10月14日，由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳支持，省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在?？谡匍_了“促進海南產(chǎn)權(quán)式度假酒店（分時度假）發(fā)展研討會”，邀請了多名國內(nèi)外專家、相關(guān)政府部門負責(zé)人、企業(yè)負責(zé)人參加。

　　本次研討會是在全國經(jīng)濟下行壓力加大，海南房地產(chǎn)業(yè)處在大力轉(zhuǎn)型調(diào)整之時，產(chǎn)權(quán)式酒店處在加快發(fā)展，但尚未健全的背景下召開的，具有很強的現(xiàn)實意義，目的是通過研討會了解和掌握國內(nèi)國外產(chǎn)權(quán)式酒店分時度假酒店發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，共同探討促進我省產(chǎn)權(quán)式酒店健康持續(xù)發(fā)展的目標、思路和政策措施，以下是部分嘉賓發(fā)言摘登。

　　名詞解釋

　　分時度假：就是有關(guān)機構(gòu)或個人先與酒店或度假村簽訂協(xié)議，將客房使用權(quán)每年按周劃成52份，用鎖定且優(yōu)惠的價格按份銷售給顧客，顧客擁有在一定的期限內(nèi)（一般為20至40年）在這一住所每年住宿一周的權(quán)利，同時還享有轉(zhuǎn)讓、饋、繼承等系列權(quán)益以及對酒店其他服務(wù)設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店（分時度假）潛藏商機

　　美國RCI公司亞太區(qū)董事總經(jīng)理蒙陶頓（RicardoMontaudon）：分時度假提高酒店入住率

　　單一產(chǎn)權(quán)式酒店對于巴黎、上海這樣的大型都市有著非常高的入住率，但對于海南這樣的旅游目的地來說，單一的產(chǎn)權(quán)式酒店模式就有更高的風(fēng)險。

　　這個風(fēng)險來自于產(chǎn)權(quán)式酒店更多是通過固定的率的方式進行銷售，但如果引入一個混合式產(chǎn)品的模式，結(jié)合產(chǎn)權(quán)式酒店或者居所，以分時度假的模式向終端用戶推薦購購假期，就可以更好地回避單一產(chǎn)品的風(fēng)險。

　　上世紀70年代早期，分時度假模式引入北美市場，使大家分擔(dān)產(chǎn)品維護和管理的費用，同時分享了使用的時限，受到當(dāng)時的房地產(chǎn)開發(fā)商特別的歡迎，幫助他們進一步拓展了市場。

　　分時度假的模式頭先幫助開發(fā)商有一個更好的入住率，帶來更好的，保證酒店平穩(wěn)的運營。酒店也就有更多的精力和能力雇傭更好的員工，給他們培訓(xùn)，提供更好的服務(wù)，經(jīng)過一連串的連鎖反應(yīng)，實現(xiàn)穩(wěn)定性的增長。

　　混合型產(chǎn)品還可以讓海南這樣的旅游目的地在整個市場經(jīng)濟中占有主動地位，帶動更多的周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來更多的商機，提供更多的就業(yè)機會，對旅游目的地整個經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻，稅收方面可能也會有更多的貢獻，也使得當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)更多的基礎(chǔ)設(shè)施和更好的發(fā)展我們的旅游目的地。

　　這樣的模式還可以幫助旅游目的地更好地應(yīng)對如自然災(zāi)害等突發(fā)性問題。我本人來自墨西哥的坎昆，因為依托于分時度假的模式，颶風(fēng)過后，很快就有榜首批游客到達，他們在十年甚至更早前已經(jīng)預(yù)訂了旅游產(chǎn)品，當(dāng)?shù)氐牟蛷d、酒吧、出租車的司機，酒店的門童都更早地回到工作崗位上，使得坎昆與旅游相關(guān)的行業(yè)在災(zāi)害過后可以很快回歸到以前的模式。

　　美國RCI公司東北亞及中國區(qū)執(zhí)行董事張仲勤：分時度假支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展

　　中國目前是全球榜首的旅游客源市場，是對國際旅游貢獻較大的國家，給不同的旅游目的地提供了很多的就業(yè)崗位。從經(jīng)濟學(xué)角度來看，出境游的費用是錢往外移，因為你要付那里的酒店費用和其它消費，但我們可以通過不同的分時度假模式，把大部分的錢和消費留在中國。

