現(xiàn)實遠比故事精彩。

　　就在政府發(fā)出救市政策的一個月后，房地產(chǎn)的兩宗較受矚目的并購案面臨終止局面。

　　10月29日，坊間開始流傳宋衛(wèi)平要重新回到綠城的消息。彼時大多數(shù)人持懷疑態(tài)度，并不相信受人尊重的地產(chǎn)大佬會反悔合約。然而隨后幾天，劇情峰回路轉(zhuǎn)，來自綠城、融創(chuàng)以及各方消息證明，宋衛(wèi)平回歸已成定局。

　　10月31日，本應(yīng)是馮侖正式轉(zhuǎn)出萬通地產(chǎn)控股權(quán)的日子。但在約定交易截止日的前夜，這一延宕三個月的股權(quán)交易計劃意外生變--10月30日晚間，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，萬通控股內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓已終止。

　　王石游學(xué)、任志強退休、宋衛(wèi)平出售綠城以及馮侖退出萬通，曾一度被認為是榜首代房地產(chǎn)大佬集體謝幕的標志性事件。然而，57歲的宋衛(wèi)平選擇回歸綠城，不惜頂著個人信用嚴重受創(chuàng)危機。55歲的馮侖則不得不繼續(xù)留守萬通，面臨進退兩難的尷尬局面。

　　與此重疊的是，中國經(jīng)濟過去30年高速增長的絢麗華章開始翻篇，正在中低速增長軌道上運行。中國房地產(chǎn)也正在經(jīng)歷從"黃金時代"邁入"白銀時代"的陣痛，住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見，中年危機的焦慮感開始蔓延。

　　宋衛(wèi)平和馮侖屬于榜首代地產(chǎn)大佬，這一批中國較早的地產(chǎn)弄潮兒，大多出生于上世紀1950年代，他們享受了地產(chǎn)黃金十年所帶來的成功與榮耀。同樣，風云際會的大環(huán)境下，他們的命運都在2014年出現(xiàn)了拐點，事業(yè)正遭遇考驗，他們又將如何直面他們的"中年危機"?

　　大佬轉(zhuǎn)身：一個時代的終結(jié)

　　地產(chǎn)黃金十年，催生了一批地產(chǎn)大佬。他們有的出身，有的生于草莽，卻獲得了同樣的成功。

　　2014年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售開始放緩。萬科總裁郁亮提出，房地產(chǎn)從"黃金時代"褪色到"白銀時代"。而今年不景氣的市場下，更是迎來了一批大佬的引退。

　　今年5月，宋衛(wèi)平把綠城賣了，孫宏斌以62.98億港元的代價，收購了綠城24.313%的股份，與九龍倉并列綠城榜首大股東。宋衛(wèi)平認為把綠城賣給孫宏斌是"他這一生較正確的一個選擇"，他說天下之大，有德者掌之。

　　10月18日萬通地產(chǎn)晚間公告，稱"經(jīng)公司與控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱萬通控股)進一步核詢獲悉，嘉華東方控股(集團)有限公司將受讓萬通控股的一定比例的股權(quán)，從而達到嘉華控股成為萬通地產(chǎn)間接控股股東、萬通地產(chǎn)實際控制人變更的目的"。至此，地產(chǎn)思想家馮侖將退出萬通地產(chǎn)的傳言終于坐實。

　　10 月22日，"大炮"任志強召開退休記者見面會。盡管他宣稱自己"退而不休"，但此后人們的解讀都是用了"再見"、"退卻"、"謝幕"之類的詞語。而"行業(yè)老大"王石早已處于半游學(xué)狀態(tài)。

　　這一系列的事件被解讀為榜首代地產(chǎn)大佬的集體謝幕。同時也伴隨著房地產(chǎn)市場下行周期。

　　綠城公告顯示，截至2014年6月30日止六個月，取得收入人民幣125.60億 元，較2013年同期的人民幣102.14百萬元增加23.0%，股東應(yīng)占利潤人民幣6.13億 元，較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯(lián)營公司已竣工可售物業(yè)提減值虧損及交付物業(yè)毛利率偏低。

