北京燕郊土地落宗事件尚未完全解決，偷偷將產(chǎn)業(yè)用地改為住宅出租的行為在深圳也如火如荼。日前，深圳市相關(guān)部門(mén)從春節(jié)后就開(kāi)始嚴(yán)打，強(qiáng)制拆除廠改公寓違建樓。與此同時(shí)，廣東省出臺(tái)了細(xì)則落實(shí)國(guó)務(wù)院的“商改住”政策，在不改變土地使用年限的前提下，允許商品用房改為住宅，但只能租不能出售。

目前，全國(guó)各地都面臨著商業(yè)用房明顯過(guò)剩的格局，成都、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、深圳等城市的去庫(kù)存周期長(zhǎng)達(dá)三五年甚至更長(zhǎng)。“商業(yè)改住宅，除非是將土地使用年限同時(shí)變更為住宅的70年，且可以對(duì)外銷(xiāo)售，才能迅速消化商業(yè)用房的庫(kù)存?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者，否則，只能出租不能出售的商改住，去庫(kù)存效果不會(huì)明顯。

嚴(yán)打“工改住”

2月10日上午，深圳寶安區(qū)新安街道打響了整治廠房改公寓的槍?zhuān)瑥?qiáng)制拆除位于海樂(lè)社區(qū)39區(qū)海樂(lè)路27號(hào)違法廠房改公寓。據(jù)了解，此次寶安區(qū)清理的共有70多棟建筑，涉及面積20多萬(wàn)平米。目前，深圳其它區(qū)尚未采取行動(dòng)。

近兩年長(zhǎng)租公寓大舉進(jìn)攻深圳市場(chǎng)，據(jù)長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋統(tǒng)計(jì)，目前深圳擁有大大小小的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已近100家。

這些公寓房源大多來(lái)自舊廠房和農(nóng)民房改造，由于深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，舊廠房空置率較高，且租給工廠只有20-30元/平方米，改成公寓租金可以達(dá)到50-80元/平方米。以后想長(zhǎng)期租用還可以改成酒店或辦公樓，如在寶安可以做到100-200元/平米，這也是大部分投資機(jī)構(gòu)偷建違建的操作思路。

工改公寓，實(shí)際上目前無(wú)法可依，而*大的問(wèn)題是消防方面沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，大多依據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，但仍然很難拿到消防許可證。目前只能統(tǒng)一用報(bào)備來(lái)管理，都沒(méi)經(jīng)過(guò)正式的審批。

從政策層面上而言，深圳是明確鼓勵(lì)“工改工”，即鼓勵(lì)舊的工業(yè)廠房改造升級(jí)為新的眾創(chuàng)空間，而非工改住。

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)盈家生活深圳公司負(fù)責(zé)人鄭澤豪告訴記者，據(jù)目前寶安區(qū)政府安排的拆遷任務(wù)，寶安區(qū)廠房改公寓建筑有上百萬(wàn)平米的拆遷任務(wù)。目前寶安區(qū)已經(jīng)建成并營(yíng)業(yè)的廠房改公寓數(shù)量還是有限，正在建設(shè)的體量比較大。

“如果廠改住繼續(xù)下去，供應(yīng)肯定過(guò)剩，現(xiàn)在拆了不讓做，反而供求平衡了，不然深圳租金幾年都上不去?！编崫珊勒f(shuō)，目前公寓的凈利潤(rùn)還是很低，但就像圍城，大家都以為有利可圖，投資的還是很多。

而除了將廠房改造成公寓出租外，工業(yè)及產(chǎn)業(yè)用地配套住房的口子也在收緊。

據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委有關(guān)人士解釋?zhuān)^(guò)去產(chǎn)業(yè)用地不分一般產(chǎn)業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地，配套的住房均可分割對(duì)外出售，而去年10月出臺(tái)了80號(hào)文后，產(chǎn)業(yè)用地分為一般和，前者不可對(duì)外分割出售，而的產(chǎn)業(yè)用地配套的住房，也會(huì)嚴(yán)格審批，如果偷偷增加住房比例，不僅僅是罰款問(wèn)題，可能會(huì)被拆除。

“但具體配備多少住房比例，由區(qū)里定，在土地出讓時(shí)要看土地價(jià)格多少定比例，如果是政府支持的產(chǎn)業(yè)，可申請(qǐng)?jiān)黾优涮鬃》勘壤瑢徟鷻?quán)限下放到了區(qū)里。”上述規(guī)土委人士說(shuō)。

鼓勵(lì)“商改住”仍難去庫(kù)存

工改住遭嚴(yán)打，而商業(yè)用房卻在政策上受到鼓勵(lì)。

2月4日，廣東出臺(tái)政策細(xì)則，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，鼓勵(lì)新建租賃住房，允許將在建、建成和庫(kù)存的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。實(shí)際上，該細(xì)則正是在落實(shí)去年5月份國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于商業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩，商改住正是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。上海（樓盤(pán)）、天津、重慶（樓盤(pán)）、成都、長(zhǎng)沙、西安（樓盤(pán)）等地都明顯商業(yè)用房庫(kù)存偏高的情況。

以深圳為例， 2016年深圳共有36個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目取得預(yù)售資格，達(dá)到110.97萬(wàn)平方米的歷史高位。而2016年深圳商務(wù)公寓成交8750套，成交面積61.5萬(wàn)平方米。

這意味著，僅商務(wù)公寓的去庫(kù)存周期，就將近2年，這還不包括辦公樓、商場(chǎng)、酒店等商業(yè)用房。據(jù)有關(guān)研究數(shù)據(jù)稱(chēng)，深圳的寫(xiě)字樓過(guò)剩比例達(dá)到40%。

但值得注意的是，按照政策規(guī)定，商改住后，只能出租，不能銷(xiāo)售。土地使用年限依然不變，改變的僅僅是使用屬性，以及水電氣價(jià)格降低為居民生活標(biāo)準(zhǔn)。

“對(duì)于商務(wù)公寓部分，沒(méi)有企業(yè)會(huì)樂(lè)意改，商務(wù)公寓雖然不好賣(mài)，但起碼是可以賣(mài)回籠資金。如果不能賣(mài)，那企業(yè)可虧死了，所以鼓勵(lì)無(wú)效?！北本┲性禺a(chǎn)分析師張大偉對(duì)記者說(shuō)，長(zhǎng)期出租占用資金太多，出租連資金成本都不夠，這招去庫(kù)存沒(méi)用。

深圳國(guó)土規(guī)劃部門(mén)有關(guān)人士稱(chēng)，商務(wù)公寓本身已經(jīng)具備住宅的居住性質(zhì)，水電氣標(biāo)準(zhǔn)與住宅一樣，只有土地屬性和公共配套不一樣，所以也不需要改，商改住主要是指商業(yè)和酒店，原來(lái)每個(gè)行政區(qū)都規(guī)劃了大量的商業(yè)，目前很多商業(yè)確實(shí)是嚴(yán)重過(guò)剩。

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