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推高房價元兇?加杠桿購房值得警惕
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新京報 閱讀 531 次
頭付貸:是指在購房人頭付資金不足時,由地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)為其提供資金拆借,為購房人變相發(fā)放可用于頭付的貸款。在一些房屋總價較高的城市,“頭付貸”可以讓部分購房者的實(shí)際頭付約降至10%。
春節(jié)過后,一二線城市樓市的熱度直線飆升。在房價頗受關(guān)注的同時,“頭付貸”也被推上了風(fēng)口浪尖,被質(zhì)疑推高房價,并增加了樓市風(fēng)險。隨著上周六央行的頭次正面回應(yīng),“頭付貸”畫上了句號,被官方叫停。
那么,“頭付貸”到底是什么?風(fēng)險何在?
發(fā)酵 從摸底到被指“違法”
一二線樓市火熱的背后,是頭付貸事件的不斷發(fā)酵。
3月4日,深圳市開始對網(wǎng)貸平臺、小貸公司涉及購房、“頭付貸”或其他高杠桿放貸的情況進(jìn)行摸底排查。繼深圳之后,北京也開啟摸底涉嫌高杠桿房貸的進(jìn)程。3月9日,上海市啟動頭付貸摸底調(diào)查行動。隨后,廣州也展開了對頭付貸情況的深入調(diào)查。
在一系列排查研究之后,“頭付貸”這一房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被官方打上了“違法”的標(biāo)簽。
就在上周六,央行副行長潘功勝在十二屆全國人大四次會議舉行的記者會上稱:央行與相關(guān)部門一起,結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動,對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓,打擊為客戶提供頭付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
官方說法一出,不僅是傳統(tǒng)中介的頭付貸業(yè)務(wù)偃旗息鼓,不少P2P平臺的頭付貸產(chǎn)品也紛紛下架。根據(jù)盈燦咨詢3月14日針對20家主要對接頭付貸資產(chǎn)的P2P網(wǎng)貸平臺進(jìn)行的調(diào)查顯示,其中有17家平臺停止了頭付貸相關(guān)業(yè)務(wù),有一家平臺仍在發(fā)頭付貸相關(guān)標(biāo),兩家借款端仍然有相關(guān)業(yè)務(wù)展示。
相關(guān)房地產(chǎn)中介人士表示,頭付貸現(xiàn)在正處于風(fēng)口浪尖,中介對于與頭付貸相關(guān)的金融產(chǎn)品也是謹(jǐn)慎對待,暫停服務(wù)是普遍的選擇。
回溯 何為“頭付貸”?
所謂“頭付貸”,即相關(guān)貸款資金可用作購房頭付款,這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介等設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起,甚至有銀行介入其中,為購房人變相發(fā)放可用于頭付的貸款。這樣,房地產(chǎn)加強(qiáng)了杠桿,購房者可以在頭付貸“場外配資”的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
記者了解到,頭付貸主要分為兩種,有抵押和無抵押。一名房貸金融產(chǎn)品的 從業(yè)人士告訴記者,無抵押頭付貸的審核更加嚴(yán)格,通常貸得的資金很低,放款額度往往在30萬元以內(nèi)。而有抵押的頭付貸通常針對的是二手房的交易,購房者通常自己有住房,但出售已有房源與購購新房的交易時間不匹配,在短時間內(nèi)湊齊頭付資金緊張,就將已有住房抵押換取新房的頭付。
實(shí)際上,自從互聯(lián)網(wǎng)+進(jìn)入中介行業(yè),金融平臺搭建已被業(yè)內(nèi)公認(rèn)為中介行業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢。以鏈家為例,目前其已將經(jīng)營的觸角伸向了新房、金融、裝修等房地產(chǎn)上下游領(lǐng)域,而非 于傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。而鏈家持有的第三方支付牌照,也為其相關(guān)金融業(yè)務(wù)提供了資質(zhì)和可能性。
盡管行業(yè)趨勢如此,但對于混雜的市場來說,目前頭付貸產(chǎn)品正處于“半監(jiān)管”狀態(tài)。不久前,有多名業(yè)內(nèi)人士指出,此類P2P平臺或產(chǎn)品,部分或存在涉嫌自融或利益輸?shù)娘L(fēng)險。
中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉就表示,對中介和代理機(jī)構(gòu)來說,涉足房地產(chǎn)金融,優(yōu)勢可以說是促進(jìn)了市場交易,但從資金使用通道來說不夠透明,蘊(yùn)含了巨大的風(fēng)險。
規(guī)模 50億?1萬億?
樓市上行背景下,部分投資客重回市場。頭付貸被當(dāng)作撬動房價的洪水猛獸。那么市場上頭付貸的規(guī)模究竟有多大?
