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房企將自持商品房70年 回報率不足銀行利率
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:北京晨報 閱讀 428 次
北京市住建委25日發(fā)布“限房價競地價”項目自持商品房租賃管理征求意見稿顯示,企業(yè)自持商品房住房持有年限與土地出讓年限一致,且對外出租的單次租期不超過三年。此前業(yè)界猜測的政策放松幻想破滅,有業(yè)內人士直言“房企不虧損的可能性很小”,但也有開發(fā)商表示,不拿地更沒有機會。
在“9·30”樓市新政后,北京在土地市場上開始試點“限房價、競地價”。當競買報價達到合理土地上限價格時,轉為競拍企業(yè)自持商品房面積。企業(yè)自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售。11月16和17日,共有四宗“限房價、競地價”地塊出讓,雖然僅一宗土地現(xiàn)場成交,但開發(fā)商對四宗土地商品房住宅部分的自持面積都報出了100%。
對于開發(fā)商爭搶地塊的“非理性”表現(xiàn),有市場人士認為,自持年限尚未明確,開發(fā)商可能是在賭寬松政策。不過,事實證明,這條“后路”很可能被堵死。
住建委發(fā)布的意見征求稿提到,企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃,不得銷售。持有年限與土地出讓年限一致。這意味著開發(fā)商自持商品房的年限長達70年。同時,自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理,租賃合同須網(wǎng)上簽約,單次租期不超過3年。
目前,一線城市的年凈租金率僅在1.2%至1.3%之間,也就是說至少需要用七八十年才能回收前期的開發(fā)建設成本。
就北京而言,由于房價持續(xù)上漲而租金漲幅變緩,租金年率還出現(xiàn)連續(xù)下滑的態(tài)勢。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2010年至2012年維持在2%以上,2013年至2015年降到了1.7%以下。進入2016年以后,北京各月的租金年率同樣連續(xù)下滑,10月僅為1.16%。
租金年率尚不及某些銀行1.75%的一年期整存整取利率,房地產(chǎn)自持運營成為一大挑戰(zhàn)。對于開發(fā)商而言,拿不到地著急,拿到了地也著急。
對于企業(yè)自持70年,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,對發(fā)展尚不成熟的中國住房租賃市場來說是一個利好消息,有助于推動中國住房租賃市場的規(guī)?;?、規(guī)范化發(fā)展,但開發(fā)商自持運營并盈利將面臨較大挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)分析師張大偉認為,從變現(xiàn)角度看,未來可能的變現(xiàn)途徑可以有REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)或者股權整體轉讓,“除非發(fā)生嚴重的通貨膨脹,否則按照此次出讓的四宗地的區(qū)位,價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。”
即便如此,在部分開發(fā)商的眼中,拿了地未來還可能有機會,但是不拿地就無事可做。
新城控股副總裁歐陽捷向記者表示,即便自持70年,開發(fā)商依然有運作的空間,隨著北京無地可售、無房可售的局面,土地的增值有較大預期,這能提高企業(yè)的估值,“拿到碗里的都是菜,不拿地就只能餓肚子。如果地主家里都沒有余糧了,就只能退出北京房地產(chǎn)市場或解散團隊。這是任何一家房企都不愿面對的。”
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