房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征還差什么

訪(fǎng)湖南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院財(cái)稅系副教授唐明

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素市場(chǎng)——土地一級(jí)市場(chǎng)，征地和出讓均由政府雙重壟斷。房地產(chǎn)稅改革要“破冰”，首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制

住建部副部長(zhǎng)陸克華在國(guó)新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上透露，有關(guān)部門(mén)正在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備工作，房地產(chǎn)稅再次進(jìn)入公眾視線(xiàn)。房地產(chǎn)稅何時(shí)收，如何收、有何作用，成為輿論熱議的話(huà)題。

湖南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院財(cái)稅系副教授唐明，跟蹤研究房地產(chǎn)稅多年，深知其復(fù)雜性和艱巨性。由于房地產(chǎn)稅改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，涉及到多方面利益協(xié)調(diào)，多項(xiàng)體制機(jī)制的完善。因此，政府層面對(duì)于房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)稅法的出臺(tái)的謹(jǐn)慎態(tài)度是可以理解的，過(guò)程雖難，但改革已在路上。

法治周末記者就房地產(chǎn)稅的作用、開(kāi)征后可能會(huì)遇到的阻礙以及房地產(chǎn)稅立法面臨的困境等問(wèn)題，采訪(fǎng)了唐明。

法治周末：輿論認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收的作用在于，打擊炒房控制房?jī)r(jià)、理順財(cái)富分配、完善地方稅以及土地有效利用等。你認(rèn)為房地產(chǎn)稅究竟能夠帶來(lái)哪些改變？對(duì)于上述問(wèn)題的改善能有多大幫助？

唐明：房地產(chǎn)稅改革并不能完全限定為上述公眾所期寄的幾種作用，它的改革是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也可能是多重的。

另外，房地產(chǎn)稅改革是具有戰(zhàn)略意義的。在我國(guó)房地產(chǎn)稅改革長(zhǎng)達(dá)十幾年時(shí)間難以實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，映射出種種體制障礙，即經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)軌階段(社會(huì)由鄉(xiāng)村型農(nóng)業(yè)社會(huì)向城市型工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)從指令性計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型)基礎(chǔ)制度環(huán)境缺失和配套制度政策的不完善是根本原因。因此，相比房地產(chǎn)稅自身的稅制改革(財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型)的意義，其更大的功能和作用是可以極大地助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)軌改革進(jìn)程。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革的意義和作用有四個(gè)方面：

一、房地產(chǎn)稅作為*有潛力擔(dān)當(dāng)未來(lái)地方主體稅種，將打破現(xiàn)行財(cái)政分權(quán)體制瓶頸。促使地方政府由“土地財(cái)政”(“短租”)向房地產(chǎn)稅(“長(zhǎng)租”)轉(zhuǎn)型，將從多個(gè)維度促進(jìn)地方公共財(cái)政轉(zhuǎn)型和改善地方治理。

二、有利于打破現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律制度的瓶頸。房地產(chǎn)稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征稅，但我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變遷，情況復(fù)雜，導(dǎo)致現(xiàn)行房地產(chǎn)稅改革缺失“法律基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)稅改革想要“破冰”，務(wù)必需從根本上解決產(chǎn)權(quán)體制障礙。

三、有利于打破現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)體制機(jī)制瓶頸。轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)均被高度壟斷，地價(jià)和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不正常剛性，以此作為房地產(chǎn)稅評(píng)估計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)肯定是不合理的。因此，房地產(chǎn)稅改革務(wù)必要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)體制障礙。

四、建立適合我國(guó)國(guó)情的現(xiàn)代民主財(cái)政機(jī)制。目前，在關(guān)乎百姓切身利益的房地產(chǎn)稅改革決策過(guò)程中，公眾話(huà)語(yǔ)權(quán)竟然是完全缺失的。房地產(chǎn)稅改革實(shí)行民主財(cái)政機(jī)制，構(gòu)建“政府——納稅人”服務(wù)機(jī)制，或?qū)⒗_(kāi)我國(guó)基層政府民主財(cái)政制度的序幕。

法治周末：就目前來(lái)看，你認(rèn)為是否具備房地產(chǎn)稅開(kāi)征的條件？

唐明：我個(gè)人認(rèn)為，目前我國(guó)尚不具備房地產(chǎn)稅開(kāi)征所需要的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也還不具備房地產(chǎn)稅收調(diào)控，發(fā)揮其房?jī)r(jià)“穩(wěn)定器”功能的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

首先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素市場(chǎng)——土地一級(jí)市場(chǎng)，征地和出讓均由政府雙重壟斷。在征地市場(chǎng)上，地方政府集管地者、用地者和裁判者于一身，形成“買(mǎi)方”壟斷，極力壓低征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和無(wú)限擴(kuò)大征地范圍。在出讓市場(chǎng)上，地方政府集的出讓者、管理者和監(jiān)管者于一身，形成“賣(mài)方”壟斷。