　　舉個例子，有一間度假村在海南實施分時度假模式，它吸收一些會員，因為開發(fā)商是在海南，所以錢交給海南的開發(fā)商，錢留在了海南，會員去國外旅游的時候，就不需要付當(dāng)?shù)氐娜魏巫∷拶M用，所以這個層面上面就把出境游消費者的錢留在國內(nèi)支撐自己的經(jīng)濟，支撐當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)收入。

　　整個中國的出境旅游都在快速增長，但增長的錢一直往外流。而國內(nèi)酒店的入住率低，意味著酒店供應(yīng)需求不平衡，需求的地方供應(yīng)少，供應(yīng)多的需求少，如果說酒店還有50%的空房為什么不利用分時度假把它轉(zhuǎn)為盈利，用一個度假權(quán)益通過會員制銷售出去，把忠實客戶、利潤、會員、現(xiàn)金帶進來，支持你的項目。

　　目前來說度假權(quán)益排行榜上，中國僅占0.3%，但也意味著發(fā)展空間特別大，我們做了一些分析，整個全球度假權(quán)益行業(yè)的前景，中國占44%的潛能，還是較保守的。幾十年前，美國的房地產(chǎn)業(yè)往下降的時候，分時度假權(quán)益卻是往上升的，消費者不購房但還要去度假，支撐了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

　　溫德姆度假權(quán)益集團亞太公司業(yè)務(wù)發(fā)展副總裁柯睿（GaryCroker）：這不是可以賺快錢的模式

　　我們幾年前曾做過中國市場的調(diào)研，很多消費者頭要的顧慮是購購產(chǎn)品的時候擔(dān)心公司破產(chǎn)，所以說尋找一個切實可行并可持續(xù)發(fā)展的俱樂部是至關(guān)重要的。俱樂部可以完全實現(xiàn)獨立運作，擁有自己獨立的董事會，并通過獨立公司購購一定的物業(yè)，放在一個信托機制里面，來保證會員可以一直享用他們的權(quán)利。

　　這不是一個可以賺快錢的模式，較初可能只是賺取非常少的利潤，為了取得成功需要打好基礎(chǔ)，并不斷地提供更好的服務(wù)。而判斷成功與否就是看會員的忠誠度。

　　在澳大利亞，我們有非常好的法律法規(guī)環(huán)境，我們強制要求向消費者提供所有產(chǎn)品的信息披露，同時為消費者提供購購的冷靜期，對所有的銷售人員進行良好的培訓(xùn)，并進行持續(xù)不斷的監(jiān)管。這對于分時度假的行業(yè)發(fā)展非常重要，全球很多市場可能前期沒有一個非常好的法律法規(guī)的引導(dǎo)和指導(dǎo)，市場發(fā)展也非常不好，對于各個利益相關(guān)方造成了傷害。

　　澳大利亞關(guān)于分時度假的行業(yè)協(xié)會也已活躍多年，在保護消費者權(quán)益的同時，也是一個溝通的橋梁，使得各個利益相關(guān)方就更好的發(fā)展進行交流和討論。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店（分時度假）各方博弈

　　省旅游發(fā)展委員會巡視員陳耀：借鑒國外經(jīng)驗制定政策

　　產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假就好比兩個孩子，他們的父親母親就是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)式酒店頭先是房地產(chǎn)，購購者對于客房擁有產(chǎn)權(quán)，可以從經(jīng)營者那里得到分紅，分時度假的購購者則以分享度假時間的方式獲得使用權(quán)，是一種旅游形式的產(chǎn)品。

　　但兩者都在國外發(fā)展了幾十年，都是一次性的購購，都是酒店或者旅居性企業(yè)提供服務(wù)，都是以房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)充分開發(fā)或者過度開發(fā)引起的劇烈競爭為起點。如果房子供不應(yīng)求根本不需要搞產(chǎn)權(quán)式酒店，一次賣完了；如果酒店供不應(yīng)求，也不需要和你分享，每天就賣高價。

　　現(xiàn)在北方很多地區(qū)又是霧霾又是冷風(fēng)，而海南島的熱帶環(huán)境和良好的生態(tài)為我們發(fā)展度假房地產(chǎn)、分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店以及多種形式的度假房產(chǎn)提供了條件。目前海南的游客總體在上升，但是團隊在下降，這說明越來越多游客是以散客和家庭游的形式出現(xiàn)，這對于產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假來說是個好消息。

