一降

今年1~8月，海南省房地產(chǎn)銷售面積降低52%、房地產(chǎn)銷售額降低50%。今年1~4月，海南房地產(chǎn)業(yè)稅收收入148.4億元，同比下降23.2%，減收44.9億元，稅收下降明顯。

一升

2018年海南省互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP的比重超過60%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率近70%；納稅總額占全省稅收的7成以上。

9月16日，昔日海南樓市明星項(xiàng)目，被稱作“東方迪拜”的三亞鳳凰島項(xiàng)目傳出股權(quán)將打包出售的消息。作為房地產(chǎn)火熱時(shí)期海南樓市的象征，鳳凰島項(xiàng)目被賣標(biāo)志著海南樓市從狂熱狀態(tài)漸趨冷靜。

同日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，海南省省長(zhǎng)沈曉明稱，要著力減少海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，并表示2019年1~8月，海南房地產(chǎn)銷售面積降低52%、房地產(chǎn)銷售額降低50%，但沒有出現(xiàn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而引起的經(jīng)濟(jì)大起大落情況。

成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，隨著舊動(dòng)能壓力的釋放和新動(dòng)能紅利的積累，在逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)依賴后，會(huì)展、健康醫(yī)療、金融、航運(yùn)等新興產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)上發(fā)揮的作用越來越明顯。

鳳凰島項(xiàng)目55％股權(quán)被賣

2019年9月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布的一條股權(quán)轉(zhuǎn)讓公示引起了關(guān)注。這條名為三亞鳳凰島股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目顯示，三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司將以40.37億元的底價(jià)轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

項(xiàng)目基本信息顯示，三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司持有三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱郵輪港公司）45%股權(quán)，而郵輪港公司核心資產(chǎn)為三亞鳳凰島項(xiàng)目。

說起三亞鳳凰島，可以說是火熱時(shí)期海南樓市的象征。鳳凰島當(dāng)初的綜合發(fā)展目標(biāo)是，成為三亞市、海南省乃至全中國(guó) 的豪華度假勝地。被寄予厚望的三亞鳳凰島對(duì)標(biāo)的是美國(guó)邁阿密的郵輪之都、海港之城，其也被稱作是東方迪拜、夢(mèng)幻之島。

項(xiàng)目信息還顯示，三亞鈺晟投資有限公司100％股權(quán)將和鳳凰島郵輪港同時(shí)捆綁轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為7.64億元，而鈺晟投資則持有鳳凰島郵輪港10％的股權(quán)。也就是說，三亞鳳凰島項(xiàng)目的55％股權(quán)將以合計(jì)48.01億元的價(jià)格被打包出售?？梢哉f，昔日的明星項(xiàng)目如今被賣得有些黯然。

上半年房屋銷售額下降54.9%

樓市象征項(xiàng)目失色背后，是如今整個(gè)海南樓市在火爆一時(shí)之后漸歸“冷靜”。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年海南全省商品房銷售面積為1432.25萬平方米，同比下降37.5%，連續(xù)11個(gè)月下降，且降幅基本保持在30%左右；全省商品房銷售金額為2083.29億元，同比下降23.2%。今年上半年，全省房屋銷售面積為394.43萬平方米，同比下降57.1%；房屋銷售額為620.39億元，同比下降54.9%。

銷售數(shù)據(jù)大幅回落之外，海南房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。

2017年，海南房地產(chǎn)投資額占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重是46.01%，2018年則降低到了35.49%。而從投資結(jié)構(gòu)來看，海南省非房地產(chǎn)投資占比則在持續(xù)增加。從今年1月至6月投資結(jié)構(gòu)來看，全省非房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為56.03%，較去年同期提升5.35個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)分析，海南樓市出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)效應(yīng)不錯(cuò)。這在很大程度上體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)較好的導(dǎo)向?？磥砗Ｄ系娜蛳拶?gòu)，包括去房地產(chǎn)泡沫以及自由港建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)提出的一些新要求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降了，而泡沫的減少則有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君則對(duì)成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾弑硎?，海南樓市今年以來的表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了實(shí)施全域限購(gòu)等調(diào)控政策取得的良好效果。

