2016年兩會期間，江西省九江市副市長盧天錫帶來了一份《關于供需兩側同時發(fā)力有效化解房地產庫存》的提案，他提議既要在需求側發(fā)力，又要在供給側調節(jié)，支持調整房地產土地用途，適當延長房企開發(fā)時限，改善房地產用地供應管理。

  今年2月6日，江西省出臺了二十條去庫存政策，從購房補貼、棚改貨幣化安置、降低稅費、到釋放住房公積金、降低頭套房頭付比例至20%等二十種調控手段應對2016年的去庫存之戰(zhàn)。其中提到，商品房庫存嚴重過剩的市、縣，土地管理部門對未動工開發(fā)的房地產用地，可依法采取符合當地房地產市場實際的調控措施。

  這意味著，面對庫存壓力，資金吃緊的房地產開發(fā)企業(yè)土地儲備規(guī)模比較大的企業(yè)，可以在政府許可范圍內改變土地用途，或者延長開發(fā)期限。目前，江西省九江市正在研究房地產“去庫存”的具體實施政策。

  但即便允許地方政府根據自身情況延長開工時間，去庫存依然是一項艱難的任務。一位住建部官員告訴經濟觀察報，“延長開工時間并不能解決什么問題，企業(yè)拿地的資金都是銀行借的，拖時間也只會增加企業(yè)的財務成本

  上述住建部官員表示，“政策是允許轉變土地使用性質的，比如住宅轉成旅游地產，商業(yè)地產，養(yǎng)老地產都是可以的。只是現在轉起來很難，需要地方管理部門走一系列手續(xù)，盡管政策明確，但落實下去，能轉的并不多?！?/p>

  在3月15日召開的一場新聞發(fā)布上，住建部部長陳政高提到，農民工在城鎮(zhèn)購房潛力是很大的，現在一些中小城市農民工的購房占整個購房總量的30%左右，在縣城占到了50%，甚至更高。

  據國家統(tǒng)計局數據，2015年全國房地產庫存達到7.18億平方米，同比增長15.6%。而根據住建部部長陳政高3月15日公布的數據，截止2016年2月底，全國房地產庫存又升至7.39億平方米，增速達到15.7%。

  因城施策

  目前，一些市縣級別的城市，正在陸續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵引導農民工進城購房。這些優(yōu)惠政策除了降低稅費、釋放住房公積金、降低頭付比例之外，還有部分去庫存任務艱巨的地區(qū)由地方財政提供購房補貼。

  2016年2月，廣西壯族自治區(qū)人民政府同意印發(fā)了《關于支持農民工等新市民購房需求認真做好房地產去庫存工作的通知》，明確支持農民工等新市民購購頭套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。據了解，補助的資金60%由各市縣自行籌措，40%由自治區(qū)財政予以解決。

  以廣西南寧為例，2015年南寧市對外來人口出售房屋共8000余套，按照每套一萬元的補助標準，南寧市財政將為此支出8000萬元，這對于一個年財政收入過百億的省會城市來說，壓力并不算大。南寧市副市長魏鳳君在近期的一次座談會上曾表態(tài)：“我們準備從寬認定新市民政策的適用人群，初步想法，只要是外來人口，我們不再核了?！?/p>

  但地方債務壓力較大的三四線城市，正在期待更為有利的成本分攤機制。江西省九江市副市長盧天錫在今年兩會提案中建議：建立農村轉移人口市民化成本分攤機制，出臺支持農村轉移人口購購住房的獎勵政策，對農村轉移人口在城市、城鎮(zhèn)購購住房的，給予稅收減免、利息補貼等優(yōu)惠，獎勵資金由、省、市三級分攤。

