進(jìn)入5月以來，海南樓市進(jìn)入全面的淡季期，島外購(gòu)房者明顯減少。在全國(guó)樓市都籠罩在撥不開的疑云中時(shí)，海南今年的淡季來得或是很及時(shí)。在各地頻傳樓市降價(jià)、甩賣；房企資金鏈斷裂、跑路；老業(yè)主圍攻售樓處......反觀海南市場(chǎng)卻出奇的淡定，整體市場(chǎng)不溫不火，但無論是當(dāng)?shù)卣€是當(dāng)?shù)胤科螅荚诋?dāng)前的市場(chǎng)情況下緩慢調(diào)整。

　　海口頭套房貸利率上浮30%海南剛需族仍受傷

　　針對(duì)日前央行“喊話”敦促商業(yè)銀行優(yōu)先滿足頭套房貸款需求，據(jù)新華網(wǎng)采訪報(bào)道稱，目前，?？谌詧?zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行很少，工行、農(nóng)行、招商銀行等直接將頭套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%，中信銀行則上浮10%。頭套房貸上浮比例較高的是光大銀行，目前在海口的個(gè)人房貸按揭是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%左右。平安銀行?？诜中袆t是基準(zhǔn)利率上浮20%－30%，且房貸業(yè)務(wù)較少。

　　海南樓市似乎從來都是為除了全國(guó)各地的人服務(wù)的，而海南本地居民卻不在“服務(wù)區(qū)”。海南購(gòu)房人群多數(shù)來自島外，而且是全款購(gòu)房；海南本地剛需需求少，而且多為貸款購(gòu)房，長(zhǎng)期以來，多數(shù)開發(fā)商都喜歡“舍近求遠(yuǎn)”。而在海南樓市外地認(rèn)購(gòu)人群減少時(shí)，剛需似乎又成為海南樓市不可或缺的救命稻草。

　　海南當(dāng)?shù)卣?月底至6月初連續(xù)出臺(tái)了“購(gòu)房戶口”、“單身滿25歲可購(gòu)限價(jià)房”刺激剛需性的房地產(chǎn)政策；海南省長(zhǎng)蔣定之調(diào)研房地產(chǎn)，預(yù)警促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，海口市政府也召開工作會(huì)議促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。連續(xù)性的“新政”出臺(tái)，各方直呼海南是跟隨內(nèi)地樓市崩盤城市救市，也有人稱這是海南當(dāng)?shù)卣从昃I繆的謀劃，其中釋放的信息是：海南樓市松動(dòng)了！

　　樓市是否松動(dòng)，并不簡(jiǎn)單是單一政策所決定的，海南當(dāng)?shù)貞艏?gòu)120平房屋就可落戶?？?，這是“老政策新說法”，以往海南也有類似“購(gòu)房落戶”的政策，“按?？跇鞘芯鶅r(jià)10000元每平米的房?jī)r(jià)來算，120平米房子是的大支出，對(duì)于剛需族來說沒有優(yōu)惠，還是一個(gè)字，貴！”海南師范大學(xué)某教授解釋說。

　　5月海南土地市場(chǎng)10億成交樓市博弈日趨白熱化

　　據(jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年5月（5.1-5.31）海南全省共成交22宗地塊（招牌掛土地及協(xié)議出讓土地），成交面積66.325934公頃，環(huán)比上月（成交31宗地塊、成交面積67.917664公頃）成交面積有所下降；5月總成交金額99058.29632萬元。

　　據(jù)有關(guān)房產(chǎn)媒體較新統(tǒng)計(jì)，2014年6月海南樓市預(yù)計(jì)有14個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤量環(huán)比2014年5月20個(gè)擬開盤量下降30%，同比2013年6月預(yù)計(jì)4個(gè)開盤量增加了10個(gè)。其中有12個(gè)新盤入市，2個(gè)老盤加推。

　　其中翠屏·海口鳳凰水城、綠地海森林、東匯·森語林以及南光·西海灣，較低5400元/平。四盤中就有2個(gè)開發(fā)商趕趟推了大戶型，其中綠地海森林主推戶型中就有2種120平以上的戶型可供選擇，以及南光·西海灣主推了200-380平的躍層。

　　從5月海南土地市場(chǎng)成交來看，供應(yīng)的23宗地塊中，普通商品住宅用地出讓面積較多，供應(yīng)面積為418331.69平共8宗地塊，屯昌出讓的5宗地塊均為普通商品房住宅用地。今年以來海南土地市場(chǎng)的供應(yīng)量處于平穩(wěn)狀態(tài)，但“供而未用”是目前海南土地市場(chǎng)存在的現(xiàn)象之一。

　　針對(duì)這一現(xiàn)象，海南省政府在?？谡匍_全省閑置土地清理處置工作推進(jìn)會(huì)議，會(huì)議提出，在7月前全面完成閑置土地清理處置任務(wù)。開發(fā)商囤地似乎有意為之，央視也曝光海南土地轉(zhuǎn)讓的惡性流轉(zhuǎn)的天價(jià)利潤(rùn)?；仡欉^往的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，多數(shù)土地成交后，均是在10年，甚至是20后才開發(fā)建設(shè)。其間除了高額利潤(rùn)的影響外，更多的是各方在政策、市場(chǎng)間的博弈。

　　房企促銷花樣百出海南房?jī)r(jià)究竟跌不跌

　　“全國(guó)樓市都在說降，你降不降？”?？谀扯址慨a(chǎn)中介經(jīng)理說，“從目前來看，降價(jià)調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可回避的方向。但海南目前的降價(jià)都是停留在形式上，沒有實(shí)際意義的下跌，說白了就是開發(fā)商玩的把戲，認(rèn)真不得。”

　　自5月以來，海南樓市各種促銷不斷，而且在房?jī)r(jià)上略有松動(dòng)，但調(diào)整房?jī)r(jià)的項(xiàng)目多是高端項(xiàng)目、大戶型項(xiàng)目；這種微弱的調(diào)整并沒有改變多少高昂房?jī)r(jià)。而在三亞部分地段，開發(fā)商集中開盤，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，為了走量保銷，或是免不了來一場(chǎng)真正的價(jià)格戰(zhàn)了。但受樓市大環(huán)境影響，海南房地產(chǎn)客源的日漸減少，供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變正影響著這場(chǎng)紛爭(zhēng)。

　　對(duì)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)政府會(huì)采取措施支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、抵御房地產(chǎn)下行。事實(shí)上，政府已經(jīng)開始采取了一些措施，包括刺激其他增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力（海南加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增大重大項(xiàng)目投資審批加速），也包括穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)本身（25周歲可購(gòu)限價(jià)房、?？谫?gòu)房入戶）。如果房地產(chǎn)活動(dòng)繼續(xù)下滑，政策可能將進(jìn)一步放松。

　　海南當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對(duì)于海南樓市卻是一致看好，認(rèn)為有松動(dòng)，但不會(huì)影響大局。多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為海南房?jī)r(jià)算不上高，不會(huì)有發(fā)幅度降價(jià)；有的開發(fā)商認(rèn)為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，期間內(nèi)會(huì)淘汰掉一些同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)的房企，而整體房?jī)r(jià)會(huì)維持在一個(gè)合理的水平線；更多的開發(fā)商則是瞄準(zhǔn)了海南的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型的地產(chǎn)模式，以規(guī)避可能會(huì)出現(xiàn)的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　潘石屹在近期的發(fā)言中也認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%至30%，這些問題就全部暴露出來了。”海南樓市房?jī)r(jià)降不降，降多少才會(huì)暴露出連鎖的系列問題？這還需要進(jìn)一步觀望。

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