在早期，海南商品房供不應(yīng)求，只要建房就不愁賣，房企在利益較大化的驅(qū)使下，造房不造配套，其“后遺癥”直接導(dǎo)致了現(xiàn)今個別區(qū)域出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。而房地產(chǎn)行業(yè)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)，其良性發(fā)展對海南推進新型城鎮(zhèn)化有著至關(guān)重要的作用。因此政府正積極調(diào)整海南房地產(chǎn)業(yè)架構(gòu),逐步降低普通商品房的開發(fā)比例，增加高端經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。為了與海南國際旅游島形成良性互動，大型房企快速轉(zhuǎn)換角色，變身“城市運營商”，開啟大規(guī)模造城行動。小房企因資金不足，只能依托大房企影響力及配套進行產(chǎn)品營銷，抱團取暖。

　　地產(chǎn)大鱷登島造城 小型房企借力而生

　　從造“房”到造“城”，新型城鎮(zhèn)化的城市發(fā)展趨勢正催生新一輪地產(chǎn)革命：大型房企轉(zhuǎn)型城市運營商，小型房企借力而”生“。

　　恒大地產(chǎn)作為早期進軍海南市場的地產(chǎn)大鱷，目前已在?？?、澄邁、儋州等城市開發(fā)了多個地產(chǎn)項目。而近期即將開盤的恒大?？谖幕糜纬琼椖渴呛愦蠹瘓F角色轉(zhuǎn)換的標(biāo)志性產(chǎn)品，該項目配套超十萬平米商業(yè)區(qū)、5國特色溫泉館、8國特色風(fēng)情酒店、先進國際會議、全能運動、風(fēng)情美食街等。改項目是恒大投資70億打造的一個大體量的旅游生態(tài)城市綜合體。這意味著原始的房企“造房”模式在向“造城”模式轉(zhuǎn)變。

　　2013年綠地頭次進軍海南市場，便與海口市政府簽訂合作開發(fā)五源河旅游文體、“騎樓老街”歷史旅游文化區(qū)、靈山鎮(zhèn)空港新城三個大型項目，斥資近500億打造海南較大文體、開拓?？跉v史文化旅游資源、建設(shè)靈山新城區(qū)。如此大手筆，高格調(diào)的開啟造城計劃，對于海口房地產(chǎn)發(fā)展歷史來說，是的，但這完全不是的，因為在時代潮流的推動下，將有更多的房企在海南開啟新一輪的造城計劃。

　　據(jù)悉，保利地產(chǎn)計劃今年9月動工，投資175億在秀英港片區(qū)建設(shè)集居住、商務(wù)、娛樂、休閑為一體的海口大型濱海度假城市綜合體。項目建成后，秀英港將分為八個功能區(qū)——旅游觀光與度假區(qū)、豪華郵輪母港區(qū)、旅游觀光與度假區(qū)、短途客運港區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、旅游觀光與度假區(qū)、碼頭支持系統(tǒng)維修區(qū)、舊港改造區(qū)以及居住和商住混合區(qū)。同時將為豪華郵輪母港區(qū)建立配套的集超星酒店、旅游購物、休閑廣場、公園為一體的功能區(qū)。

　　顯然，服務(wù)的“大配套”會帶動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，那么主導(dǎo)運營的開發(fā)商必將從中獲益和贏得新的發(fā)展空間。而如何與這些地產(chǎn)大鱷們共分海口市場的一杯羹，成為海口本地中小房企所擔(dān)憂的問題。

　　海南九鼎置地有限公司副總經(jīng)理高雪峰表示：“綠地、恒大項目跟九鼎水郡項目在同一個區(qū)域，表面上來看，會覺得和這樣的大盤在同一區(qū)域里壓力很大，但事實上這是一件好事。就拿西海岸的項目來說，在西海岸有大量的樓盤聚集，前來看房的客戶，會對周邊樓盤進行對比，如果我們將現(xiàn)場各方面都包裝得很好，就可以把客戶吸引過來，推廣的費用就可以節(jié)省很多。另一方面，大型房企造城，周邊的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套，我們的業(yè)主也能共享得到，這對于我們的產(chǎn)品營銷來說也是一個利好的消息，因為配套完整，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮漠a(chǎn)品更受購房者的青睞。所以市場如果是大家一起來做，就是一個相輔相成的局面。”

　　大房企角色轉(zhuǎn)變 “城市運營商”順勢而生

　　在商品房供小于求的年代，開發(fā)商只要有土地，開發(fā)出來就有錢，“搶地”成為眾多房企的生存之道。在一些“公建配套”不完善的地方，這種“搶地建房”帶來的“居住后遺癥”，給業(yè)主和政府帶來了極大的困擾。但隨著政府土地監(jiān)管力度加大，尤其是禁止土地私自交易，開發(fā)商拿地成本成倍增加，另外海南市場的炒房熱較前幾年來說，已出現(xiàn)降溫的趨勢。無論是剛需族還是投機商，他們的購房模式都逐漸走向理性化，在選取產(chǎn)品時，會價比三家、會關(guān)注周邊配套，會考慮區(qū)域未來發(fā)展趨勢等等因素。因此，不管商品房建設(shè)得多么“高大上”，其他配套跟不上的樓盤，都難以吸引購房者。

　　理性的購房者加上高開發(fā)成本，使得海南的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從過去那個暴利時代中退出，這讓房企不得不重新定位自己的開發(fā)模式，進行改革。以前的房企只要在海南這塊熱土建房就不愁賣不出去，在利益較大化的驅(qū)使下，房企拼命建房不建配套。這就是個別區(qū)域出現(xiàn)“空城”“睡城”的歷史原因。而這些“后遺癥”都不利于海南新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　蔣定之在審議政府工作報告時提出：“城鎮(zhèn)化的根本動力在改革，要堅持產(chǎn)業(yè)支撐、以人為本、積極穩(wěn)妥推進海南新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。逐步降低普通商品房開發(fā)比例，增加高端經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。”為了調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的架構(gòu)，海南近期給閑置土地發(fā)出了較后“通緝令”，國土部門將7月前完成清理全省閑置土地工作，可見傳統(tǒng)的“地主”囤地模式已經(jīng)難以維系（前期低價購入土地，企業(yè)無期限的囤積土地，待市場行情好時，進行開發(fā)或是高價轉(zhuǎn)讓地塊獲利）。恒大、綠地、保利等大型房企因其敏銳的市場洞察力及雄厚的資金背景，在這樣的大環(huán)境下迅速轉(zhuǎn)換角色，成為房地產(chǎn)行業(yè)改革的先鋒，由單一的住宅建造者轉(zhuǎn)換成大型城市綜合體的。

　　大型房企的造城行動打開了?？诜康禺a(chǎn)市場競爭的新格局，小房企孤軍作戰(zhàn)的現(xiàn)狀將難以維持，是借力而”生“還是抱團取暖，何去何從有待市場的檢驗。但可以肯定的是，?？谑袌鰞叭灰呀?jīng)進入了大鱷時代。

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