3月5日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開幕會(huì)，國(guó)務(wù)院總理 作政府工作報(bào)告。幾萬(wàn)字的工作報(bào)告中，有關(guān)房地產(chǎn)方面的表述不足千字。

不同于去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中有關(guān)“抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落”的嚴(yán)厲措辭，總理報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度則頗顯緩和。

報(bào)告指出，2017年樓市調(diào)控的主基調(diào)仍是“因城施政去庫(kù)存”。報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持住房的居住屬性”，并未提及樓市泡沫、投機(jī)投資等字眼。但記住，這只是措辭上，總理報(bào)告中的弦外之音，你讀懂了嗎？

關(guān)鍵詞1：貨幣政策穩(wěn)健中性

報(bào)告原文：貨幣政策要保持穩(wěn)健中性。今年廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模余額預(yù)期增長(zhǎng)均為12%左右。要綜合運(yùn)用貨幣政策工具，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定，合理引導(dǎo)市場(chǎng)利率水平，疏通傳導(dǎo)機(jī)制，促進(jìn)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

資金是房地產(chǎn)的命脈。全國(guó)政協(xié)委員梅興保指出，今年M2及社會(huì)融資規(guī)模余額增長(zhǎng)目標(biāo)的設(shè)定，比去年目標(biāo)低1個(gè)百分點(diǎn)（去年均為13%），但又比去年實(shí)際情況高0.7個(gè)百分點(diǎn)，充分體現(xiàn)了今年貨幣政策穩(wěn)健中性的要求，兼顧了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)抑泡沫。

措辭雖是“穩(wěn)健中性”，但M2和社會(huì)融資規(guī)模目標(biāo)增速調(diào)低1個(gè)百分點(diǎn)，貨幣政策實(shí)際上有明顯的收緊傾向。

關(guān)鍵詞2：因城施策去庫(kù)存

報(bào)告原文：因城施策去庫(kù)存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。

可見，2016年熱點(diǎn)城市銷售火爆的市場(chǎng)行情并未席卷全中國(guó)，仍有大量三四線城市庫(kù)存堆積，這也是2017年樓市調(diào)控的主基調(diào)。如何去庫(kù)存，根據(jù)總理報(bào)告，一是支持居民自住，二是鼓勵(lì)進(jìn)城人員購(gòu)房。這意味著，這些高庫(kù)存城市還可能出臺(tái)更為寬松的購(gòu)房政策，如在吸引進(jìn)城人員購(gòu)房方面的戶籍制度、購(gòu)房稅費(fèi)減免和補(bǔ)貼、子女教育等配套改革和支持。

同時(shí)，因城施政的定調(diào)，說(shuō)明地方政府在把握地方樓市調(diào)控方面將有更大的自主權(quán)，各地方差異化的調(diào)控做法會(huì)更明顯。

關(guān)鍵詞3：建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

報(bào)告原文：堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

總理強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持住房的居住屬性”，弦外之音則是減少住房背后的金融屬性，因?yàn)橹挥写驌舫捶客顿Y，才能使得住房的居住功能更好地體現(xiàn)。

承認(rèn)市場(chǎng)存在多層次住房需求，是個(gè)進(jìn)步。多層次購(gòu)房需求，自然也包括改善型住房，甚至高端住房?？偫韴?bào)告指出，讓市場(chǎng)為主去滿足多層次購(gòu)房需求，而基本的住房保障則交給政府為主來(lái)解決，如政府提供的保障房，公租房等。

關(guān)鍵詞4：合理增加住宅用地

報(bào)告原文：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。

這是一個(gè)積極信號(hào)?！耙馕吨?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市后續(xù)依然會(huì)有積極供地的可能。此類城市主要包括北京（樓盤）、天津（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、成都、重慶（樓盤）等一二線城市，同時(shí)對(duì)于類似廊坊、燕郊、大廠、香河、涿州、固安、永清、昆山（樓盤）、太倉(cāng)（樓盤）、嘉善、佛山（樓盤）、東莞（樓盤）、珠海（樓盤）等三四線城市來(lái)說(shuō)，也會(huì)考慮積極供地。此類城市往往外來(lái)人口相對(duì)多，是后續(xù)積極供地和引導(dǎo)住房需求釋放的區(qū)域?！币拙友芯吭褐菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

