商品房預售資金是房地產開發(fā)企業(yè)的重要現金流來源。商品房預售資金監(jiān)管制度旨在保障預售資金安全，確保項目順利竣工交付，保護購房者合法權益。當前形勢下，在保障資金安全和“保交樓”的基礎上，有必要按照4月29日中 央政治局會議要求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。合理釋放預售資金，提高商品房預售資金使用效率，將有助于緩解房企短期資金壓力，穩(wěn)定市場信心，實現行業(yè)良性循環(huán)。

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給房地產開發(fā)商的購房款，也就是購房者需要“先交錢，后收房”。房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目施工進度撥付。商品房預售資金監(jiān)管能夠對購房者資金起到保護作用。個別城市商品房預售資金監(jiān)管不到位，一些房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時有發(fā)生，侵害了購房者合法權益。因此，規(guī)范預售資金監(jiān)管勢在必行。

與此同時，在把穩(wěn)增長放在更加突出位置的大背景下，各地有必要從供需兩端發(fā)力促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在供給端，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，有助于緩解企業(yè)流動性緊張，提升房企的現金支配力。發(fā)揮預售資金對穩(wěn)定活躍企業(yè)現金流的作用，是不少房企的呼聲。

現實情況中，如果把預售資金卡得過緊，不利于房企有效運用資金，釋放經營活力；而如果監(jiān)管不到位，則可能出現爛尾樓。在“保交樓”的基礎上穩(wěn)定活躍房企現金流，需要針對房地產開發(fā)企業(yè)進一步優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。當前，對于地方政府而言，在保證預售資金安全的前提下，優(yōu)化監(jiān)管是必要之舉，應更好把握原則性和靈活性，松緊適度。

今年2月份，全國性商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，通過招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點等舉措，規(guī)范和完善了商品房預售資金監(jiān)管。

在此基礎上，近一段時間對相關政策進行調整優(yōu)化的城市逐漸增多。5月份以來，就有10多個城市以多項舉措優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。

有的城市適度降低監(jiān)管資金比例，如海南省海口市規(guī)定，對信用良好的企業(yè)，適度降低監(jiān)管重 點資金的比例；江西省景德鎮(zhèn)市將中 心城區(qū)重 點監(jiān)管資金節(jié)點監(jiān)管額度下調20%，這有助于將更多資金釋放給企業(yè)，便于企業(yè)靈活調配使用。有的城市增加重 點監(jiān)管資金撥付節(jié)點，如江蘇省常州市將監(jiān)管資金撥付節(jié)點從完成主體工程的二分之一調整為三分之一及三分之二，有助于企業(yè)更早提取撥付資金，體現了監(jiān)管的精準性。有的城市允許使用銀行保函替代預售監(jiān)管資金，如江蘇省徐州市、吉林省長春市、吉林市都規(guī)定可以采取保函替代項目資本金現金。有的城市依據企業(yè)信用評級實行差異化管控，如安徽省宿州市加強企業(yè)信用考核和應用，分類降低預售資金監(jiān)管留存比例。

值得注意的是，商品房預售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產開發(fā)項目的按時交付，更大程度維護購房者合法權益。預售資金監(jiān)管規(guī)范化應使得預售資金真正實現從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。

優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管并不是通過合理釋放資金過度刺激房地產投資或消費，強化監(jiān)管也不能控制或遏制房地產發(fā)展，進一步優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，應有利于促進房地產市場健康發(fā)展，使商品房預售資金的治理方式更加現代化，更符合市場規(guī)律。

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