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到底是什么在左右房?jī)r(jià)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:新華網(wǎng) 閱讀 349 次
房地產(chǎn)當(dāng)中,較貼近我們生活的不動(dòng)產(chǎn)形式是住宅,而平時(shí)大家較關(guān)注的,就是住宅的價(jià)格。房?jī)r(jià)到底是怎么決定的?我們對(duì)此做過(guò)很多研究,這里給大家一些提示,方便大家參考。
榜研究方法是看當(dāng)?shù)氐腉DP。根據(jù)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的研究,經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)一般是從GDP為一兩千美金時(shí)開(kāi)始。當(dāng)GDP到8000美金時(shí),溫飽問(wèn)題基本解決,住宅 市場(chǎng)會(huì)逐漸飽和。中國(guó)整個(gè)國(guó)家的GDP已經(jīng)超過(guò)8000美金了,整體住宅供應(yīng)量已經(jīng)飽和,所以近幾年大家看到很多城市的住宅逐漸滯銷(xiāo)。
個(gè)研究方法就是看一個(gè)城市賣(mài)的新舊房子的比例。如果這個(gè)城市每天賣(mài)6套房子,一半是新房,一半是舊房,這就意味著房市接近飽和,北京、上海等很多城市就是如此。
但是如果超過(guò)這個(gè)比例,比如說(shuō)紐約賣(mài)了6套房,4套房是二手房,2套房是新房,成交的二手房多于一手房的時(shí)候,這個(gè)市場(chǎng)就已經(jīng)飽和了。目前,國(guó)內(nèi)相當(dāng)多城市的二手房交易都多于一手房。
在這種情況下,值得我們?nèi)リP(guān)注的潛力住宅,都在一些“三增長(zhǎng)”的地方。
榜增長(zhǎng)是人口增長(zhǎng)。因?yàn)樽≌腿耸侵苯勇?lián)系的,如果這個(gè)地方的人口沒(méi)有增長(zhǎng),你購(gòu)的房子一定會(huì)貶值。東北每年有180萬(wàn)到200萬(wàn)人離開(kāi)城市,你現(xiàn)在去那兒投資住宅基本上都是賠錢(qián)的。
人口增長(zhǎng)非常重要,北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)為什么不掉?那是因?yàn)楸本┖蜕虾5娜丝诿磕陜粼鲩L(zhǎng)五六十萬(wàn)人,而深圳已經(jīng)是過(guò)千萬(wàn)人口的城市,現(xiàn)在還在增長(zhǎng)。北京的朝陽(yáng)區(qū),光是電視臺(tái)就為它帶來(lái)了幾萬(wàn)人,所以這個(gè)地區(qū)的租金持續(xù)上漲。
是積極人口的增長(zhǎng),即要關(guān)注人口增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)。如果增長(zhǎng)的人口全是要飯的、流浪者,當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)不僅不會(huì)漲,可能還會(huì)降。因?yàn)樯鐣?huì)治安不好,犯罪率高,有條件的人就都跑掉了。
大家知道,硅谷里都是一些科技人才,受過(guò)非常好的教育。這些人有的還會(huì)創(chuàng)業(yè),既創(chuàng)造了很多就業(yè)機(jī)會(huì),又能帶來(lái)收入,這種人口增長(zhǎng),本身就會(huì)變成一個(gè)需求。舉個(gè)例子,過(guò)去是制造業(yè)、出口創(chuàng)造GDP,而現(xiàn)在是服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)造GDP。
比如說(shuō)做煎餅,天津人做了幾百年煎餅,卻沒(méi)有一家的營(yíng)業(yè)額超過(guò)一千萬(wàn)。但是北京有個(gè)創(chuàng)業(yè)者用互聯(lián)網(wǎng)思維做煎餅,市值高達(dá)20億人民幣。這個(gè)創(chuàng)業(yè)者不僅增加了他的個(gè)人價(jià)值,還創(chuàng)造了很多就業(yè)機(jī)會(huì),帶來(lái)了更多的收益。
第三是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。較近三年以來(lái),城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)生了很大的變化。十多年以前,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是外延式的,主要靠制造業(yè)、基礎(chǔ)服務(wù)業(yè),包括原材料、能源在內(nèi) 的傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、財(cái)政投入,所以過(guò)去的增長(zhǎng)表現(xiàn)更直觀(guān),城市越來(lái)越大,投入也越來(lái)越多。挖煤的人賺錢(qián)了,挖礦的人也賺錢(qián)了,所有做出 口、加工的人都賺錢(qián)了。
