被稱為“地產思想家”的馮侖再出新書，8月18日，由中信出版社主辦的《馮侖：買房這些事兒》新書發(fā)布會在上海舉行，馮侖為大家解讀“樓市的風向往哪吹”。

馮侖是萬通集團的創(chuàng)始人及御風集團董事長，他被稱為“地產界的江湖大哥、商業(yè)界 段子手”。在馮侖看來，中國的“房市”和“房事” 類似的地方是始終在折騰。尤其是中國房地產市場調控，好像男女談戀愛，一邊嫌棄一邊給暗示，既在很多地方限購，又用信貸“放水”，讓人摸不到頭腦。

此次發(fā)布會，馮侖帶來了他的新書《馮侖：買房這些事兒》，從購房心態(tài)與觀念、樓市政策與調控、趨勢與方向、稅收與成本、城市與房價等多個層面為購房者關心的問題予以解析。

發(fā)布會上，馮侖提到， 近三四年以來政策變了，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話說出來的那天，房地產市場的走向就徹底變了。這13個字現(xiàn)在已經演變成一個專有名詞，叫“房住不炒”。

“房住不炒”只是個開端，馮侖預測中國樓市的格局會因為這句話而被重新定義，在方方面面發(fā)生變化，大家的心態(tài)、預期和出手習慣，也要隨之調整。

對此，馮侖提出了“房住不炒”之后的10個變化。

，從政府角度來說，未來的住宅體系和居住政策，都會堅持居住為 屬性，盡量保證人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有產權，這個是政府明確傳達出來的意思。住房問題可以給大家解決，但不再保證大家能買到70年居住產權的產權房，這是相比之前 的變化。

馮侖認為，之前輿論總是在強調穩(wěn)定房價、調控房價，保證大家買得起房，這實際上是個誤導。在任何一個社會或一個國家，無論其處于何種經濟水平，政府都不可能保證每一個人都擁有一套產權100%屬于自己的房子。如果始終盯著這個方向，政策制定就會產生偏差，從而積累社會上本不必要的買房預期， 終醞釀出糧本解決不了的購房矛盾。

第二，政府提出堅持住房中“住”的屬性，而非“房”的屬性，這將成為未來中國樓市調控的政策基點。這幾年政府增加了很多租賃房源的供應，也全面地推進了共有產權房這種之前不太會被人們從心理上接受的新事物。政策的著眼點已經徹底改變了。

第三，中國房價一直上漲的時代過去了。之前政策朝著 每個人擁有一套產權房的方向努力，那“買買買”“漲漲漲”自然會變成市場上所有參與者(包括老百姓和開發(fā)商)相互作用的結果。供需雙方打配合，共同推高房價。

馮侖稱，現(xiàn)在不一樣了，房子能住就可以，有沒有產權沒關系。買得起房子的人還會去買房，但租房子的人也變多了，相當多的房子不會進入流通市場，而是成為長租供應來源。各方面對于買房、賣房的熱情會適當降溫，開發(fā)商的供應也會適當減少，固定投資、基礎投資會更理性。未來中國房價不會繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進，很可能會進入橫盤區(qū)間，保持穩(wěn)定，甚至在個別地區(qū)呈現(xiàn)下降局面。

第四，住房制度會越來越向租購并舉傾斜。這個趨勢在2018年就已經展現(xiàn)出來。租賃需求越來越被重視，解決租賃矛盾的政策越來越多，圍繞解決租賃痛點制定的政策體系也將越來越完善。

第五，中國房地產會進入一個區(qū)域分化，各地發(fā)展階段不同、發(fā)展速度不平衡的狀態(tài)，一城可能會有一景。租賃市場快速崛起，租賃政策利好較多的情形，更多地會發(fā)生在一線城市和二線發(fā)達城市。

第六，在三四線城市，去庫存依然是樓市調控的重點。到2018年下半年，三四線城市的房產開發(fā)過剩，樓市風險重新顯現(xiàn)。在三四線城市，由于租賃需求不多，租金也比較低，大家更愿意買房而不會選擇租房。這些地方的租金上漲基礎不夠、沖勁也不足。樓市的主要矛盾依然停留在新房交易領域，不僅租賃的故事不會成為主旋律，二手房交易也還沒到火候。

第七，中國住房的政策調控和體制改革、金融改革將采取分類實施的策略，政策長期化將成為主流。也就是說，無論是在地產開發(fā)、交易還是持有或租賃等方面，以后的政策調控會牌向長期、穩(wěn)定、高效，短期政策可能會越來越少出臺。有效的長期政策是保證市場持續(xù)增長的基礎，既有助于滿足人民對房屋居住的各種需求，也有助于管理人民對住房的預期。

第八，在中國房地產市場轉型的過程中，限價、限售將會為核心政策。在新的趨勢完全確立之前，限價、限售是 有效、 快速的，也是地方政府 容易實施的政策。大家對這些調控政策要做好心理準備，因為它們不會是一個短期政策，維持3~5年是在預期之內的。

第九，從宏觀層面來說，中國房地產市場只要進行調控，在短期內房價就不會呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。對開發(fā)商、地方政府和買房者來說，這雖然會讓人略感難受，但從樓市長期發(fā)展轉型來看，這是必要的陣痛。

第十，隨著各項制度的完善，100%產權房、共有產權房、租賃房的居住類型劃分會越來越細，相關法規(guī)也會越來越完善。相關部門 終將出臺房地產稅政策。房地產稅將用來調控住房資源占有不平衡的問題，另外，也會給地方政府提供一個長期的、穩(wěn)定的、可預期的稅收來源。

馮侖總結，未來中國房地產市場調控的走向可以用以下幾組四字詞語來概括。一是“房住不炒”，二是 “不松長效”，調控政策要保持長效機制，但是眼下仍不會放松節(jié)奏。三是“一二不漲”，要控制一二線城市的樓市不能漲價。“三四不崩”，三四線城市“去庫存”仍是主要目的，但是要確保房價不崩盤?！坝蟹繜o產”，指政策能保證大家都有房子住，但不保證每個人都買得起一個有產權的房；“稅平不均”，房地產稅一定會出臺，但主要還是用于調控一些房產持有上的矛盾，保持相對的社會公平。

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