此前有媒體報道,三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的,單就中介行業(yè)而言,“場外配資”規(guī)?;蛟绯?萬億元。
也有大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這樣的估算規(guī)模太過夸張。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾對媒體表示,頭付貸使用比例大約為5%,即中介公司交易的100套房子中,大約有5套使用了頭付貸業(yè)務(wù)的,頭付貸業(yè)務(wù)開展得較好的公司,可能會達(dá)到8%-10%。
除了中介公司,目前部分P2P平臺也提供頭付貸服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),有近50多家P2P網(wǎng)貸平臺出現(xiàn)過頭付貸標(biāo)(出現(xiàn)過1次符合頭付貸類型的標(biāo)即進(jìn)行統(tǒng)計(jì)),其中有20家P2P網(wǎng)貸平臺以對接頭付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務(wù),包括多寶貸、合匯貸等。不過目前已經(jīng)有多家平臺暫停了頭付貸相關(guān)業(yè)務(wù),包括廣州e貸、房天下理財?shù)绕脚_。
根據(jù)盈燦咨詢的不完全統(tǒng)計(jì),近8個月P2P網(wǎng)貸頭付貸的累計(jì)成交量達(dá)到了43億元,由于2015年7月前頭付貸的成交規(guī)模相對較小,因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與頭付貸模式的金額預(yù)計(jì)不足50億元。
而此前有媒體報道,在深圳,負(fù)責(zé)摸底排查的深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光說:“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),此次摸底排查的企業(yè)預(yù)計(jì)30家左右,所投放的‘頭付貸’存量規(guī)模大致在25億至30億元?!?/p>
雖然從目前看來頭付貸的規(guī)模似乎并沒有想象中巨大。但一些類似于頭付貸的場外配資渠道仍舊大有人在。
“頭付貸在前幾年市場低迷的局面下推出時,還被業(yè)內(nèi)稱贊為有助于加快項(xiàng)目去化。在市場上漲時,卻被認(rèn)為助推房價上漲的推手。禁止了頭付貸,購房者也會從別的渠道尋找資金。”某P2P平臺相關(guān)人士表示。
盈燦咨詢的數(shù)據(jù)也顯示,目前P2P平臺的其他房貸產(chǎn)品,如按揭貸、贖樓貸等數(shù)據(jù)并沒有明顯下降。
市場 加杠桿購房值得警惕
“與萬億的房地產(chǎn)市場相比,這點(diǎn)資金明顯微不足道,所以P2P網(wǎng)貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的?!贬槍^近頭付貸推漲房價的說法,盈燦咨詢的分析師表示。
某P2P平臺相關(guān)人士表示,對于無抵押類的頭付貸,規(guī)模較大的平臺都會進(jìn)行更為嚴(yán)格的審查,不會輕易放水。否則一旦貸款人違約,平臺將會面臨更大的風(fēng)險?!澳壳拔覀兤脚_上頭付貸產(chǎn)品的主要客戶還是以剛需、剛改人群為主,貸款也主要用于
然而,在業(yè)內(nèi)看來,頭付貸的整體規(guī)模雖然無法得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù),但濫用頭付貸對市場的影響卻是顯而易見的。
北京房協(xié)秘書長陳志在接受媒體采訪時表示,一旦火熱的樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn),購房人很有可能會出現(xiàn)斷供房貸的現(xiàn)象。這對整個房地產(chǎn)市場和金融體系都會形成巨大的打擊。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為,深圳利用杠桿投資投機(jī)性購房的現(xiàn)象值得警惕。在一線城市和少數(shù)二線城市房價非理性繁榮、狂熱性上漲面前,關(guān)鍵在于政府管理部門和商業(yè)銀行不可放任個人投資投機(jī)者盲目而激進(jìn)地擴(kuò)大杠桿。對監(jiān)管部門來說,一方面,要防范少數(shù)城市房價下跌之后所隱藏的按揭違約風(fēng)險;另一方面,不能任由當(dāng)前房價繼續(xù)非理性大漲,否則將導(dǎo)致越來越多的自住者購不起房,同時也不利于資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
而在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等業(yè)內(nèi)人士看來,樓市過熱是雙降、稅費(fèi)下調(diào)和去庫存等多種因素所導(dǎo)致的。在目前一線城市房價快速上漲的形勢下,緩解供需矛盾才是需要共同面臨的問題。
平臺與個人 需要謹(jǐn)慎考量
非理性地使用頭付貸,對于個人和房貸平臺來說同樣存在潛在風(fēng)險。
據(jù)記者了解,之前市場上出現(xiàn)的頭付貸產(chǎn)品,對外放款額度不一,但大部分的放款金額都在房屋總價的10%-15%。按頭付占總房款30%的情況計(jì)算,頭付貸提供的資金可以占到購房頭付款的30%-50%之間。以300萬元的住房為例,借款人一般較多可以借到45萬元,而用戶自己只需要另外掏45萬元。這也就意味著購房者以45萬元撬動了300萬元的資產(chǎn)。
同時,據(jù)了解,很多機(jī)構(gòu),包括部分銀行機(jī)構(gòu)在內(nèi)推出無抵押的純信用貸款,購房者僅需提供收入證明即可申請貸款,貸款金額往往在20萬-30萬元。而此類貸款的利率甚至高達(dá)10%以上。
業(yè)內(nèi)人士表示,購房杠桿放大的同時,也意味著購房人資金風(fēng)險的成倍放大。頭付貸可以做到10倍杠桿,樓市下跌10%就會出現(xiàn)資不抵債的情況。購房人應(yīng)當(dāng)對自己的資金實(shí)力和風(fēng)險承擔(dān)能力做出謹(jǐn)慎的考量。在無抵押信用貸購房的情況下,購房者承擔(dān)著銀行貸款和頭付貸雙重還款壓力,如果無力償還,銀行還可獲得房屋資產(chǎn),頭付貸這一方只能自己承受損失。尤其是部分炒房者,一旦房價出現(xiàn)下跌,作為資金鏈中較薄弱的一環(huán),他們或?qū)⑹嵌嗝字Z骨牌中倒下的榜首張牌。
同時,頭付貸產(chǎn)品對于放貸平臺的風(fēng)險也是不可忽視的。上述盈燦咨詢分析師表示,由于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合是大勢所趨,頭付貸屬于金融的一種創(chuàng)新模式,需要更加的規(guī)范,否則對于P2P網(wǎng)貸平臺、投資人、銀行都存在著風(fēng)險?!邦^付貸由于貸款利率低使得利潤空間本身就不大,若有違約就會出現(xiàn)壞賬。而對于有抵押的頭付貸產(chǎn)品,如果購房者的房產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款,就
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