關(guān)鍵詞5：規(guī)范開發(fā)、銷售、中介

報(bào)告原文：規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

聊聊數(shù)字，卻是首度將規(guī)范開發(fā)領(lǐng)域、銷售領(lǐng)域和中介領(lǐng)域相關(guān)市場(chǎng)主體行為寫入政府工作報(bào)告，后續(xù)對(duì)于此類市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)模式需要更加規(guī)范，尤其是要警惕違規(guī)銷售或虛假銷售的做法。

關(guān)鍵詞6：加大棚戶區(qū)改造 提高貨幣化安置比例

報(bào)告原文：目前城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

在一地難求的市場(chǎng)環(huán)境下，舊城改造已經(jīng)成為大城市尤其是一線城市房企新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。而且，對(duì)于很多一二線城市而言，房企進(jìn)入棚戶區(qū)改造，可以享受其中的政策紅利。

關(guān)鍵詞7：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化 支持特色小城鎮(zhèn)發(fā)展

報(bào)告原文：扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動(dòng)作用。

“進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人以上”，這部分人群必將帶來(lái)新的住房需求。正如住建部部長(zhǎng)陳政高日前所言，中國(guó)將通過(guò)城鎮(zhèn)化來(lái)幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有變，大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大空間。居民的住房需求，特別是新市民的住房需求沒(méi)有變，而且量非常大。所以對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展應(yīng)該充滿信心。

“特色小城鎮(zhèn)”概念寫入政府工作報(bào)告。去年提出，到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)已成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向,更為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展搭建新平臺(tái)。值得注意的是，總理報(bào)告提出的特色小鎮(zhèn)設(shè)市，是城市群輻射范圍內(nèi)的“具備條件的縣和特大鎮(zhèn)”。

關(guān)鍵詞8：推進(jìn)海綿城市建設(shè)

報(bào)告原文：推進(jìn)建筑業(yè)改革發(fā)展，提高設(shè)計(jì)水平和工程質(zhì)量。統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動(dòng)消除城區(qū)易澇區(qū)段三年行動(dòng)，推進(jìn)海綿城市建設(shè)，使城市既有“面子”、更有“里子”。

海綿城市建設(shè)亦被寫入政府工作報(bào)告。建設(shè)海綿城市是2013年 總書記在城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上提出來(lái)的。批試點(diǎn)中的海綿城市名單有30個(gè)，其中包括北京、天津、重慶等直轄市，還包括福州、武漢、濟(jì)南、南寧等多個(gè)省會(huì)城市。無(wú)疑，海綿城市具有經(jīng)濟(jì)效益。隨著健康生態(tài)生活質(zhì)量的提升，人工建設(shè)或自然恢復(fù)的海綿體系都有助于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)升值。

關(guān)鍵詞9：去杠桿 推進(jìn)資產(chǎn)證券化

報(bào)告原文：積極穩(wěn)妥去杠桿。我國(guó)非金融企業(yè)杠桿率較高，這與儲(chǔ)蓄率高、以信貸為主的融資結(jié)構(gòu)有關(guān)。要在控制總杠桿率的前提下，把降低企業(yè)杠桿率作為重中之重。促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化，支持市場(chǎng)化法治化債轉(zhuǎn)股，加大股權(quán)融資力度，強(qiáng)化企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿約束，逐步將企業(yè)負(fù)債降到合理水平。

去杠桿也是今年工作任務(wù)之一。要說(shuō)中國(guó)杠桿率*高的非金融行業(yè)，恐怕就是房地產(chǎn)行業(yè)了。無(wú)論是開發(fā)商的融資杠桿率，還是購(gòu)房者的房貸杠桿率，2016年都創(chuàng)下歷史高點(diǎn)，蘊(yùn)藏很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化”的提法，意味著今年在Reits等證券化產(chǎn)品方面的政策及稅收環(huán)境支持或許會(huì)有一個(gè)突破。

關(guān)鍵詞10：警惕金融風(fēng)險(xiǎn) 加強(qiáng)金融監(jiān)管

報(bào)告原文：當(dāng)前系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但對(duì)不良資產(chǎn)、債券違約、影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融等積累風(fēng)險(xiǎn)要高度警惕。穩(wěn)妥推進(jìn)金融監(jiān)管體制改革，有序化解處置突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，整頓規(guī)范金融秩序，筑牢金融風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”。

去年年底召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。此次政府工作報(bào)告也提出，有序化解處置突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，整頓規(guī)范金融秩序，筑牢金融風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”。防控不良資產(chǎn)、債券違約、影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融這四大金融風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒇灤┤杲鹑隗w制改革工作。

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