  盧天錫認為，市場低迷造成的土地出讓難、出讓價格低，讓財政壓力更大，在經濟實力不強的城市，單靠地方政府財政補貼是難以承受的，操作起來難免會打折扣。

  據不完全統(tǒng)計，全國至少已有60多個城市宣布將直接補貼購房者，而部分庫存壓力較小的城市則采取了相對收緊的住房補貼政策。　

  在河南省，包括開封在內，有18個省轄市推出農民購房補貼政策。其中，漯河市政府拿出了補貼分時段遞減的方式。河南省開封市一位政府官員告訴經濟觀察報，“庫存壓力大，對地方來說是一大風險，需要采取各種辦法擴大有效需求”。在杭州，富陽區(qū)對專業(yè)人才提供購房補貼；廣東省則鼓勵各地通過發(fā)放住房補貼等方式支持老舊社區(qū)居民購購商品住房。

  在江西省的二十條去庫存措施中就提到，允許未開發(fā)用地轉換用途。而東部某省在密集出臺包括取消限購措施、降低頭付比例、擴大公積金提取范圍、減免降低企業(yè)部分稅費等刺激需求的多項政策之外，也提出鼓勵房地產企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產、旅游地產等，將去庫存與發(fā)展新興產業(yè)結合起來。

  新試驗

  盡管政策允許改變土地用途，但不同土地使用性質的估價方法不同，土地性質的改變涉及到土地管理、城市規(guī)劃等多方工作，重新調整土地出讓金并得到多方部門同意并不容易。

  碧桂園一位內部人士告訴記者，銷售不行、開發(fā)商資金鏈緊張時，有些地方政府會給予土地押金減免等變通方式幫助減輕企業(yè)壓力，而購房補貼這種政策注定是一種短期行為，不可持續(xù)。但棚改貨幣化的政策對去庫存是會有切實影響的，讓棚改新增量進入市場流轉消化庫存。

  棚改貨幣化安置被一些地方期待達到雙重效果——完成棚改任務和消化住房市場存量。安徽省銅陵市在棚改貨幣化安置工作中創(chuàng)新了一種“房票”安置方法，讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個地方購房。銅陵市的“房票”安置經驗已經得到住建部的認可，成為向全國推廣的典范。2015年，我國棚改貨幣化安置比例達29.9%，2016年，住建部定下的目標比例是50%。

  但棚改貨幣化安置僅僅是去庫存策略中的一種，并不能解決所有庫存問題。上述住建部官員說，“房地產庫存是目前一個很突出的矛盾，一種是建設完成的庫存，一種是土地出讓后尚未開發(fā)的庫存，還有一種是蓋到一半不能爛尾的庫存，每個城市的情況都不一樣，只能因城施策，一方面各地在權限范圍內出臺針對自身情況的去庫存政策，一方面對用地性質進行調整，這些都是允許的?！?/p>

  3月17日，廣東省佛山市一位政府官員告訴經濟觀察報，“去庫存應該是讓更多 老百姓 用更低房價把房子購了，但我擔心一提到去庫存，企業(yè)不是想著怎么把房子賣掉，而是想著怎么把房子賣高價?！边@位佛山市政府官員還表示，“一些小房地產企業(yè)有大量銀行貸款確實比較難受。據我所知，也有一些開發(fā)商不是去庫存，而是壓著庫存不賣，找一個好時機再開盤?！?/p>

  根據廣東省統(tǒng)籌，廣東各地市將在3月底前制定具體實施方案，根據自身情況從加大住房保障貨幣化、培育住房租賃、取消過時限制性措施、降低住房貸款頭付、落實國家契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策、調整房屋套型結構等方面給出支持政策。

  據了解，廣東省將全省城市分為四種類型，實行“一類一策”去庫存政策，其中佛山就屬于庫存規(guī)模大、需求旺盛的一類城市。根據《2016-2018年廣東省去庫存任務表》，佛山現有商品房庫存面積為2066萬平方米，三年內商品住房去庫存任務為50萬平方米，非商品住房去庫存任務相對較重，為110萬平方米。

  前述佛山市政府官員說，“只要地方放開政策，老百姓手里有點錢，房企肯定善于銷售的。就怕是舊庫存沒去掉，開發(fā)商覺得好賺錢，趕緊新庫存又來了?！?/p>

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