地價(jià)被地方政府雙向壟斷后，在“土地財(cái)政”和“招商引資”策略下實(shí)施“低價(jià)工業(yè)化和高價(jià)城市化”的供地政策，通過(guò)“饑渴營(yíng)銷(xiāo)”和利用“招拍掛”制度，不斷推高商住用地的地價(jià)和房?jī)r(jià)。

其次，產(chǎn)品市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)又實(shí)行的是開(kāi)發(fā)公司制度和商品房預(yù)售制，直接導(dǎo)致了住房市場(chǎng)寡頭壟斷。

房地產(chǎn)稅改革要“破冰”，首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制。

法治周末：房地產(chǎn)稅應(yīng)該屬于地方稅，地方政府理應(yīng)對(duì)其充滿(mǎn)期待，但實(shí)際情況來(lái)看，反映卻較為平淡，原因如何？

唐明：根據(jù)我接觸到的一些案例，房地產(chǎn)稅改革始終是“上熱下冷”，積極，地方遲疑。

業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革的主要成本包括稅制的設(shè)計(jì)成本和征管成本，征管成本是*大的制度建設(shè)成本。從以往實(shí)踐情況來(lái)看，政府可能只負(fù)責(zé)制度的設(shè)計(jì)成本，具體的開(kāi)征和管理成本將由地方政府負(fù)責(zé)。

就目前情況來(lái)看，除了房產(chǎn)、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和登記制度不健全，相關(guān)職能部門(mén)尚未信息聯(lián)網(wǎng)，缺乏權(quán)威公信力的評(píng)估體系外，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中相關(guān)制度轉(zhuǎn)型也給房地產(chǎn)稅的開(kāi)證增設(shè)了較高的“門(mén)檻”。

例如，復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和住房制度改革等制度環(huán)境，都從根本上深刻地制約著房地產(chǎn)稅開(kāi)征和改革。

然而，目前并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)稅前期制度建設(shè)采取任何實(shí)際性行動(dòng)，也沒(méi)有對(duì)地方政府進(jìn)行試點(diǎn)改革的成本予以補(bǔ)助等。房地產(chǎn)稅的開(kāi)征成本和管理成本將很有可能是地方政府自行承擔(dān)，給地方造成了一定的壓力。

即便房地產(chǎn)稅開(kāi)征，在地方政府看來(lái)，其帶來(lái)的收益未必足夠大，而成本卻不小，且伴隨較大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此造成現(xiàn)行的財(cái)政體制下，體制內(nèi)的制度安排是政府極力推行“以稅代租”，而體制外地方政府利用“逆向軟預(yù)算約束”機(jī)制堅(jiān)持“以租代稅”，兩者難以形成改革合力，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅“難產(chǎn)”。

另外，在現(xiàn)行政績(jī)考核體制中，對(duì)于房地產(chǎn)稅能夠帶來(lái)的間接性收益，例如地方政府隱形或不良債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解、地方財(cái)政收入的可持續(xù)性以及地方政府的職能優(yōu)化等并不是考核的或者未考核，難以進(jìn)入地方官員聚焦的工作。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于任期不超過(guò)五年的某一屆地方政府官員而言，理性的選擇是不會(huì)為后任官員做“嫁衣裳“。

法治周末：十八屆三中全會(huì)后明確，房地產(chǎn)稅立法先行，從房地產(chǎn)稅法的制定來(lái)看，還有哪些需要理順的問(wèn)題？

唐明：從2003年房地產(chǎn)稅納入改革議事議程起，對(duì)于土地使用權(quán)是否應(yīng)該被征稅以及以房?jī)r(jià)為課稅對(duì)象是否導(dǎo)致土地價(jià)款重復(fù)征稅等問(wèn)題的爭(zhēng)論就不絕于耳。

輿論集中的焦點(diǎn)在于，對(duì)個(gè)人擁有的土地使用權(quán)征稅是否合理合法。房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，房產(chǎn)屬于私人財(cái)產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，但是我國(guó)的土地并不屬于個(gè)人，個(gè)人僅有土地的使用權(quán)，對(duì)使用權(quán)征稅并不合法。

直到2007年物權(quán)法頒布，將土地使用權(quán)明確為用益物權(quán)，明確了作為他物權(quán)的典型代表——土地使用權(quán)屬于私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)征稅才具備了法理基礎(chǔ)。

但“成也蕭何敗蕭何”，問(wèn)題仍出在物權(quán)法百四十九條款的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?/span>

物權(quán)法雖然將土地使用權(quán)明確定為他物權(quán)，但是期滿(mǎn)后如果要求再次以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，那么該項(xiàng)權(quán)利對(duì)于百姓來(lái)說(shuō)顯得并不安全和穩(wěn)定，房屋的無(wú)限期與土地的有限性矛盾已經(jīng)成為了公眾*大的隱憂(yōu)，如果無(wú)法進(jìn)一步明確土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)完整權(quán)益，則將會(huì)直接影響到民眾對(duì)于房地產(chǎn)稅的支持度。

名詞解釋

他物權(quán)

在他人所有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利，源于羅馬法，是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，對(duì)他人之物享有的進(jìn)行有限支配的物權(quán)，如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

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