觀察

占GDP比重超60% 海南新興產(chǎn)業(yè)集群正形成

擺脫了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，海南的其他產(chǎn)業(yè)有了發(fā)展的機(jī)遇和空間，也取得了比較亮眼的成績(jī)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年海南省互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP的比重超過60%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率近70%；納稅總額是2015年的1.5倍，占全省稅收的7成以上，成為海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力。

房地產(chǎn)業(yè)下滑的背景下，海南正在形成新興產(chǎn)業(yè)集群。

旅游業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、海洋等產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是千億產(chǎn)值，會(huì)展、健康醫(yī)療、金融、航運(yùn)、教育、文化、體育等作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)上發(fā)揮的效用越來越明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從整體上來講，使得海南的產(chǎn)業(yè)更加匹配，產(chǎn)業(yè)之間相對(duì)來說更加獨(dú)立，并沒有過于依賴房地產(chǎn)，這一點(diǎn)是值得肯定的。后續(xù)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)藥、大健康等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)際上需要配套人才、住房等需求?！暗?，土地上的管控還是必須要做的，尤其是濱海一些地方的一些土地。”

雖然房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的融合依然面臨挑戰(zhàn)，但海南省省長(zhǎng)沈曉明表示，預(yù)計(jì)到明年一季度末，舊動(dòng)能下調(diào)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行壓力基本釋放完畢的同時(shí)，新動(dòng)能所產(chǎn)生的紅利逐步積累，海南的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入良性快速的發(fā)展軌道。

從房地產(chǎn)到諸多新產(chǎn)業(yè)如何更好地銜接和轉(zhuǎn)換？姜國(guó)君說：“將經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新興產(chǎn)業(yè)，相關(guān)銜接需要注重兩個(gè)方面：一是繼續(xù)保持區(qū)域魅力及增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是吸引資金、技術(shù)、人才的基礎(chǔ)；二是涉及人口就業(yè)及收入方面不能形成落差，以確保社會(huì)消費(fèi)能力、市場(chǎng)活力等方面的穩(wěn)定。”

回顧

“一業(yè)獨(dú)大”成發(fā)展痛點(diǎn) 

海南對(duì)商品住宅全域限購(gòu)

據(jù)海南日?qǐng)?bào)報(bào)道，在海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中，有兩次因房地產(chǎn)炒作引發(fā)問題，使得海南的發(fā)展走了彎路。

次是建省初期的“房地產(chǎn)泡沫”。當(dāng)時(shí)全省人口不足700萬人，卻有兩萬多家房地產(chǎn)商。國(guó)家調(diào)控后，占全國(guó)人口0.6%的海南，留下占全國(guó)10%的空置商品房，“爛尾樓”多達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地約1.88萬公頃，積壓資金800億元，導(dǎo)致海南成為金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)。

第二次是國(guó)際旅游島建設(shè)初期房?jī)r(jià)大漲。建設(shè)海南國(guó)際旅游島作為國(guó)家戰(zhàn)略公布僅5天，全省商品房交易金額就達(dá)171億元，超過2008年全年總額，房?jī)r(jià)漲幅是全國(guó)平均漲幅的5倍。

房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)瘋漲給海南發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。據(jù)了解，海南50%的稅收來自房地產(chǎn)業(yè)，有的市縣則高達(dá)70%。海南省省長(zhǎng)沈曉明說，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以來，海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴很大。海南房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，一直是海南發(fā)展的痛點(diǎn)。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)的不良狀況，海南省毅然對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。

2016年，海南根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，實(shí)行房地產(chǎn)“兩個(gè)暫?！闭{(diào)控政策，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

2017年，海南取消中部12個(gè)市縣的地方生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)考核，規(guī)定五指山市等4個(gè)市縣的普通商品住宅不得向本市縣以外居民銷售。

2018年，海南對(duì)商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)，同時(shí)著力推動(dòng)保障性住房、人才房、改善性住房等建設(shè)。

今年1~4月，海南房地產(chǎn)業(yè)稅收收入148.4億元，同比下降23.2%，減收44.9億元，稅收下降明顯。但是海南全省地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增速依舊達(dá)到5.4%，沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大起大落的情況。

連續(xù)的調(diào)控措施取得的效果明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年海南房地產(chǎn)投資額占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重是46.01%，2018年這個(gè)數(shù)字降到了35.49%。

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