日前，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟酚?月5日起開始實施，有效期為5年。

　　《意見》提出，將多渠道增加租賃住房供應，力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。按照《意見》要求，深圳市今后新增商品住房中，自持租賃住房供應比例原則上不低于30%。《意見》還提出建立住房租賃指導價格發(fā)布制度、實行租賃住房管理“黑名單”制度，解決隨意漲租問題。

　　與此同時，杭州、南京、北京等諸多城市正在進行住房租賃市場整治，虛假房源、隨意漲租、租金貸是整治重點。這些行動都是為了落實去年5月住建部發(fā)布的《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，這個通知針對包括北京、天津等城市在內(nèi)的16個一二線城市，要求毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風險，調(diào)結構、穩(wěn)預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　其中，有兩個要求是 提出。其一是“控租金”，主要是2015年-2017年房價大幅上漲后，帶動房租價格也大幅上漲，金融資本與房屋中介在這個過程中推波助瀾，在一些城市繼“買不起房”之后，出現(xiàn)“租不起”的現(xiàn)象，已經(jīng)影響到了民生。其二是對住房供應結構給予了定量化的規(guī)定，住房用地的比例至少要達到25%，在住房用地中，公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權住房用地必須要達到50%以上。通知還提出，探索推動供地主體多元化，在權屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地。

　　顯然，中央政府是想通過擴大租賃住宅的供給滿足低收入者的居住需求，解決房價過高造成的民生問題。同時，過高的房價已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟發(fā)展與金融穩(wěn)定的 重要因素，不得不加以抑制。

　　中國社科院的一份報告認為，當房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應；而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。研究發(fā)現(xiàn)，當房價收入比超過9：1后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長將是負作用。2018年中國房價收入比為9.3，將產(chǎn)生負向擠出效應。而在北京、深圳、上海、廈門等城市，房價收入比早已經(jīng)超過20：1，基本在20-40之間，已經(jīng)讓當?shù)仄胀ň用駸o力購房。因此，16個城市被要求擴大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，并嚴控租金上漲。

　　擴大租賃住房比例的一個理論支持是，中國住房租賃比例過低，住房自有率常年維持在70%以上，遠高于西方發(fā)達國家水平。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計，中國房產(chǎn)價值占到家庭總財富的約62%，而在美國，這一比例僅為28%。

　　其中的原因在于，首先，中國是處在城市化進程中，住房需求過大導致住房價格不斷上漲，買房能夠獲得巨大財富增值效應；其次，中國落戶、子女教育等都與住房掛鉤，租住不同權使人們必須買房；其三，住房租賃市場長期處于法律空白，房東與中介處于強勢地位，租戶權益得不到保護，房東或中介可以隨意解除合同、漲價。

　　今年以及未來一個時期，應該加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權住房的建設力度，增加有效供給。這是因為，今年以來，通過調(diào)控政策，以及抑制地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，影響了到它們購地與建設的工作。一方面，這會減少房地產(chǎn)投資，對經(jīng)濟增長構成影響；另一方面，供給減少會制造供需緊張。當前一個時期，加大公租房、租賃住房和共有產(chǎn)權住房的建設力度與供給，能緩和這兩個問題。

　　針對虛假房源、隨意漲租、租金貸等問題的整治，不應該是運動式的行政執(zhí)法，而應該從健全立法的角度，完善租賃市場的法律法規(guī)。只要建立能夠保護承租人合法權益的法律，出了問題能夠通過法庭維護利益，整個市場就會有規(guī)矩、有秩序，人們的租房體驗加強，會鼓勵更多人租房居住。

　　但是，對于中國人而言，租賃被視為一種過渡，因為公租房的面積小、位置偏、基礎設施差，很多人結婚生育后還是會盡可能地購買適合自己的商品房，因此，在一些熱點城市繼續(xù)增加商品住房供給是必要的，這樣才能緩解房價越來越高、居住越來越困難等問題。

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