本輪房價上漲接近尾聲,但中國房地產(chǎn)市場長周期仍有城市化、經(jīng)濟有望中速增長等基本面支撐,未來將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段特征。

　　9月底以來,全國樓市迎來新一輪的限購限貸“風(fēng)暴”,對持續(xù)高熱的樓市起到迅速“冷卻”作用。對此,方正證券經(jīng)濟學(xué)家任澤平接受中國證券報記者專訪時表示,本輪房價漲幅創(chuàng)歷史之*,本次房地產(chǎn)調(diào)控也堪稱史上*嚴(yán)。由此,房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束,這一輪房價上漲也接近尾聲。

　　他指出,此輪房價上漲主要是貨幣現(xiàn)象,新一輪調(diào)控意味著小周期結(jié)束,這一輪房價上漲接近尾聲。但中國房地產(chǎn)市場長周期仍有城市化、經(jīng)濟有望中速增長等基本面支撐,未來將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段特征,人口向京津冀、長三角、珠三角、成渝等大都市圈聚集。

　　長周期視角下,中國房地產(chǎn)尚有基本面支撐,因為目前城鎮(zhèn)化率56.1%,未來還有一定空間;城鎮(zhèn)化進入階段,人口從農(nóng)村和三、四線向一、二線大都市圈遷移。未來房地產(chǎn)市場將日趨貨幣金融化,一二線房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)三種前景:貨幣(包括貨幣供應(yīng)增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境等因素)中性時,房價橫盤;貨幣超發(fā)時,房價大漲;貨幣收緊時,房價調(diào)整。

　　任澤平直言,中國經(jīng)濟和住宅投資已告別高增長時代,房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征,避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長的泡沫風(fēng)險。面對結(jié)構(gòu)性和體制性問題,中國經(jīng)濟的出路在供給側(cè)改革“破冰”攻堅。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險,為改革贏得時間窗口。與此同時,也將增加經(jīng)濟再度下行壓力,增加匯率貶值和資本流出壓力。

　　他說,2016年初,隨著房地產(chǎn)投資、庫存、出口等探底,經(jīng)濟增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期,經(jīng)濟呈現(xiàn)L型。宏觀經(jīng)濟周期性觸底,但非結(jié)構(gòu)性觸底:主要靠房地產(chǎn)和基建投資,房地產(chǎn)銷售火爆和PPP超預(yù)期的滯后效應(yīng)將繼續(xù)支撐今年第四季度,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控增加2017年的經(jīng)濟下行壓力。

　　任澤平表示,面對2014-2015年的經(jīng)濟下行,政策主要靠貨幣寬松應(yīng)對,但超發(fā)貨幣未流入實體經(jīng)濟,直接推升股市、房市、商品等廣義價格上漲。受控房價、去杠桿和美聯(lián)儲加息制約,2016年貨幣政策回歸中性穩(wěn)健。預(yù)計未來宏觀調(diào)控組合將轉(zhuǎn)向以財政政策為主、貨幣政策為輔,將發(fā)力PPP領(lǐng)域。

　　精彩對話

　　中國證券報:國務(wù)院10月10日發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》(下稱《意見》)提出積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的主要途徑,包括積極推進企業(yè)兼并重組、有序開展市場化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、依法依規(guī)實施企業(yè)破產(chǎn)等。這對于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、化解金融風(fēng)險有何作用?

　　任澤平:《意見》的出臺主要為了控風(fēng)險。政策層面一方面給優(yōu)質(zhì)企業(yè)紓困,另一方面擠出“僵尸企業(yè)”,“扶大壓小”態(tài)度明顯。盤活企業(yè)存量資產(chǎn)即控制企業(yè)負債無序擴張,減少不必要的資金占用,增加貨幣流通速度;發(fā)展股權(quán)融資和市場化銀行債轉(zhuǎn)股,則是把企業(yè)的新增及存量負債向股權(quán)轉(zhuǎn)移,以減少企業(yè)的付息壓力,降低企業(yè)杠桿率。

　　與此同時,此次配套出臺《意見》也明確了本輪債轉(zhuǎn)股的幾個要點:政府明確不兜底損失、銀行只能借助AMC等機構(gòu)來實現(xiàn)債轉(zhuǎn)股、市場化原則(債轉(zhuǎn)股由銀行及企業(yè)自主協(xié)商決定、轉(zhuǎn)股價格可以參考股票二級市場價格來決定)、嚴(yán)禁僵尸企業(yè)債轉(zhuǎn)股、只支持前景良好但暫時遇到困難的企業(yè)實施債轉(zhuǎn)股。債轉(zhuǎn)股配合企業(yè)股權(quán)融資支持政策后,企業(yè)的融資可能逐漸擺脫對于債權(quán)融資的過度依賴,也防止企業(yè)通過債轉(zhuǎn)股,財務(wù)情況好轉(zhuǎn)后采取更大力度的舉債擴張行為。

　　此舉除了有利于企業(yè)降低杠桿率,優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),還有利于促進并購重組和提升利潤;對于商業(yè)銀行來說,壞賬率能得到或多或少的控制。值得注意的是,《意見》小心地協(xié)調(diào)了去杠桿和穩(wěn)增長之間的關(guān)系,更多從改善經(jīng)營效率、盤活存量以及改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面入手,因此對經(jīng)濟增長實質(zhì)性影響不大。

　　中國證券報:本周人民幣匯率連續(xù)下挫,市場擔(dān)憂再起。如何看待接下來的匯率走勢?

　　任澤平:目前看來,人民幣并不具備長期貶值的基礎(chǔ),雖然當(dāng)前中國經(jīng)濟L型而美國弱復(fù)蘇,但只要中國能夠成功推進供給側(cè)改革,經(jīng)濟有望實現(xiàn)中速增長,增長和資本回報率高于美國。雖然兩國的貨幣政策不在一個軌道上,中國貨幣政策回歸中性穩(wěn)健,但美聯(lián)儲也不具備高頻加息的條件。因此,除非中國未來出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險,人民幣大概率不會出現(xiàn)長期和快速貶值的極端情況。同時,當(dāng)前中國外匯儲備規(guī)模巨大,足以應(yīng)對短期匯率下跌和資本流出風(fēng)險。

　　但即使如此,仍需留意短期由于美聯(lián)儲加息預(yù)期、美元走強、國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控、經(jīng)濟再度下行等背景下的人民幣貶值和資本流出壓力。

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