過(guò)去一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大挑戰(zhàn)，不過(guò)主流房企繼續(xù)保持領(lǐng)跑的態(tài)勢(shì)。在市場(chǎng)下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩的情況下，規(guī)模房企全年累計(jì)銷售增速仍保持了較高水平。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2018年 00房企全年銷售增長(zhǎng)35%，千億房企數(shù)量達(dá)到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有較大幅度增加。

其中， 0房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。而TOP50和 00房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)至55.1%和66.7%。

但行業(yè)分化正在悄然發(fā)生。今年各規(guī)模梯隊(duì)分布出現(xiàn)明顯變化，從2016年和2017年的金字塔形，演變?yōu)榻衲晟险聦挼纳陈┬汀?/p>

行業(yè)繼續(xù)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面，“大象跑的比螞蟻快”現(xiàn)象非常明顯。

其中，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)7286.9億元，同比增長(zhǎng)32.3%，自2017年以來(lái)穩(wěn)坐榜首位置；萬(wàn)科和恒大累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅也分別達(dá)14.5%和10%，分別為6069.2億和5511億。不過(guò)，房企的銷售增長(zhǎng)速度已經(jīng)大幅度下降，行業(yè)前三強(qiáng)2017年平均增速在50%以上，顯著高于2018年的同比增速。

尤其下半年以來(lái)，宏觀政策調(diào)控的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期下滑、行業(yè)增速放緩。第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項(xiàng)目積極入市，但市場(chǎng)去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。即使 00房企12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從7月近60%大幅回落至21%左右。

降價(jià)促銷，以價(jià)換量現(xiàn)象在去年下半年屢見(jiàn)不鮮?！拔覀?重要的就是保證銷售，利潤(rùn)可以不要，但是現(xiàn)金流需要。”一位TOP30房企總裁曾描述當(dāng)時(shí)的公司策略。

很多公司也并未完成去年初的內(nèi)部計(jì)劃， 財(cái)經(jīng)記者了解，雖然很多公司公布了對(duì)外的銷售計(jì)劃，但是內(nèi)部實(shí)則有更高指標(biāo)，目前看來(lái)，大部分公司均在下半年進(jìn)行過(guò)調(diào)整，以適應(yīng)下行的市場(chǎng)環(huán)境。

從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出，行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多。 00房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。

分梯隊(duì)來(lái)看，銷售百?gòu)?qiáng)中各梯隊(duì)房企的權(quán)益占比都呈下降的趨勢(shì)。其中 1-30和TOP31-50梯隊(duì)的房企銷售權(quán)益降幅 為顯著，分別達(dá)到7個(gè)和9.3個(gè)百分點(diǎn)。

通過(guò)項(xiàng)目合作，各房企均可以把占股項(xiàng)目銷售計(jì)入流量銷售金額，這也是今年銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)增加的原因。因此，考慮實(shí)際的權(quán)益銷售金額，各房企增速還將進(jìn)一步下滑。

通過(guò)合作等模式，越來(lái)越多房企越過(guò)千億規(guī)模。千億房企數(shù)量達(dá)到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。

新城今年以來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率較高達(dá)到74.3%，名次較2017年提升5位躋身 0房企行列。世茂和陽(yáng)光城的排名也較去年各自上升5位。其中，陽(yáng)光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。

易居中國(guó)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。

行業(yè)經(jīng)歷了3年的快速發(fā)展之后，各個(gè)房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長(zhǎng)，特別是百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%左右。這也給很多房企帶來(lái)了較高的財(cái)務(wù)杠桿和債務(wù)壓力。

2018年，市場(chǎng)整體融資環(huán)境依然保持收緊的態(tài)勢(shì)，房企融資相關(guān)政策也基本處于底部運(yùn)行。但年末隨著“1031”和“1213”會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)和去杠桿相關(guān)問(wèn)題上的態(tài)度有所緩和，近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個(gè)房企的大額融資計(jì)劃獲批，但從目前來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房地產(chǎn)的融資審核還是相當(dāng)嚴(yán)格。

據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

這意味著，房企還將繼續(xù)感受資金壓力，未來(lái)加速出貨和降低財(cái)務(wù)杠桿還會(huì)繼續(xù)。因此，房企的增速將保持穩(wěn)定水平，規(guī)模格局初步形成。

克而瑞預(yù)測(cè)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡。百?gòu)?qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%，并回落至20%至30%左右。對(duì)于房企而言，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的行業(yè)周期，綜合自身的資源儲(chǔ)備和資本運(yùn)營(yíng)為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo)，也非常考驗(yàn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判和管理層的智慧。

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