一、年末“搶收效應(yīng)”助推銷面增速轉(zhuǎn)正，開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)走強(qiáng)

房地產(chǎn)銷售在疫情后半段表現(xiàn)穩(wěn)健。今年以來(lái)，前有疫情沖擊，后有融資監(jiān)管收緊，然而積壓購(gòu)房需求集中釋放動(dòng)力較強(qiáng)，使房地產(chǎn)成交量得以迎頭趕上。7-8月“淡季不淡”，9-10月“金九銀十”，11-12月則盡顯“搶收效應(yīng)”。為沖刺年度業(yè)績(jī)，年末開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤和營(yíng)銷力度，以價(jià)跑量現(xiàn)象突出。

1-11月份，商品房銷售面積15.1億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月份提高1.3pct；商品房銷售額14.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.2%，增速提高1.4pct。不僅填補(bǔ)了疫情期間的深坑，還走出了盤桓兩年的負(fù)增區(qū)間。近期LPR連續(xù)7個(gè)月橫盤，首套房利率連續(xù)3個(gè)月不變，穩(wěn)定在5.24%平臺(tái)期，或?yàn)殡A段性底部，也表明了成交多基于合理購(gòu)房需求。其中，TOP30-50房企發(fā)力 為明顯。截至11月末，超過(guò)六成百?gòu)?qiáng)房企年度銷售目標(biāo)完成率達(dá)90%以上，TOP30頭部房企完成目標(biāo)無(wú)虞，多數(shù)百?gòu)?qiáng)房企有望追趕年初定下的業(yè)績(jī)目標(biāo)。房?jī)r(jià)方面總體維持著穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，11月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比/同比增速為0.1%/4%，均較上期收窄；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比/同比增速均與上期持平。然而局部地區(qū)銷售火爆、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也引發(fā)了調(diào)控升級(jí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資韌勁十足，增速繼續(xù)走強(qiáng)。1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比1-10月份提高0.5pct。從其兩大組成部分來(lái)看，盡管土地購(gòu)置面積累計(jì)降幅擴(kuò)大至-5.2%，但成交溢價(jià)率的提高使成交價(jià)款增幅擴(kuò)大至16.1%，土地投資整體不弱。各線城市土地成交面積增長(zhǎng) 全面放緩，100個(gè)大中城市中，一線/二線/三線代表城市土地成交面積累計(jì)增速分別降至17.3%/6.5%/11.5%，較上期收窄2.9pct/1.5pct/4.7pct。建安投資方面繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，房屋累計(jì)施工面積約9億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，較上期提高0.2pct；新開(kāi)工/竣工面積降幅分別為-2%/-7.3%，均較上期進(jìn)一步收窄。

二、重要會(huì)議召開(kāi)，重申“穩(wěn)樓市”要求

年末兩個(gè)重要會(huì)議已召開(kāi)，傳遞出2021年樓市政策信號(hào)。一是住建部房地產(chǎn)工作座談會(huì)，重申了堅(jiān)定落實(shí)“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”；二是中央政治局會(huì)議，指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，相比2018年和2019年的年末政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，此次重申意味著房地產(chǎn)調(diào)控仍然是供給側(cè)改革框架中的一部分。

“房住不炒”和“因城施策”作為房地產(chǎn)政策主基調(diào)，即便在疫情期間也未曾動(dòng)搖，在疫情過(guò)后將作為長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)貫徹執(zhí)行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)在即，“穩(wěn)樓市”將依然是2021年房地產(chǎn)政策的內(nèi)核訴求。

三、展望2021年，預(yù)計(jì)樓市政策環(huán)境“一變兩不變”，成交基本平穩(wěn)，投資增速小幅收窄

預(yù)計(jì)2021年，樓市政策環(huán)境將呈現(xiàn)出“一變兩不變”的特征?！白儭钡氖?，“三道紅線”融資監(jiān)管新政改變了行業(yè)生態(tài)，將同時(shí)對(duì)房企融資、銷售、開(kāi)發(fā)行為產(chǎn)生影響；“不變”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基調(diào)不變，城鎮(zhèn)化維持增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)不變。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交基本平穩(wěn)。剛需仍是政策支持的對(duì)象，2021年初銷售有望延續(xù)復(fù)蘇行情，居民購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放；但下半年受三四線城市拖累，銷量存在下行壓力。全年銷售面積和銷售額同比增速可能分別約為2%和5%，并呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄。在常態(tài)化組合調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲空間將十分有限；同時(shí)暢通資金鏈的訴求倒逼房企更加重視內(nèi)源性融資，以價(jià)換量促回款是一個(gè)穩(wěn)定可控的選擇。預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)同比增速穩(wěn)中有降，商品房平均售價(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄至3%左右。

房地產(chǎn)投資增速或小幅收窄。一方面，土地投資將在融資約束下明顯失速。“三道紅線”融資新政下，多數(shù)房企面臨“踩線”壓力，倚仗“大而不倒”坐等救濟(jì)的投機(jī)心態(tài)不再適用，房企融資戰(zhàn)線被迫收縮，有息負(fù)債規(guī)模增速持續(xù)走低。反映到拿地上，預(yù)計(jì)房企將一改2020年大力補(bǔ)倉(cāng)的風(fēng)格，轉(zhuǎn)而趨于謹(jǐn)慎，土地購(gòu)置費(fèi)增速回落至約4%。另一方面，建安投資對(duì)開(kāi)發(fā)投資的支撐將再次凸顯。三方面因素促使房企傾向于加大新開(kāi)工和施工力度，帶動(dòng)竣工面積轉(zhuǎn)好：一是多數(shù)房企現(xiàn)有土儲(chǔ)還能維持3-5年的存續(xù)，可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)充足；二是隨著疫情撥云見(jiàn)日，工程項(xiàng)目施工進(jìn)度不再受到大的約束，開(kāi)發(fā)能力提升；三是在融資監(jiān)管下，房企加快銷售回款、暢通資金鏈的訴求提升，客觀上需要加快竣工滿足可售房源供應(yīng)。疊加土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中一二線城市占比提升使單位施工強(qiáng)度增長(zhǎng)2%左右，建安投資或能實(shí)現(xiàn)7%左右的增長(zhǎng)。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)投資增速前高后低，中樞較2020年小幅下移至6%。

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