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房貸利率今日換錨:對購房者影響幾何?樓市今年怎么走?
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-10-08 08:59:34 有效期:發(fā)布當天 來源:今日要聞、北京商報 閱讀 658 次
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調,目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主,房貸利率上漲,表明即使在新的房貸利率下,房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升,但這個上升幅度是可控的,房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。
對于老百姓而言,除了關心房價漲跌之外,房貸利率調整也一直牽動著他們的心。10月8日起,房貸利率正式“換錨”,從以基準利率為基礎轉變?yōu)橐訪PR(貸款市場報價利率)為基礎進行加點。北京商報記者近日在調查中發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點(一個基點等于0.01%),二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點。根據(jù)此前北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行執(zhí)行的利率標準,此次“換錨”對購房者月供支出不會增加明顯負擔。而在“房住不炒”的大背景下,房貸利率的下行可能性基本無望。
多家銀行執(zhí)行新定價基準
10月8日起,個人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調整的公告》,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。也就是說,房貸利率不再與基準利率掛鉤,而是掛鉤LPR利率,房貸利率“換錨”在即。
北京商報記者近日從多家商業(yè)銀行相關負責人處了解到,北京地區(qū)轄內商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進當中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點,二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點的定價基準。
根據(jù)9月20日出爐的新一期LPR報價,1年期LPR報4.2%,較上一次下調5基點,主要與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.85%,與上次持平。本次5年期LPR報價水平也就意味著房貸新下限正式確定。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬斌指出,與改制后的 LPR報價水平相比,本次5年期LPR水平并沒有發(fā)生變化,依然是凸顯出央行有意穩(wěn)定房地產市場的態(tài)度。按照房貸新政規(guī)則,10月8日后新發(fā)放的住房個貸,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。此前已有個別銀行開始試點LPR房貸新政,這些銀行的加點基數(shù)都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期報價水平不變,也就意味著10月8日房貸新政正式實施時,已試點的銀行加點數(shù)大概率保持穩(wěn)定。
對目前行內LPR工作的具體安排,一位股份制銀行相關人士介紹,已完成新發(fā)放個人住房貸款利率以LPR作為基準的相關準備工作,可滿足監(jiān)管10月8日起實施的要求。正在逐步推進包括修訂貸款合同利率條款,增加以LPR作為定價基準的選項;改造核心、信貸等相關系統(tǒng),支持以LPR為定價基準的貸款出賬;開展全系統(tǒng)LPR專題培訓、宣導;通過行內官方網(wǎng)站、網(wǎng)上銀行、手機銀行、自助終端等對客渠道發(fā)布LPR。
“目前的要求是截至2019年三季度,全國性銀行業(yè)金融機構新發(fā)放貸款中,應用LPR作為定價基準的比例不少于30%?!币患页巧绦邢嚓P人士表示,“截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。到明年一季度,所有發(fā)放的貸款100%都遵循LPR定價原則?!?/p>
另一家城商行相關人士也向記者透露,后期該行會結合市場情況對定價基準進行調整,保證區(qū)域房貸利率的相對平穩(wěn),維護區(qū)域房地產市場健康穩(wěn)定,目前已經(jīng)對該行個人住房按揭業(yè)務涉及的制度、合同和系統(tǒng)進行了相應調整,滿足LPR定價要求。但也有銀行表示,目前仍未開展房貸利率變軌工作,具體調整計劃需要在10月8日后才會公布。
對購房者影響幾何
房貸利率新政實施,老百姓 關心的就是“買房成本貴了還是便宜了”,從已確定細則的銀行來看,北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。
北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),如果按照9月20日 一期公布的五年期以上LPR為4.85%計算,那么10月8日北京執(zhí)行的個人住房貸款利率為:首套住房不低于5.4%;二套住房不低于5.9%。據(jù)北京一房產中介透露,目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。由此可知,執(zhí)行新政后,北京房貸利率較之前是有所提升的。
那么利率變軌對購房者影響如何?合碩機構 分析師郭毅向北京商報記者分析稱,如果上述標準落地,北京房貸利率水平雖然有微幅上漲,但這個上漲對于購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤后,也更能體現(xiàn)市場導向,后期房貸利率的漲與跌,與房地產市場供需關系直接掛鉤,將由市場來定價。
一位國有大行房貸部相關人士介紹稱:“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多,但即使節(jié)前提交貸款申請,審批下來也在10月8日之后了,因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率,不是此前的基準利率基礎上進行上浮?!倍硪晃粐写笮邢嚓P工作人員則向記者提到新的機制并不會那么快實行,“利率并軌目前只是制定了一個標準,還需要一定的過渡期,正常實施也要到2020年1月1日之后了”。
新的利率變軌并未對購房者產生太多負擔,一位房產中介對記者說道,按照新的機制,房貸利率變動不會太大,對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢,沒什么太大影響。
另一位中介也表示,“政策變動之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率,新政下,首套房貸的利率下限為5.4%,而一般購房者貸款都在25年以上,實際上并沒有太大影響,從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看,北京地區(qū)購房人數(shù)并沒有太大的起伏”。
例如,以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算,首套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下,每個月月供多出5.94元,利息共多出0.18萬元;等額本金首月多出8.33元,利息共多出0.13萬元,按平均數(shù)計算,相當于每月月供多出4.33元;二套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下,每個月多出12.16元,利息共多出0.36萬元;等額本金首月多出16.67元,利息共多出0.25萬元,按平均數(shù)計算,相當于每月月供多出8.33元。
值得注意的是,上述測算僅作為參考,因為以往房貸以基準利率為基礎時,在加息降息時,部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題,而在房貸利率以LPR為定價基準時代,也會存在重定價現(xiàn)象。根據(jù)央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問,個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定, 短為一年, 長為合同期限。每次利率重新定價時,定價基準調整為 近一個月相應期限的LPR。不過,房貸利率加點水平在合同期內不會改變,央行明確指出,“加點數(shù)值一旦確定,整個合同期限內都固定不變”。也就是說,若房貸合同寫有重新定價條款,那么購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現(xiàn)波動;反之,房貸利率將會一直維持放貸時的水平。
樓市今年怎么走
在發(fā)布LPR機制之初,央行便進行了表態(tài)。8月20日,央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露,新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段,保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時還宣布,按照“因城施策”的原則,各地可以在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上,根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢變化,確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著,未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”,各地區(qū)會因地制宜開展工作。
9月6日,央行祭出降準“大禮包”,決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司),再額外對僅在省級行政區(qū)域內經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調存款準備金率1個百分點。
業(yè)內分析人士認為,央行降準后,整個房貸市場可貸資金增多,這能夠對沖房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調,目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主,房貸利率上漲,表明即使在新的房貸利率下,房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升,但這個上升幅度是可控的,房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。
李萬斌也表示,LPR機制的出臺是為了降低實體經(jīng)濟融資成本、引導資金向小微企業(yè)等傾斜;對于房貸來說,大方向仍然是避免干擾房地產政策的執(zhí)行,即使LPR下行,銀行也會通過改變加點基數(shù)來保證短期內房貸利率的基本穩(wěn)定。
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