數(shù)據(jù)顯示，前四月，全國(guó)土地成交金額 0城市累計(jì)成交4838億元，同比增長(zhǎng)6%。漲幅不算“出格”，對(duì)個(gè)別二線城市的土地成交熱潮，業(yè)內(nèi)分析人士稱，當(dāng)前市場(chǎng)變化速度較快，留給房企拿地窗口期很短。如市場(chǎng)熱度較大的鄭州、重慶、寧波等城市存在著土地去化周期長(zhǎng)、地價(jià)上漲速度快等風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)投資拿地需要更加謹(jǐn)慎，切勿盲目跟風(fēng)求高。

　　多城現(xiàn)供地小高峰 一二線土地市場(chǎng)回暖

　　為防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，2018年房企主動(dòng)收縮土地投資，拿地銷售比由2017年的0.47回落至0.27，大中型房企回落趨勢(shì)更為明顯。2019年伊始，多個(gè)城市二手房成交活躍度提高，新房成交量也有觸底反彈的跡象，吸引觀望了近一年的房企們迅速補(bǔ)倉(cāng)。

　　在剛剛過(guò)去的“年報(bào)季”，多數(shù)房企在其業(yè)績(jī)會(huì)上也明確指出，2019年將投資重心落到二線城市。即使二線城市涌現(xiàn)大量供地，“僧多粥少”尷尬仍難破解，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及規(guī)模需要推動(dòng)倒逼大部分二線土地回暖。

　　一季度，天津招拍掛市場(chǎng)共出讓純住宅、商住用地57宗，單季度土地成交金額突破400億元。太原土地市場(chǎng)今年一季度也較以往活躍，供應(yīng)建筑面積292萬(wàn)平方米，同比上漲80%；成交建筑面積313萬(wàn)平方米，同比上升93%。

　　武漢僅4月23日與4月25日兩天便成交13宗土地，成交金額超310億元，其中個(gè)別地塊觸發(fā)熔斷機(jī)制；相似情況同樣在中部城市合肥發(fā)生，4月25日至4月26日兩天合肥出讓26宗地塊，除肥東縣一宗商服用地流拍之外，其余25宗地塊均順利成交，成交總額達(dá)到210億元。其中，多宗住宅地塊達(dá)到 限價(jià)參與搖號(hào)；杭州土地市場(chǎng)4月漲幅顯著，單月成交379億元，累計(jì)成交總價(jià)850億元，位于成交金額榜榜首；作為西部重點(diǎn)城市，西安土地市場(chǎng)趨于火熱，規(guī)劃建筑面積1700萬(wàn)平方米，位居全國(guó)成交面積榜首位。

　　對(duì)此，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽シ治龇Q，本輪土地市場(chǎng)回暖，與房企融資情況緩解有一定關(guān)系。僅在3月，房企融資金額就達(dá)到1205億元，境內(nèi)融資占比達(dá)到58%，環(huán)比大增30%。

　　“回爐”地塊溢價(jià)成交 樓板價(jià)超上次流拍價(jià)

　　本輪土地成交小高峰中，涌現(xiàn)出不少“老面孔”，部分去年流拍的地塊重現(xiàn)入市，并實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。

　　據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2018年共有1242幅土地流拍，其中鄭州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市土地流拍數(shù)量均在40宗以上。其中，大部分重回市場(chǎng)進(jìn)行交易，尤其是近期二線城市土地市場(chǎng)明顯回暖，以二線為首的多城市已經(jīng)推出部分地塊進(jìn)行試水。如徐州銅山區(qū)大學(xué)路2019-1號(hào)商住地塊為例，該地塊早在2018年就掛牌，掛牌起始價(jià)14.28億元，樓面價(jià)為1666元/平方米， 終流拍；本次重新“回爐”后，掛牌起始價(jià)9.25億元，經(jīng)過(guò)13個(gè) 、644輪報(bào)價(jià)后， 終被美的置業(yè)競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)2425元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到73%。

　　“看似溢價(jià)率處于高位，實(shí)際上回爐地塊大多調(diào)低了出讓底價(jià)，使得溢價(jià)率指標(biāo)虛高。”楊科偉稱，值得注意的是，絕大部分“回爐”地塊成交樓板價(jià)超過(guò)了上次流拍價(jià)格。

　　在“回爐”地塊溢價(jià)成交的同時(shí)，依舊有新的流拍地塊出現(xiàn)。

　　CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度共有194幅土地流拍，多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所處區(qū)域大多購(gòu)房需求導(dǎo)入能力有限、發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)不高。以昆明為例，18幅流拍土地有10幅位于遠(yuǎn)郊的宜良縣，出讓底價(jià)約1100元/平方米，較2018年同板塊650元/平方米的土地出讓價(jià)格有明顯漲幅；成都流拍地塊多集中在簡(jiǎn)陽(yáng)、崇州、彭州等遠(yuǎn)郊的縣市，價(jià)格也不具有優(yōu)勢(shì)。

　　警惕潛在性風(fēng)險(xiǎn)

　　近期杭州、合肥等城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊頻出、地價(jià)屢創(chuàng)新高來(lái)看，二線城市局部地區(qū)土地確有過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。楊科偉稱，對(duì)房企而言，尤其是那些在過(guò)去三年拿的高價(jià)地還未消化的企業(yè)，還應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，畢竟高溢價(jià)拿地與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)大方向相悖，一旦引起連鎖性的房?jī)r(jià)調(diào)控再度升級(jí)，后期面臨的成本和去化壓力不容小覷。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房住不炒、一城一策仍是調(diào)控的主要目標(biāo)和方式，房?jī)r(jià)很難再出現(xiàn)迅速攀高的走勢(shì)，房企拿地還是應(yīng)該以確保盈利空間、可持續(xù)穩(wěn)定去化作為 要?jiǎng)?wù)。

　　除此之外，財(cái)政部近期發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》明確指出，2019年全國(guó)棚改開(kāi)工計(jì)劃目標(biāo)約285萬(wàn)套，與2018年的626萬(wàn)套相比，今年減少了341萬(wàn)套。受此影響，今年各省份普遍下調(diào)棚改目標(biāo)，多個(gè)省份降幅超過(guò)50%。隨著棚改力度的弱化，三四線城市樓市2019年景氣度難言提升。

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