伴隨北京市府東遷，大量政府工作人員、家屬及相關(guān)人群同步遷移，對(duì)住房的巨量需求必然助推住宅價(jià)格上漲。這是一種“小區(qū)域中供求關(guān)系影響價(jià)格”的現(xiàn)象，與人口流入型城市房?jī)r(jià)上漲的原理一樣。通州房?jī)r(jià)走高又勢(shì)必促使需求外溢，距離北京較近的北三縣樓市在前不久呈現(xiàn)出異常的火熱。

  然而，受產(chǎn)業(yè)、配套建設(shè)、城市管理等諸多因素制約，北三縣樓市泡沫也備受質(zhì)問，投資空間將日趨狹窄。這一看法，在4月27日樂居龍門自媒體聯(lián)盟的“限購之后 武清與京津冀一體化發(fā)展趨勢(shì)”主題論壇上，也得到了陳志、彭劍波、郭毅等多名業(yè)內(nèi)大咖的認(rèn)同。因而，我們不建議投資人將放在北三縣，相比之下新機(jī)場(chǎng)等新興板塊更具價(jià)值。

  北三縣悄然失落

  近日，三河、大廠、香河等北三縣樓市調(diào)控政策一經(jīng)出臺(tái)立即發(fā)酵，許多人認(rèn)為北三縣的樓市上漲空間已被超前透支。論壇上，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅女士認(rèn)為：北三縣房?jī)r(jià)的非理性上漲，導(dǎo)致了地方政府管制與市場(chǎng)新的壓力。

  從政策層面講，北三縣樓市出現(xiàn)了速凍現(xiàn)象。由于房?jī)r(jià)漲幅過高，廊坊4月初頒布限購政策，對(duì)外地戶籍實(shí)施限制。隨后，據(jù)說對(duì)樓市的管制嚴(yán)格起來，政府要求日匯報(bào)、周總結(jié)、月分析，還常到一些項(xiàng)目售樓處巡視和監(jiān)管。很多項(xiàng)目因?yàn)闆]有預(yù)售證被迫停止網(wǎng)簽。

  從市場(chǎng)層面看，北三縣的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了不合理現(xiàn)象。燕郊出現(xiàn)供需失衡，開發(fā)商主要在賣自己的庫存，可謂賣一套少一套——預(yù)計(jì)今年燕郊新房供應(yīng)量在一萬套左右。從成交來看，去年成交量在1.7萬套左右，今年限購前一季度已經(jīng)把去年全年的量都賣光了。因此，除了北京市府東遷，供需失衡、投資需求拉動(dòng)也是燕郊房?jī)r(jià)上漲的原因。

  郭毅認(rèn)為，不管是因?yàn)楣┬枋Ш膺€是規(guī)劃利好所致，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到相對(duì)高位。這個(gè)時(shí)候，整個(gè)區(qū)域的自住需求占比非常之低，大概只有30%左右。這樣的市場(chǎng)，不僅是非理性的，也具有極大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然北京市府東遷、京津冀協(xié)同發(fā)展對(duì)燕郊樓市形成利好，但遠(yuǎn)不足以支撐房?jī)r(jià)翻倍增長，燕郊不是良好產(chǎn)業(yè)配套背景支持下的合理上漲。

  同時(shí)，北三縣這一輪投資需求涌現(xiàn)的背后，還有貨幣信貸政策的助推。今年一季度住房貸款新增1.5萬億，其中1萬億為個(gè)人住房貸款。央行放水導(dǎo)致了新的泡沫滋生。

  未來，伴隨樓市調(diào)控政策對(duì)購房需求的打壓，燕郊由于供應(yīng)量較少尚能保持相對(duì)橫盤狀態(tài)，但大廠和香河則一定會(huì)出現(xiàn)下滑。

  “產(chǎn)地房”新趨勢(shì)

  對(duì)于北三縣的后續(xù)乏力，清華規(guī)劃院城市發(fā)展策劃研究所副所長彭劍波認(rèn)為，產(chǎn)城融合的不足也是十分重要的原因。

  在論壇前，彭建波即與新浪樂居北京公司副總經(jīng)理、龍門總策劃人王永冰進(jìn)行過深入探討，他強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)、城市功能的良性發(fā)展對(duì)區(qū)域核心價(jià)值的重要性。而三河、大廠、固安等作為縣級(jí)區(qū)域，行政級(jí)別、配套水平以及城市管理水平都滯后于樓市的快速上漲。

  彭建波強(qiáng)調(diào)，從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)看，我們必將由“房地產(chǎn)”的舊時(shí)代走向“產(chǎn)地房”的新時(shí)代：過去是，房子好賣，地就不愁賣，產(chǎn)業(yè)再說；而新常態(tài)下，則一定是產(chǎn)業(yè)先行和，產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)帶動(dòng)區(qū)域土地價(jià)值的提升和人口的聚集，進(jìn)而帶來房屋和物業(yè)銷售的上升。在這種新趨勢(shì)下，政府應(yīng)提升配套、服務(wù)和管理水平，城市運(yùn)營商則要各司其職，形成差異化和有序共生的關(guān)系。

  對(duì)于這種“產(chǎn)地房”的邏輯，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志非常贊同：“過去是房地產(chǎn)先發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不發(fā)展再說，都愿意說房地產(chǎn)是晴雨表、要先行；但現(xiàn)在看來，如果沒有產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃，房地產(chǎn)是‘先’不了的——這是一個(gè)非常重要的思考點(diǎn)?！?/p>

  陳志表示，一些環(huán)京地區(qū)必須要將房地產(chǎn)狂熱勢(shì)頭暫壓下來，先把產(chǎn)業(yè)、交通踏踏實(shí)實(shí)做好，把地區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定好，以避免無序性。產(chǎn)品要能有效滿足北京的溢出需求，而不是過度追求價(jià)格。衡量一個(gè)城市的價(jià)值，不能簡(jiǎn)單地看GDP，還要看要素聚集能力——這種能力才是支撐城市發(fā)展較核心的東西。

  轉(zhuǎn)發(fā)的傳播動(dòng)能

  立足“產(chǎn)地房”新趨勢(shì)，房地產(chǎn)傳播將更加注重跨界和資源整合。在這個(gè)移動(dòng)改變世界、改變生活的年代，房地產(chǎn)也將理所當(dāng)然地被移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)所改變。因而，如何借助移動(dòng)互聯(lián)新勢(shì)力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的傳播和銷售目標(biāo)，成為備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的新課題。

  對(duì)此，龍門總策劃人王永冰認(rèn)為：我們不能單純?yōu)橐苿?dòng)而移動(dòng)。如果不了解就貿(mào)然行動(dòng)，可能只是勞民傷財(cái)、只移不動(dòng)。當(dāng)前，媒體傳播形式的升級(jí)導(dǎo)致了傳播方式的變革，以傳統(tǒng)媒體為、一對(duì)多的傳播方式已成過去，去化的多對(duì)多、爆炸式傳播成為主流，每一次的轉(zhuǎn)發(fā)、分享都能增強(qiáng)信息傳播的效果。

  在產(chǎn)地房時(shí)代，“轉(zhuǎn)發(fā)”所產(chǎn)生的傳播動(dòng)能是過去任何媒介都無法達(dá)到的。移動(dòng)時(shí)代就是一個(gè)“人人皆媒體”的時(shí)代，只有觸動(dòng)人心的內(nèi)容才會(huì)引發(fā)人們的共鳴并帶來轉(zhuǎn)發(fā)的沖動(dòng)。

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