長租公寓，這個曾經(jīng)的資本寵兒急速跌落風(fēng)口。

近日，有消息傳出，遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司計劃年內(nèi)剝離長租公寓。而在此前不久，朗詩綠色集團(tuán)剛剛宣布，計劃剝離長租公寓業(yè)務(wù)。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛佳心儀等在內(nèi)的多家長租公寓出現(xiàn)爆雷或跑路現(xiàn)象后，有近16家或大或小的長租公寓品牌“陣亡”。

有數(shù)據(jù)估計，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大。不過，近兩年，在租金貸模式下，長租公寓頻繁“爆雷”。因此，自2018年8月份開始，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。如今來看，這確實扼住了公寓運(yùn)營商的“命脈”。

業(yè)內(nèi)研究人士向長江商報記者透露，市場態(tài)度轉(zhuǎn)涼說明這類項目的資金回收周期是比較長的，其實本質(zhì)上也是要求開發(fā)商反思開發(fā)的模式。長租公寓從后續(xù)大的市場前景看，還是不錯的，但確實要跳出房屋開發(fā)的模式去研究，尤其是在租售同權(quán)等方面積極研究新動向。

高熱需求催熱長租公寓

“在這里住了兩年多了，租金比較穩(wěn)定，配套服務(wù)好也很齊全，而且公寓有統(tǒng)一的管理，比較安全?！弊庾≡谖錆h一魔方公寓的一位用戶向長江商報記者表示。這棟魔方公寓外立面涂成橙色，其銷售經(jīng)理向長江商報記者介紹，一共6層，共4000-5000平方米，100多間房，房間面積多在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水電、物業(yè)等全部費(fèi)用），長租6個月起租，一年一簽。

這里原本是某集團(tuán)員工住宿，看中這里的交通優(yōu)勢和潛在的受眾人群，來自上海的魔方對原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行 裝修，自開業(yè)以來，入住率達(dá)到90%以上，目前只有4、5間空房。長江商報記者看到，公寓每間房配有齊全家電，有不同的裝修風(fēng)格供租戶選擇。在一樓大廳，有門禁系統(tǒng)、自助售賣機(jī)和單獨(dú)的健身房。

此前，長江商報記者實地探訪了武漢本土專業(yè)化住房租賃運(yùn)營企業(yè)和外來品牌，發(fā)現(xiàn)交通便利、裝修時尚、自帶交流屬性的長租公寓在90后人群中備受好評。

2016年2月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，其中提出建立租購并舉的城鎮(zhèn)住房制度。之后，多部門相繼出臺了細(xì)化政策，包括北京、上海在內(nèi)的全國9城也相繼發(fā)布了各自的政策。

可以看到，長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風(fēng)口上的市場。

租金回報率僅1%-3%

長江商報記者梳理公開數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有30余家長租公寓累計融資已經(jīng)超過50億元人民幣。2017年，萬科，朗詩、龍湖等多個房地產(chǎn)商加入到了長租公寓的隊伍中，快速擴(kuò)張。

然而，擴(kuò)張速度與其利潤并不成正比，2017、2018年，朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達(dá)到2.34億元。

投資周期長、成本高、盈利難也是長租公寓企業(yè)面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”，創(chuàng)始人佘福員在接受長江商報記者采訪時表示，“可遇”主要做集中公寓運(yùn)營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態(tài)，主要原因是運(yùn)營成本偏高，消費(fèi)升級下，分散合租房間難溢價。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在長租公寓盈利方面，目前國內(nèi)20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報率4%-6%，且遠(yuǎn)低于國際公寓水平。

住房租賃專項債屢遭中止

由于政策支持，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞臺。截至2018年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，共有7家房企發(fā)行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。

然而進(jìn)入2018年下半年，情況急轉(zhuǎn)直下，房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專項債屢屢遭監(jiān)管層中止或終止，如花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，中城聯(lián)盟住房租賃專項公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發(fā)行的20億元專項債券也遭到中止。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長江商報記者表示，對于房企來說，今年上半年出現(xiàn)了至少三家房企長租公寓經(jīng)營困難的現(xiàn)象，當(dāng)然困難不等于倒閉，而更多是剝離企業(yè)項目和放緩?fù)顿Y，這也說明未來房企投資長租公寓方面其實是需要警惕的，或者說看好此類產(chǎn)業(yè)前景，但是企業(yè)需要更為穩(wěn)健。

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