　　海南要發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假，就要在借鑒國外經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合海南情況開發(fā)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品；制定一系列的法規(guī)政策；通過現(xiàn)代科技手段跟政府管理手段來形成經(jīng)營的誠信和社會的監(jiān)督；制定一系列符合中國人到海南消費的制度形成一批標準。政府要出面、企業(yè)跟協(xié)會共同合作，進行引導(dǎo)和培育。

　　光大銀行海南省分行業(yè)務(wù)經(jīng)理李華：建立嚴格風(fēng)控體系

　　光大銀行在海南地區(qū)支持了多家類似于產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目的一些產(chǎn)品，比如說龍騰灣還有文昌的白金海岸（詳情、論壇、團購）。但產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種舶來品，在投資的方式或者法律性質(zhì)突破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)內(nèi)容，由于法律的滯后性并未對此做區(qū)分，導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)式酒店的信貸風(fēng)險遠遠高于傳統(tǒng)的地產(chǎn)。

　　商業(yè)銀行本身應(yīng)該建立比較嚴格的風(fēng)險控制體系，我國產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商大多數(shù)以高投資高回報吸引顧客，這可能會導(dǎo)致購賣合同的無效或者撤銷，而一旦出現(xiàn)糾紛銀行的合法權(quán)益將難以得到維護。

　　我們希望開發(fā)商和酒店經(jīng)營管理公司聯(lián)合管理，并建議由擔(dān)保公司為還款來源提供擔(dān)保。銀行放貸過程當(dāng)中也應(yīng)把投資收益是否進行強制擔(dān)保作為先決條件，且該責(zé)任是無限連帶責(zé)任擔(dān)保方式，這可以監(jiān)督開發(fā)商或者酒店經(jīng)營者按照約定實現(xiàn)投資者的利益。

　　較后要建立比較完善的產(chǎn)權(quán)式酒店監(jiān)管法律制度，在國外對于分時度假的普遍做法是要求開發(fā)商在酒店銷售之前將其使用權(quán)交付給信托公司，由信托公司對分時度假房產(chǎn)的使用權(quán)進行監(jiān)管，我國同樣可以借鑒國外的比較先進的經(jīng)驗，采取信托制度。

　　海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜：后續(xù)管理要與國際接軌

　　前段時間省房協(xié)一直帶著全省的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在省外做巡展銷售，我們感覺海南的產(chǎn)品還是單一了點，應(yīng)該賦予房地產(chǎn)該有的服務(wù)和內(nèi)涵，特別是后續(xù)的管理。其實一些島外購房者代管、代租甚至置換這些要求都提出來了，但一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不知道如何滿足客戶。

　　我們也希望多出去走走看一看，實地了解一下到底分時度假應(yīng)該怎么樣做，立法應(yīng)該從哪里入手，特別是政府部門如何指導(dǎo)指引企業(yè)來做好海南的分時度假這塊產(chǎn)品，滿足不同城市的消費者的需求，

　　目前海南缺的就是國際游客，這些年國內(nèi)的宣傳為海南積累了不少的市場，但是國際上影響力還不夠大，我們曾去夏威夷專門考察旅游房地產(chǎn)，它的國際化程度就非常高。說實話夏威夷的自然條件，沙灘海水真的還不如海南某些海岸線，但我們的管理跟人家比差很多，這方面真的要慢慢跟國際接軌。

　　海南大學(xué)旅游學(xué)院酒店管理系主任謝祥項：開發(fā)企業(yè)推出三大服務(wù)

　　我理解產(chǎn)權(quán)式酒店分為兩大類，一大類集中式的產(chǎn)權(quán)，或者說叫大產(chǎn)權(quán)，如現(xiàn)在很多酒店，由于房地產(chǎn)過剩，是由地產(chǎn)項目直接轉(zhuǎn)為酒店項目，產(chǎn)權(quán)沒有進行分割和交易的前提下，進行集體的轉(zhuǎn)型；另外分割的產(chǎn)權(quán)進行交易，并且形成了小業(yè)主，這是中國特色的分時度假產(chǎn)權(quán)式的酒店，如途家網(wǎng)2011年開始進入這個產(chǎn)業(yè)。

　　分散式的產(chǎn)權(quán)，主要是通過代租的形式，把閑置房產(chǎn)變成酒店的一個客房，變成了一個可以度假或進行二次消費、多次消費的產(chǎn)品，游客可以通過訂單享受這樣的一個產(chǎn)品，基本價格相當(dāng)于同等級的三分之一甚至有的時候更低，這個是游客收益，業(yè)主也因此獲益。

　　以

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