　　萬通地產(chǎn)1-6月獲得營業(yè)收入3.37億元，同比減少52.43%，凈利潤為4837萬元，同比減少59.83%。

　　郁亮認為，未來10-15年仍是白銀時代，此前萬科董事局主席王石指出，中國房地產(chǎn)業(yè)的"黃金時代"已經(jīng)結(jié)束，"白銀時代"到來。在郁亮看來，這并不代表沒有機會，城市化進程會帶來很大的機會，白銀時代相比青銅爛鐵時代還是好時代。但與黃金時代相比，白銀時代的競爭更加激烈，毛利率肯定會更低。

　　只是萬萬沒有想到，幾乎同時，宋衛(wèi)平和馮侖選擇了回歸和留守。

　　10月底，宋衛(wèi)平將回歸綠城的消息引爆網(wǎng)絡(luò)。綠城和宋衛(wèi)平在中國房地產(chǎn)界的符號化意義，使人們對此的關(guān)注達到熱度。

　　而萬通地產(chǎn)10月30日的一紙公告宣告了股權(quán)收購中止。公告顯示，雙方在交易細節(jié)方案多次協(xié)商中，就本次轉(zhuǎn)讓中的一些重要條件如轉(zhuǎn)讓數(shù)量、價格等沒有達成一致，無法在2014年10月31日之前按預(yù)先計劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來三個月內(nèi)不再實施與萬通控股及萬通地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益調(diào)整事宜，并繼續(xù)為萬通控股和萬通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展共同做出努力。

　　此時的房地產(chǎn)，已經(jīng)不是當初宋衛(wèi)平出售綠城時的情形。政府9·30救市政策出臺后，房地產(chǎn)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　萬通地產(chǎn)第三季度財報顯示，公司錄得營業(yè)收入9.88億元，同比增長3.61%，凈利潤9197萬元，同比增長17.62%。

　　從8月開始，綠城銷售業(yè)績更是持續(xù)突破歷史新高，綠城8、9、10月分別實現(xiàn)銷售額72億、83億、159億，合計共314億元，超過上半年銷售金額305億元。

　　回歸背后： 難以言說的苦楚

　　回歸的背后，似乎總離不開一個"錢"字。

　　在綠城問題上出爾反爾，宋衛(wèi)平遭遇他人生較大一次信譽危機。宋衛(wèi)平為什么會回來，讓我們回到較初，看看宋衛(wèi)平為什么要離開--

　　根據(jù)綠城2014年中期報告顯示，截至2014年6月30日，綠城有銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)95.03億，總借貸358.98億元，凈負債人民幣263.95億元，凈資產(chǎn)負債率為78.1%。于2014年6月30日的總借貸358.98億元中，一年內(nèi)到期的有人民幣78.43億元，一年后到期的有人民幣280.55億元，分別占比21.8%和78.2%，銀行結(jié)余及現(xiàn)金足以覆蓋一年內(nèi)到期的借款。

　　從這一組數(shù)據(jù)看，綠城資金鏈風險尚處于可控范圍，甚至好于業(yè)內(nèi)同期水平。他為什么要賣掉綠城?

　　在此之前，宋衛(wèi)平通過綠城集團官方網(wǎng)站發(fā)布了以一封公開信。他在信中表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定，頭先來自于退休的需要。不是我，是我的兄長、同學(xué)壽柏年。他今年已過花甲....。。以我本心，并沒有打退堂鼓的道理。但權(quán)衡再三，老兄弟共進退吧。

　　不過多方消息源證實，融創(chuàng)收購綠城的款項中，其中支付給宋衛(wèi)平的款項，至少20億已投入到藍城的各項業(yè)務(wù)，還有其他一筆，則清償了宋衛(wèi)平的個人欠款--這筆欠款，也是當時宋衛(wèi)平急于賣掉綠城的重要原因。

　　孫宏斌否認宋衛(wèi)平欠款一說，他在個人微博上表示，現(xiàn)在綠城沒有資金問題，宋衛(wèi)平個人又不缺錢，宋衛(wèi)平壽柏年轉(zhuǎn)讓股權(quán)給融創(chuàng)，是選擇接班人，是為了綠城的品牌能發(fā)揚和傳承。

