2016年前兩個(gè)月的宏觀數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)是較大的亮點(diǎn)。1月份-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，也是2013年2月以來頭次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長。新開工和房企拿地復(fù)蘇是開發(fā)投資回升的主要動力，前兩個(gè)月房屋新開工面積增長13.7%，而去年全年為下降14.0%；開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

　　房地產(chǎn)前端投資回升，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：頭先是同期增長基數(shù)較低，去年同期新開工大幅下跌近20%；其次是政府基建項(xiàng)目“加碼”和一系列區(qū)域規(guī)劃“落地”，非住宅房地產(chǎn)投資占比從23%上升到34%；一線城市和二線城市樓市下游銷售端回升明顯，相繼進(jìn)入“補(bǔ)庫存”階段，冰封的新開工和拿地逐漸被捂熱；“去庫存”實(shí)施一年半，資金、政策面支持開發(fā)商“加杠桿”，開發(fā)商資金來源全面好轉(zhuǎn)（2015年4季度增長7.7%）和開發(fā)成本降低。

　　對于前端投資向好勢頭能否維持，多數(shù)機(jī)構(gòu)并不樂觀。頭先，庫存壓力未解。截至2月末，全國商品房待售面積 7.39 億平方米，同比增長15.7%。1月-2月的新開工面積仍然高于銷售面積，導(dǎo)致“隱性庫存”（施工面積）同比增長5.9%，寬口徑庫存去化周期在6年左右；其次，前期一攬子政策激勵(lì)的邊際效應(yīng)減弱，繼續(xù)提杠桿、去成本在政策空間上已觸及“天花板”；再次，“去庫存”效應(yīng)錯(cuò)配，占庫存70%的三、四線城市房地產(chǎn)銷售卻依舊疲軟；較后，各地“去庫存”政策基調(diào)與過往刺激樓市并無二致，外來人口市民化、開發(fā)商適度降價(jià)等“供給側(cè)”改革不足，管理層提倡的“去庫存”與市民化依舊是“兩張皮”?；诖?，下半年樓市上漲動力會減弱。

　　但筆者認(rèn)為，資金寬松、空間分化驅(qū)動下的樓市景氣周期正在進(jìn)行中，這也將至少在一個(gè)中期內(nèi)（2年-3年），將房地產(chǎn)開發(fā)投資維持在平穩(wěn)向上的運(yùn)行態(tài)勢中。在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“過渡期”和“陣痛期”，融資環(huán)境將大周期保持寬松，包括低利率、多元融資渠道。另外，制造業(yè)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，利率從保護(hù)和管制到市場化，為維持銀行的利潤水平，從制造業(yè)分流出來的信貸額度會流向消費(fèi)金融市場，即制造業(yè)“去杠桿”、個(gè)人消費(fèi)金融“加杠桿”。

　　從全球來看，融資環(huán)境大周期寬松疊加居民“加杠桿”，樓市景氣向上是必然趨勢。比如1992年-2006年的美國、20世紀(jì)80年代-90年代的日本，曾出現(xiàn)資金驅(qū)動下較紅火的一波樓市“大?！?，即便人口紅利已過、城鎮(zhèn)化邁入中低速增長階段。由此，盡管我國城鎮(zhèn)戶均擁有住房已達(dá)到甚至超過1套/戶，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購房人群（25歲-44歲）分別在2010年和2015年達(dá)到峰值，人口因素驅(qū)動的樓市景氣周期結(jié)束，但資金驅(qū)動的樓市景氣周期或許剛開始。因此，中短周期內(nèi)我國樓市景氣度將明顯上升。

　　另外一個(gè)穩(wěn)定樓市開發(fā)投資的因素，就是空間大分化。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》、十八屆三中全會關(guān)于嚴(yán)控特大城市人口和嚴(yán)控新增用地的精神，2014年以來，國土部對特大和城市開始劃定恒久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束。但是，今年“兩會”上，住建部、國土部，以及上海、深圳和南京等特大城市很罕見地強(qiáng)調(diào)，要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場信心。由此，城市樓市調(diào)控將由過去的“需求側(cè)”抑制轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”管理，即多渠道增加土地和住房供應(yīng)。

　　筆者認(rèn)為，城市樓市“供給側(cè)”管理將極大地發(fā)揮樓市“領(lǐng)頭羊”作用。同時(shí)，即便一線城市樓市在2015年上漲過快，透支部分動能，新增土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致其在2016年對全國樓市的貢獻(xiàn)度在下降，但二線城市將是2016年樓市“去庫存”政策的較大受益者。近期，二線城市樓市量價(jià)齊升、土地市場火熱。1月份-2月份，一線城市城市土地出讓面積下滑28%，但二線城市出讓面積增加44%。由此，如果一、二線城市樓市供需兩旺，交投活躍，加上三大都市圈（特別是長三角、珠三角）內(nèi)三、四線城市受核心城市需求溢出的利好，全國房地產(chǎn)銷售回升和穩(wěn)定的態(tài)勢不會改變，開發(fā)投資整體穩(wěn)定的態(tài)勢就不會改變，這也是房地產(chǎn)托底“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵作用。

從政策上看，盡管今年“兩會”上央行表態(tài)要清理樓市“頭付貸”，但出發(fā)點(diǎn)在于吸取2015年股市“場外配置”的教訓(xùn)，防止P2P平臺給投機(jī)炒作加杠桿、防止房地產(chǎn)企業(yè)和中介將客戶定金或頭付款違規(guī)置于融資“資金池”。目前，北京、上海、深圳頭付貸僅占成交金額的千分之五，風(fēng)險(xiǎn)可控；個(gè)人住房貸款不良率僅0.38%，遠(yuǎn)低于銀行整體1.7%的不良率水平。同時(shí)，20%的頭付與國際上橫向比仍然是謹(jǐn)慎的。筆者認(rèn)為，央行表態(tài)意味著，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控，杠桿水平較低，加杠桿趨勢不變。

　　綜上，筆者認(rèn)為，在樓市“降成本、提杠桿” 政策激勵(lì)下，特別是與貨幣環(huán)境大周期寬松形成疊加，城市樓市成交量、開發(fā)量的占比將進(jìn)一步提升。根據(jù)較新發(fā)布的萬科財(cái)務(wù)報(bào)告，2015年，14個(gè)城市庫存量由1.55億平方米降至1.30億平方米，消化周期由11.5個(gè)月降至8.4個(gè)月，這些城市將相繼進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。在其帶動下，全國一、二線城市樓市將全面回暖，而房地產(chǎn)開發(fā)投資也將保持穩(wěn)定，去年12月份房地產(chǎn)開發(fā)投資1%的增速或許是中短期內(nèi)的“底部”。

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