除了短期的調(diào)控政策收緊，從人口等長期因素來看，樓市銷售也不存在持續(xù)大漲的前景。

截至目前，已經(jīng)多個省份披露了上半年房地產(chǎn)市場銷售情況，總體來看，樓市銷售面積跌多漲少，有的省份甚至同比下降超過了50%。

一些機構和學者預計，在調(diào)控政策不發(fā)生大的變動情況下，今年下半年樓市銷售放緩的趨勢仍將延續(xù)。

地方銷售冷熱不一

銷售下降的地區(qū)雖然不少，但大體跌幅不多。如江西今年上半年商品房銷售面積2690.7萬平方米，下降1.1%，其中，住宅銷售面積2339.2萬平方米，下降1.6%。

福建統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，福建省商品房銷售面積3134.54萬平方米，同比下降2.8%。其中，住宅銷售面積2442萬平方米，同比下降3.2%。

安徽省統(tǒng)計局新聞發(fā)言人趙金寶17日表示，今年上半年安徽省商品房銷售面積4467.5萬平方米，下降1.6%；商品房銷售額3272.3億元，增長4.3%。

不同于上述省份房地產(chǎn)銷售微降，海南地區(qū)的樓市則可以用腰斬字眼來形容了。

海南省統(tǒng)計局副局長王淵17日表示，今年上半年，全省房屋銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%；房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%。

在外界看來，究其原因，政策收緊是首要因素。2018年4月以來，海南持續(xù)對房地產(chǎn)進行調(diào)控，力度加大。尤其是全域限購政策的發(fā)布，外省居民無法購買海南的商品房，導致以外銷為主的海南商品房銷售明顯減少。

也有個別地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了較大幅度上漲。

北京統(tǒng)計局17日發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年上半年，全市商品房銷售面積為387.9萬平方米，同比增長68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬平方米，增長1倍。

太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人李想表示，上半年，北京新房市場回暖明顯，新房供應結構合理、產(chǎn)品豐富，購房需求開始釋放，促成上半年的成交爆發(fā)。

從數(shù)據(jù)看，北京樓市二季度的表現(xiàn)更為顯著。 太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年第二季度，北京一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米，環(huán)比、同比分別大漲110%、215%。 至2019年6月份，北京全市一手商品住宅成交均價為 47712元/平方米。

雖然成交翻倍，但從一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京的房價似乎并未出現(xiàn)大漲局面。

李想表示，上半年，限價房大放異彩， 成為北京樓市成交的主體。 在價格封頂?shù)那疤嵯拢薷偡吭诋a(chǎn)品、戶型及配套等方面有很大提升，撐起新房市場半邊天。也正是由于限競房成交占比較大，也使得北京一手普通住宅價格在整體上并未出現(xiàn)較大反彈。

下半年：銷售放緩是大概率事件

在多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)銷售放緩的情況下，全國總體數(shù)據(jù)也處于下降通道中。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認為，在過去幾個月，樓市特別是3-4月出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象，3-4月單月數(shù)據(jù)同比均再次反彈。但看5-6月份數(shù)據(jù)，又出現(xiàn)了下調(diào)，拆分單月數(shù)據(jù)，6月全國商品房銷售面積2.02億平米，相比2018年6月份的2.07億平米同比輕微下調(diào)。

“整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了小陽春后的退燒現(xiàn)象，而且從趨勢看，預計7-8月還會持續(xù)?！睆埓髠シQ。

從短期來看，樓市小陽春之后的政策收緊顯然是當前銷售放緩的主要因素。

張大偉稱，6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達46次，超過了5月份的41次。2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。 近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控近百次，密度在歷史看，處于 階段?！睆埓髠シQ。

李想也表示，政府對樓市價格上漲依然維持較高的敏感性，如果出現(xiàn)價格波動，預計后續(xù)會有政策收緊措施出臺。目前房企融資渠道的收緊或影響房地產(chǎn)投資以及開發(fā)速度，下半年北京樓市趨勢可能會出現(xiàn)一定的波動。

除了短期的調(diào)控政策收緊，從人口等長期因素來看，樓市銷售也不存在持續(xù)大漲的前景。

國研中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松近日撰文稱，2015年到2018年房地產(chǎn)銷售不斷增長是在低利率、低首付以及去庫存、限價等政策催生的投資性需求等諸多因素綜合作用的結果，從長期看，不具有可持續(xù)性。

“房地產(chǎn)是不可貿(mào)易品，在戶均住房達到1.1套的情況下，在勞動年齡人口總數(shù)已開始持續(xù)減少的大背景下，在家庭杠桿率快速提高的新形勢下，新房銷售量難以在現(xiàn)有的規(guī)模上長期持續(xù)。在各項政策不發(fā)生重大變化的情況下，預計下半年新建商品房銷售面積增速將繼續(xù)正?；芈?。”鄧郁松說。

鄧郁松建議，因城施策的關鍵是要把握好當?shù)厝丝诳偭?、房屋總量以及?jīng)濟增長和人口增長趨勢的關系，把握好土地供應的規(guī)模和節(jié)奏，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求動態(tài)平衡。這就要求既要防止因供不應求帶來的房價過快上漲壓力，也要防范供應量過大帶來的供給過剩風險。

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