　　宋衛(wèi)平回來，同樣是為了綠城的品牌。宋衛(wèi)平向人絮叨著，他每天接到很多短信向他訴苦，綠城已不再是原來的綠城。孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)團隊7月入主綠城后，就開始大刀闊斧的改革。幾乎不降價的綠城樓盤大幅度打折出售了，綠城的老業(yè)主上街拉橫幅了，這讓對老業(yè)主抱有深厚感情的宋衛(wèi)平無法接受。

　　同樣無法放手的還有馮侖。

　　此前讓出萬通，被普遍認為是馮侖專注立體城市而做的取舍。

　　近年來，馮侖抓住各種場合推銷他的立體城市，并將其譽為自己人生下半場。這是一個充滿理想主義的設(shè)想：在大約1平方公里的土地上，打造一組建筑面積600萬平米，可容納15-20萬人口的高密度建筑群。其中擁有居住、工作、教育、醫(yī)療、休閑等各種城市功能。

　　馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試立體城市的落地，甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金，但由于項目體量過大遲遲拿不到地，項目遭遇嚴重挫折。

　　馮侖設(shè)想以較低價格從政府獲取土地，并引入其他投資商共同完成項目開發(fā)。較先被冠以"立體城市"名號的項目出現(xiàn)在溫州，這個規(guī)劃總投資210億元的項目，較終由合作伙伴新希望集團主導(dǎo)，蛻變?yōu)橐粋€城市綜合體項目，與一般房地產(chǎn)開發(fā)并無二致。

　　相關(guān)分析指出，立體城市的受挫，加上房地產(chǎn)市場業(yè)已回暖，馮侖或許認為留在萬通地產(chǎn)將有更大作為。

　　宋衛(wèi)平的回歸和馮侖的留守，能夠讓他們一手創(chuàng)辦的企業(yè)恢復(fù)昔日的榮光嗎?

　　馮侖是公認的地產(chǎn)思想家，早年與潘石屹等人并稱為"萬通六君子"，有過輝煌的商業(yè)經(jīng)歷。為然而近十年，萬通地產(chǎn)業(yè)績和規(guī)模始終不溫不火，潘石屹帶領(lǐng)下的SOHO中國銷售早已破百億，萬通地產(chǎn)2013年也僅實現(xiàn)銷售收入33億元。

　　孫宏斌將融創(chuàng)的狼性營銷血液，注入到綠城。業(yè)內(nèi)人士評論"融創(chuàng)的人到了綠城后像打了雞血一樣瘋狂賣房子。"綠城業(yè)績由此屢屢刷新記錄。文人情懷的宋衛(wèi)平，如何反轉(zhuǎn)?更何況，綠城或許還需要更長時間來治愈掌舵者動蕩所帶來的創(chuàng)傷。

　　還有個重要的問題是：人。

　　萬通地產(chǎn)早已實現(xiàn)"去馮侖化"。今年八月初，萬通地產(chǎn)改組董事會，許立、云大俊、鄭沂等馮侖系人馬就退出了董事會，取而代之的是嘉華系人員。

　　同樣，孫宏斌接管綠城之后，對項目進行了梳理，人員也進行了重新配置。在藍綠分家之后，綠城舊部是走是留，是一個尷尬的問題。如今宋衛(wèi)平再回來，融創(chuàng)人員撤出是必然，原本留下來的老綠城人將面臨更為尷尬的境地，人事再震蕩，難以避免。

　　2014年，人到中年的宋衛(wèi)平和馮侖，人生來到新的轉(zhuǎn)折點，他們選擇重新出發(fā)。

　　房地產(chǎn)中年危機：誰將笑到較后

　　在一個剛需主導(dǎo)的行業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見。事實上，中國的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)注定剛性需求拐點不可避免。根據(jù)據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，中國嬰兒潮的拐點在1990年，當年新生嬰兒達到2803萬人，此后出現(xiàn)劇降，1996年后，出生人口再沒超過1600萬。換句話說，以27歲的平均置業(yè)年齡來看，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求將在2017年迎來拐點，緊隨其后剛需劇降趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

　　這是房地產(chǎn)業(yè)的中年危機。

　　郁亮認為，大家都要改變黃金時代的思維方式。"房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了青春期，不再是長‘個頭‘，應(yīng)該是長‘力量‘的時候

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