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維持房貸利率基本穩(wěn)定可以正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-08-28 11:32:31 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:南方網(wǎng) 閱讀 592 次
8月25日,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告,從10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR,二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
這是一次利率形成機(jī)制的改革,是前不久實(shí)施的LPR改革的一部分。在LPR形成機(jī)制更加市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上,房貸利率以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn),其市場(chǎng)化程度必然會(huì)大大提高。
目前,個(gè)人房貸利率主要是以央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)?!袄孰p軌”中存貸款基準(zhǔn)利率的影響,也主要是通過(guò)個(gè)人房貸利率體現(xiàn)。央行要通過(guò)LPR形成機(jī)制改革,實(shí)現(xiàn)貸款利率“兩軌合一軌”,就必須改變房貸利率形成機(jī)制,使其定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。
當(dāng)然,人們也關(guān)注改革是否使房貸利率水平發(fā)生變化。根據(jù)新的機(jī)制,按8月20日5年期以上LPR計(jì)算,新發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%,二套個(gè)人住房貸款利率不得低于5.45%?,F(xiàn)在的房貸利率是以貸款基準(zhǔn)利率(5年期以上為4.90%)為基礎(chǔ)打折或上浮一定比例。不同城市打折或上浮的比例不同,如上海首套房貸款利率可執(zhí)行9.5折甚至9折,而北京等多數(shù)城市則要上浮10%-20%。大致來(lái)說(shuō),目前全國(guó)范圍內(nèi),首套房貸利率在貸款基準(zhǔn)利率的0.9-1.1倍的范圍內(nèi),即落在4.41%-5.39%的區(qū)間;二套房貸利率在貸款基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍的范圍內(nèi),即落在5.39%-5.88%的區(qū)間。
可見,新機(jī)制確定的首套房貸和二套房貸利率下限,都處于目前實(shí)際房貸利率的區(qū)間內(nèi)。也就是說(shuō),在機(jī)制改革的前后,個(gè)人住房貸款利率保持基本穩(wěn)定。對(duì)于一些城市來(lái)說(shuō),機(jī)制改革之后房貸利率會(huì)小幅上升,例如上海;對(duì)于另一些城市來(lái)說(shuō),機(jī)制改革之后房貸利率會(huì)小幅下降,例如北京。
在形成機(jī)制改革的過(guò)程中保持房貸利率基本穩(wěn)定,有兩方面的重要意義。首先,這可以使改革的推進(jìn)更加順利。其次,這傳遞了不刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下,市場(chǎng)中存在央行降息的預(yù)期,不少人將LPR改革、房貸利率改革看成“變相降息”,維持LPR以及房貸利率水平基本穩(wěn)定,可以引導(dǎo)市場(chǎng)正確預(yù)期。8月26日,央行開展一年期MLF操作1500億元,利率為3.30%,與此前持平。央行不降低MLF利率引導(dǎo)LPR下行,顯示了戰(zhàn)略定力,將重點(diǎn)放在機(jī)制改革上,而不是短期刺激經(jīng)濟(jì)。
短期內(nèi),形成機(jī)制改革不會(huì)使房貸利率大幅波動(dòng),上升或下降的幅度都會(huì)比較小。但長(zhǎng)期來(lái)看,形成機(jī)制的改革必然會(huì)對(duì)房貸利率的走勢(shì)產(chǎn)生影響。在新的機(jī)制下,房貸利率將由三部分組成,每個(gè)組成部門都由不同的主體確定。
部分是公開市場(chǎng)操作利率,主要是中期MLF的利率,這是由央行決定的。LPR由公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成,中期MLF利率將是其基礎(chǔ)。目前一年期MLF利率是3.30%,在利率改革的過(guò)渡期可望維持穩(wěn)定,但未來(lái)可能回到2017年之前3.0%的水平。
第二部分是LPR在公開市場(chǎng)操作利率的基礎(chǔ)上的加點(diǎn),這是由18家報(bào)價(jià)行集體確定的。各報(bào)價(jià)行會(huì)根據(jù)自己的資金成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素確定加點(diǎn)幅度。去年來(lái),市場(chǎng)利率整體是下行的,但過(guò)去的LPR形成機(jī)制沒(méi)有很好地反映市場(chǎng)利率的變化,在新機(jī)制下,銀行的適應(yīng)會(huì)有一個(gè)過(guò)程,使加點(diǎn)與之前比變化不大。但隨著銀行更加準(zhǔn)確地評(píng)估資金成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià),加點(diǎn)將有所減少,使LPR有一定幅度的下降。由于LPR對(duì)房貸利率的影響 直接,房貸利率將是銀行在LPR報(bào)價(jià)中重點(diǎn)考慮的因素。
第三部分是房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)下限,這是由人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu),指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的。省級(jí)機(jī)構(gòu)將根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
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