而現(xiàn)在,這些人都 說(shuō)日子不好過(guò),我就想起了《新鴛鴦蝴蝶夢(mèng)》的“由來(lái)只見(jiàn)新人笑,哪聽(tīng)舊人哭”。各個(gè)行業(yè)都是新人笑、舊人哭。新人是誰(shuí)呢?我們叫它“五行業(yè)”,俗稱(chēng)“五大 美女”——互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能、基因生物、大娛樂(lè)大健康,大家知道這五大行業(yè)都在奔向高科技。那舊人是誰(shuí)呢?就是剛才我們講的,傳統(tǒng)的制造業(yè)、礦 產(chǎn)、能源。一遍一遍地重復(fù)新人笑、舊人哭,這就叫社會(huì)進(jìn)步。
我們城市的經(jīng)濟(jì)地圖發(fā)生了很大的變化,過(guò)去的經(jīng)濟(jì)地圖中每個(gè)二線(xiàn)城市都差不多,大多是賣(mài)地、賣(mài)礦、出口,但是較近這幾年,“五大美女”只活躍于七八個(gè)城市,所以這七八個(gè)城市的住宅有戲。
舉個(gè)例子,互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在集中度高到什么程度?光看國(guó)內(nèi)排名前2000名的互聯(lián)網(wǎng)公司,60%在北京,30%在深圳,10%在杭州和上海,其他的城市沒(méi)有,所以但凡有點(diǎn)想法的,就跑到北京去了。
大家看娛樂(lè)行業(yè),電影特別火,差不多有100億美金的市場(chǎng)。但是你們知道嗎?現(xiàn)在是五大公司控制90%的電影行業(yè),這五大公司都在北京。所以北京美女多,因?yàn)殡娪肮径荚谀抢铮凶雒餍菈?mèng)的人都到北京了。
大文化、大娛樂(lè)都在北京,基因生物在深圳,而金融服務(wù)業(yè),大家也知道,都分布在北京、上海、深圳。未來(lái)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)地圖都變了,今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門(mén)、成都等等地方,剩下的都是平原。
如果以后要購(gòu)住宅,得到高峰的地方去。美國(guó)的國(guó)土和中國(guó)差不多,大家能記住的美國(guó)城市不超過(guò)10個(gè),都是洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等等,剩下的是平原。
除此之外,還有幾個(gè)因素能夠決定住宅價(jià)格。
稅收是其中一個(gè)因素,如果有人購(gòu)了5套房想給他的子孫,得趕緊的,否則小孩可能交不起遺產(chǎn)稅。假定這個(gè)房子價(jià)值1000萬(wàn),美國(guó)的遺產(chǎn)稅大概是45%,你需要繳納300萬(wàn)到400萬(wàn)的遺產(chǎn)稅,這套房子才能過(guò)戶(hù)到你的名下。
國(guó)外經(jīng)常有人因?yàn)榻徊黄疬z產(chǎn)稅,得去貸款借現(xiàn)金,把稅交完,再拿房子抵押再貸款。這個(gè)倒騰過(guò)程很累,而且經(jīng)常沒(méi)有時(shí)間倒騰,如果是老人是12月下旬去世的,你轉(zhuǎn)年就得交稅。所以很多老人選擇一定要死扛著熬到年初,就是為了給小孩一年的時(shí)間倒騰。
如果遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅,還有增值稅等等持有住宅的成本很高,你就不愿意購(gòu)房了。如果稅比較低,比如像新加坡、香港、臺(tái)灣,綜合的稅收大概就11%左右,很多人就愿意持有不動(dòng)產(chǎn)。
個(gè)因素是匯率,如果人民幣不斷升值,在海外購(gòu)房的人就會(huì)越來(lái)越多。因?yàn)楹M獾姆慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是恒久的,貸款也很方便,很好操作,利息也很低。但是如果人民幣貶值,我們出去購(gòu)東西就覺(jué)得貴,什么都覺(jué)得貴,可能就不出國(guó)購(gòu)房了,特別對(duì)于大城市的高收入人群來(lái)說(shuō)。
除此之外,還有一個(gè)因素,那就是對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期預(yù)期。一些活躍的經(jīng)濟(jì)人口,如果對(duì)這個(gè)城市、對(duì)這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期預(yù)期很好,他就會(huì)比較積極 地置業(yè),如果預(yù)期不好,他可能會(huì)選擇租房,然后在海外置業(yè)。而這種社會(huì)心理的偏好,對(duì)于住宅的價(jià)值變化來(lái)說(shuō),也是至關(guān)重要的
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作者介紹
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