今年3、4月，土地市場一改年初的低迷，迎來“小陽春”。5月，在一些典型城市，尤其是熱點二線城市，雖然土地市場的熱度依然延續(xù)，但整體地價漲幅收縮明顯、一些房企開始放緩拿地節(jié)奏。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控一直沒有放松。在當(dāng)下的政策環(huán)境下，預(yù)計典型城市的土地市場會有所降溫。

土地市場“小陽春”開始降溫

機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告顯示，今年5月，全國300個城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%，同比減少5%；成交土地面積9058萬平方米，環(huán)比增加11%，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗，環(huán)比增加18%，同比增加20%；成交面積3815萬平方米，環(huán)比增加17%，同比增加18%。

在土地出讓金方面，全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。

今年，土地市場升溫始于二線城市。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，這種態(tài)勢目前依然明顯。5月，全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元，二線重點城市占得20城中的13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，杭州土地出讓金超過千億元。在榜單的前十名中，有7個城市位于長三角區(qū)域。

在二線城市領(lǐng)跑土地市場的同時，一線城市的土地供應(yīng)開始放量。從今年前5個月的土地供應(yīng)情況來看，在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個重點城市中，北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中，上海增幅 、達(dá)到74%，北京則為17%。在北京，5月28日 內(nèi)出讓了4宗土地，總成交金額約為97億元。

相比土地出讓面積、成交金額的增加，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價率的同比、環(huán)比均有所下降。統(tǒng)計顯示，全國300個城市的土地平均溢價率為20%，較上月減少5個百分點，較去年同期下降7個百分點。從上海土地成交情況可見一斑。今年5月，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價成交。類似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個地塊的競拍中，編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發(fā)商競爭， 終溢價率達(dá)23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中，報名參拍的企業(yè)均只有1家， 都以底價成交。

機(jī)構(gòu)相關(guān)研究報告指出，北京、上海、天津等10個重點城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元，環(huán)比有小幅減少。

業(yè)內(nèi)人士表示，5月土地市場溢價率迎來今年首降，說明前幾個月持續(xù)高熱的土地市場得到緩解。也可以看出，面對樓市出現(xiàn)的升溫苗頭，各地持續(xù)調(diào)控的決心。同時，也預(yù)示著接下來幾個月內(nèi)土地市場開始降溫。

多方調(diào)控致房企謹(jǐn)慎拿地

“土地市場逐漸降溫應(yīng)該是多方面因素綜合影響下的結(jié)果?！蹦逞芯繖C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控不放松、限價房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢。

今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對6個房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅均超過2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行預(yù)警提示。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，連續(xù)的預(yù)警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控決心，亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房價政策的出臺。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月，出讓10宗地塊，總金額達(dá)到129.19億元；2月，7宗地塊總成交價98.25億元；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交。

為了防止“小陽春”入夏，蘇州市政府連續(xù)出臺多項調(diào)控措施。其中，被稱為“511新政”的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》對房屋限售、土地報價規(guī)則等多個方面進(jìn)行了調(diào)整。在土地出讓報價方面，將土地出讓報價條件由定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。將土地競價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地價格一旦超過市場指導(dǎo)價的5%，工程就必須在竣工驗收后才可申請預(yù)售許可證。這一規(guī)定將增加開發(fā)商的資金約束，也讓其在拿地時更為理性。

在各地加強(qiáng)調(diào)控的同時，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩。據(jù)悉，旭輝集團(tuán)已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地。何時重啟，仍待集團(tuán)通知。對此，旭輝集團(tuán)表示，目前，土地市場過熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，平穩(wěn)的市場應(yīng)該是未來較長一段時期的主基調(diào)。公司土地儲備獲取相對充足，可滿足近期發(fā)展所需。

一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏，包括融創(chuàng)、恒大、萬科、新城等。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，恒大新增土地價值為18億元，比前4個月的平均值下降63%；新城、中海的降幅則超過80%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，標(biāo)桿房企放慢拿地腳步，一方面反映出企業(yè)對于土地市場風(fēng)險的預(yù)估；另一方面也表明今年一季度過后，企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大。因此，規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。

近日，監(jiān)管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認(rèn)，但融資收緊并非空穴來風(fēng)。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。相較于今年4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng)2019年以來歷史新低。同時，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象，中國銀保監(jiān)會明確要求嚴(yán)查。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地、房價有升溫跡象的時候，融資收緊也是對房地產(chǎn)市場升溫的預(yù)警。預(yù)計房企也會加強(qiáng)拿地的資金審核力度。

對于近期出現(xiàn)的熱點城市調(diào)控力度增加、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企拿地還會保持謹(jǐn)慎。獲取高價地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價走勢平穩(wěn)，資金面的調(diào)整也將根據(jù)市場具體情況來定。從房價和土地市場走勢來看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn)，東部二線城市后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調(diào)整壓力。

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