8月17日，上海在之內(nèi)出了三個(gè)“地王”，引發(fā)嘩然，新華社再次發(fā)表評(píng)論，對(duì)高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行警示。

  在高層明確表示“抑制資產(chǎn)價(jià)格”的情況下，土地市場(chǎng)為什么依舊如此瘋狂和火爆。考慮到今年是“地王”之年，要抑制面包的價(jià)格，必須抑制面粉的價(jià)格，但面粉價(jià)格為什么這么高，恐怕不能簡(jiǎn)單地將此歸結(jié)于房地產(chǎn)企業(yè)的賭博和炒作。在我看來(lái)，上海三“地王”，和上海土地市場(chǎng)的供應(yīng)，以及今年以來(lái)在流動(dòng)性非常充裕的情況下，房企利用廉價(jià)的資金高杠桿拿地不無(wú)關(guān)系。

  頭先，從中國(guó)土地供應(yīng)制度而言，土地具體供應(yīng)的計(jì)劃是由地方政府說(shuō)了算。談及中國(guó)土地市場(chǎng)的“地王”，我早在多年前就指出，“地王”不是開發(fā)商炒出來(lái)的，而是地方政府“放”出來(lái)的。以8月17日拍出的所謂創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上超貴地王和刷新全國(guó)住宅地塊的超高總價(jià)和單價(jià)的上海靜安中興社區(qū)地塊為例。這塊地總價(jià)110 。1億，溢價(jià)率為139%，業(yè)界人士算出來(lái)的超終售價(jià)接近20萬(wàn)元每平方米。的確驚人。但必須指出，這個(gè)“地王”絕非表面看到的房企拍出來(lái)的。因?yàn)檫@個(gè)位置，這么稀缺的地塊，什么時(shí)候放出來(lái)，什么時(shí)候就會(huì)是“地王”。

  這塊地位于靜安區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域，緊鄰寶山路站，西至臨山路，南至公興路，北至中興路，距離外灘僅2公里，距離陸家嘴僅3公里，據(jù)稱是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦之外10年來(lái)頭次的純住宅地塊出讓。請(qǐng)記住幾個(gè)要素：內(nèi)環(huán)、稀缺、10年來(lái)頭次純住宅地塊出讓，而且溢價(jià)率139%我真覺得不高，今年上海拍出的好幾塊地溢價(jià)率超過(guò)200%，還有溢價(jià)率超過(guò)300%的。這塊地不夸張地說(shuō)，比熊貓都稀缺，成為全國(guó)超貴“地王”，邏輯上沒有問(wèn)題。而且，按照我的分析，這塊地只要設(shè)計(jì)、定位、品質(zhì)到位，我不覺得未來(lái)銷售有什么風(fēng)險(xiǎn)。至于為什么在這個(gè)時(shí)候把這么一塊敏感的地放出來(lái)，則需要琢磨背后的邏輯。從中國(guó)房地產(chǎn)的歷史看，地方政府放“地王”的時(shí)機(jī)，有時(shí)是在土地市場(chǎng)特別火爆的情況下，有時(shí)則是在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨方向性選擇的情況下，通過(guò)“地王”影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

  其次，從一線城市今年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況看，在今年一二線城市量?jī)r(jià)齊升的情況下，土地供應(yīng)狀況并沒有隨之而增加。以上海為例，根據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》報(bào)道，今年上海土地供應(yīng)量創(chuàng)五年來(lái)新低：2016年榜首季度，上海土地市場(chǎng)供應(yīng)面積（不包括工業(yè)用地）僅42.48公頃，比去年同期下降67.43%，為五年來(lái)超低值。其中住宅供應(yīng)面積分別為27 。15公頃，比去年同期分別下滑72.39%。事實(shí)上，在過(guò)去3年，上海土地供應(yīng)每年都在減少，而且每年幾乎都完不成供地計(jì)劃。上海其實(shí)不缺地，但在土地供應(yīng)大幅度減少的情況下，開發(fā)商只能哄搶有限的供應(yīng)。今年前7個(gè)月，上海完成供地計(jì)劃的30%，這種人為制造短缺的情況下，不出“地王”倒是奇怪了。與上海情況相似的北京，超近3個(gè)月沒有出讓一塊住宅用地。在土地供應(yīng)如此緊張的情況下，大家哄搶有限的土地資源就情有可原了。

  而且，更重要的，今年很多房企之所以不差錢，除了銷售大漲回籠現(xiàn)金之外，在今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨極大下行壓力的情況下，房企融資的渠道和融資成本都極為便利。在很多領(lǐng)域都不賺錢的情況下，資金逐漸向房地產(chǎn)集中的趨勢(shì)非常明顯。

  以這次拿到中國(guó)超貴“地王”的融信中國(guó)為例，在中國(guó)房企里面還真數(shù)不到。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年融信的銷售總額為174.1億元，位列全國(guó)第28位，2015年融信銷售收入達(dá)295億元，位列全國(guó)29位。今年融信已經(jīng)拿到第14塊地，其中有7塊地溢價(jià)率超過(guò)50%，10宗地塊成交額超過(guò)10億元，14塊地的總價(jià)超過(guò)345億元，超過(guò)了其一年的銷售收入！很顯然，融信中國(guó)名副其實(shí)，通過(guò)各種融資手段，以高杠桿來(lái)拿地。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，融信今年年初發(fā)行了總規(guī)模25億元的公開公司債，7月底發(fā)行總規(guī)模50億元的私人公司債。統(tǒng)計(jì)顯示，融信在上市之后通過(guò)各種融資渠道已完成超過(guò)100億元融資。

  低廉的資金給了房企充足的彈藥，沒有任何限制的杠桿舉債購(gòu)地極大擴(kuò)張了房企的拿地能力。而這一切都建立在房地產(chǎn)繁榮周期的基礎(chǔ)上，一旦資金鏈條逆轉(zhuǎn)，房企自然面臨風(fēng)險(xiǎn)，但更大的風(fēng)險(xiǎn)是提供杠桿的出借方。通過(guò)各種創(chuàng)新的融資方式，房企甚至可以做到零成本拿地，制造地王，銀行不給貸款沒關(guān)系，還有信托、私募等等的通道。

  以高杠桿拿地，然后又以高杠桿炒房，用中國(guó)老百姓的話講，這叫杠上開花，杠桿上面加杠桿?？膳碌牟皇堑貎r(jià)高，而是拿地的錢絕大多數(shù)都是通過(guò)加杠桿的方式獲得，在推動(dòng)地價(jià)的同時(shí)，也大大推高了未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，進(jìn)一步推高資產(chǎn)價(jià)格泡沫。一旦斷裂，后果真的不堪設(shè)想。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！