭。他在12月10日告訴21媒體記者，付了31萬(wàn)元首付后，仍需每月償還貸款4900元。

兩年前，這個(gè)位于山東省西部的三四線城市，房屋均價(jià)僅為5000元/平米左右。兩年后，均價(jià)翻番，一些地理位置較好、由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，均價(jià)已高達(dá)13000元左右。

不過(guò)，隨著棚改政策的收緊，火爆的三四線樓市正在降溫。近日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)20%，其中三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長(zhǎng)33%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，支撐三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于需求和動(dòng)力都面臨著一定的調(diào)整，對(duì)于三四線城市的樓市來(lái)說(shuō)，降溫是大概率事件。

只有當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳，樓市亦如此。

三四線矛盾的“剛需”們

劉宏是眼睜睜看著房?jī)r(jià)漲上去的。

他告訴記者，大漲發(fā)生在2016年年底。那時(shí)他剛剛畢業(yè)，清楚記得有一家新盤(pán)價(jià)格是4400元/平米。

“我身邊的朋友就有16年買(mǎi)房的，一般都在五千左右?，F(xiàn)在他們的房子都漲到一萬(wàn)了?！?/p>

現(xiàn)居北京的張強(qiáng)（化名）就是這樣一位享受到三四線城市房?jī)r(jià)上漲的“幸運(yùn)兒”。2016年年底，出于投資考慮，他在老家聊城市以5800元/平米的價(jià)格購(gòu)入了一套140平米的住宅，現(xiàn)如今每平米已漲價(jià)至1.3萬(wàn)元。他表示，如果能在16年年初買(mǎi)就更好了，因?yàn)槟菚r(shí)價(jià)格更低。

據(jù)記者了解，聊城市位于山東省西部，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為25231元，農(nóng)村居民人均可支配收入為12415元。在2016年的棚戶區(qū)改造工作中，聊城市堅(jiān)持縮短安置周期，大力推進(jìn)貨幣化安置。

有關(guān)官員曾公開(kāi)表示，聊城市政府要求每個(gè)縣貨幣化安置率不低于50%，有條件的要力爭(zhēng)達(dá)到100%。2016年9月底全市完成貨幣化安置率67.7%，其中高唐縣、陽(yáng)谷縣和度假區(qū)貨幣化率達(dá)到100%。

事實(shí)上，貨幣化安置有利于滿足棚改居民對(duì)住房的多方面需求，是房地產(chǎn)去庫(kù)存的有效措施。但在一定程度上，棚改貨幣化也導(dǎo)致三四線樓市火爆了起來(lái)。

然而，劉宏表示，聊城的平均工資在3000-4000元之間?！拔夷壳伴_(kāi)一個(gè)小飯店。以公務(wù)員、在編小學(xué)教師為例，每月稅后工資為4000多元，若按照這種工資水平，連每個(gè)月的月供都償還不起?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，從收入水平看，類似城市都不足以支撐5000元以上的房?jī)r(jià)。但實(shí)際上此類城市很多房?jī)r(jià)都破萬(wàn)了，所以單純從收入水平看，已經(jīng)明顯偏離了房?jī)r(jià)收入比的合理水平。

他告訴記者，在實(shí)際過(guò)程中存在這樣一種情況，類似城市過(guò)去房?jī)r(jià)沒(méi)大漲，所以購(gòu)房者對(duì)于本地的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)也不會(huì)太關(guān)心。但若是后續(xù)其他城市的炒房者進(jìn)入此類城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，那么相對(duì)沉默的樓市就會(huì)突然活躍起來(lái)，“這個(gè)時(shí)候追漲的情緒會(huì)很強(qiáng)，部分有房的購(gòu)房者，通過(guò)賣(mài)一買(mǎi)一，相對(duì)是可以承受更高的房?jī)r(jià)的?！?/p>

而在房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的三四線城市中，觀望族同樣不少。李曄（化名）在聊城市房?jī)r(jià)處于8000元/平米的時(shí)候就想買(mǎi)房，但一直在觀望，直至房?jī)r(jià)破萬(wàn)。他堅(jiān)持認(rèn)為，在工資水平并不高的情況下房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，下降后他再考慮入手。

“目前的房?jī)r(jià)確實(shí)是高點(diǎn)，我認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下降，但政府拍地、 頻出，近兩年樓面價(jià)格都挺高的，應(yīng)該不太可能回到兩年前的價(jià)格了。”劉宏說(shuō)。

房?jī)r(jià)大概率降溫

聊城的案例，只是三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的縮影。

易居房地產(chǎn)研究院于11月底公布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平已持續(xù)了15個(gè)月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四線城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了54%、42%和39%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅10月份銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況表明，位列漲幅前十名的城市中，一半以上都是三四線城市。

不過(guò)，棚改政策正在收緊。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，不是取消貨幣化安置方式，而是因地制宜調(diào)整貨幣化安置的鼓勵(lì)政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于三四線城市的樓市來(lái)說(shuō)，降溫是大概率的。從需求上看，部分需求或是透支的，往往此類城市市場(chǎng)交易過(guò)熱以后，會(huì)暫停一段時(shí)間，類似半年以上，這個(gè)時(shí)候容易帶來(lái)市場(chǎng)交易的下行。

他指出，從動(dòng)力上看，棚改政策有所調(diào)整，這在很大程度上也會(huì)影響此類城市的市場(chǎng)交易，或者說(shuō)資金方面的來(lái)源會(huì)減弱?！皬姆?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，過(guò)去房?jī)r(jià)有沖高現(xiàn)象的，往往在這段時(shí)間會(huì)有小跌，這也基本上符合市場(chǎng)預(yù)期。很多城市的房?jī)r(jià)太高，而收入等水平?jīng)]有跟進(jìn)，以及部分二手房房源相對(duì)多，這都會(huì)牽制此類城市的新房交易和價(jià)格?！?/p>

以聊城市為例，記者在某房產(chǎn)中介平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，其均價(jià)在今年9月沖至 點(diǎn)1.04萬(wàn)/平米后，目前價(jià)格已回落至9600元/平米。劉宏表示，他十月入手的房子到現(xiàn)在價(jià)格并無(wú)明顯變化，但新開(kāi)盤(pán)的價(jià)格基本上在8000多。

12月10日，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌告訴記者，三四線城市的變化要滯后于一二線城市，目前房?jī)r(jià)暫未出現(xiàn)明顯變化，但由于購(gòu)買(mǎi)力已處于下行周期，下一步若繼續(xù)增加投資擴(kuò)大供應(yīng)量，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)緩慢下行。

記者了解到，與一二線城市相比，三四線城市并無(wú)特別嚴(yán)格的限購(gòu)限價(jià)政策。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，三四線樓市正在降溫，調(diào)整政策至少目前是不會(huì)收緊的，會(huì)持續(xù)既有的政策。明年若市場(chǎng)交易不好，松動(dòng)的可能性是比較大的，這也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易重新反彈。

“當(dāng)然絕大多數(shù)三四線城市本身政策也沒(méi)有收緊，所以也談不上放松。而部分類似經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，松動(dòng)的可能性相對(duì)是大的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

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