“不要抱有僥幸心理”。這是全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森，在“兩會”期間接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時，對高庫存城市的開發(fā)商提出的建議。

和一二線城市樓市的火爆不同，三四線城市樓市出現(xiàn)了高庫存、房價下跌的情況。

“截止到2015年末，中國商品房待售面積高達(dá)7.19億平米。要化解這個庫存，也不是一件容易的事情，要有耐心。”3月6日，國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史如是介紹。

在2016年的“兩會”上，不少代表委員在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時均表示，三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程，多地房價已經(jīng)跌到成本價，再下調(diào)的難度很大。

三四線城市庫存待解

2016年，多個房企代表和委員強(qiáng)調(diào)，高庫存的背景下，房價再下調(diào)的空間很有限。

全國人大代表、金都集團(tuán)董事長金占忠告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，房價組成部分包括地價、建安成本(房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本)、財務(wù)和稅收成本等。

“目前三四線城市的房價已經(jīng)下調(diào)到成本價，且依然面臨去庫存難題?！?金占忠表示。他以稅收舉例說，目前稅收成本占開發(fā)商總成本的約12%。換句話說，每賣一套房子，開發(fā)商就得繳納12%的稅，其中包括約5.5%的營業(yè)稅、約3%的企業(yè)所得稅，以及一些雜費(fèi)等。

在其看來，除非通過降稅、減少開發(fā)商借貸壓力等，否則房價進(jìn)一步下調(diào)的難度很大。

全國政協(xié)委員、華南城控股有限公司執(zhí)行董事梁滿林也表示，“很多三四線城市的項(xiàng)目單平方米的造價近3000元，還要加上地價成本、銀行利息、人力成本等?！痹诹簼M林看來，這一輪去庫存，讓不少三四線城市的房價跌入歷史低位。

某研究院發(fā)布的2月份百城房價數(shù)據(jù)顯示，100個城市的新建商品房樣本平均價格數(shù)據(jù)中，德州、新鄉(xiāng)、宿遷、桂林、湘潭、寶雞、淮安、綿陽、衡水、株洲、貴陽、營口、聊城、菏澤、濰坊、銀川16個城市的新建商品房價低于5000元。

記者在網(wǎng)上搜索，上述16個城市在售的不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)前的售價低于4000元每平方米。

新型城鎮(zhèn)化是根本措施

不管是否接近成本價，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，高庫存城市的開發(fā)商，要放棄僥幸心理，理性的看待樓市。

在黃其森看來，一味等待政府救市，肯定沒有出路;三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程，該降價的時候，即使虧本也得降，以價換量才能爭取市場的主動權(quán)。

包括全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵在內(nèi)的多個委員在受訪時均強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化是解決三四線城市高庫存的根本性措施。

不過，新型城鎮(zhèn)化的過程并不是一蹴而就的，而是一個相對漫長的過程。

“短期來看，啟動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵?！痹诙∽骊趴磥?，如果房地產(chǎn)稅費(fèi)成本大大降低，房價下行的空間也會更大，也是下一步房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個重要方向。

不過，丁祖昱也強(qiáng)調(diào)，房價并非由成本決定，而是受市場影響，也就是說，稅費(fèi)降低，可以在高庫存的背景下減少房企壓力，但并不一定能夠降房價。

也因此，丁祖昱稱，目前將就一二線和三四線城市，分別啟動一攬子政策，其中一二線城市的著力點(diǎn)是防止房價上漲過快和高杠桿帶來的樓市泡沫;三四線城市是難解的樓市庫存。

今年政府工作報告中明確指出建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)等行業(yè)要實(shí)行“營改增”，并給出時間表——5月1號。

另外，財政部部長樓繼偉稱，要建立綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制，2015年財政部和國稅總局和有關(guān)部門已討論了個稅改革的方案，方案報了國務(wù)院，其中教育和頭付房貸或?qū)⒌挚邸?/p>

在丁祖昱看來，在目前的市場情況下，三四線或?qū)?yōu)先開啟降稅費(fèi)和成本的通道。

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