深化供給側(cè)改革，是黨的十八大以來我國全面深化改革總體部署的題中之義。近日，和海南省經(jīng)濟工作會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，住建部門是責(zé)無旁貸的擔(dān)當(dāng)者與實踐者，要進一步加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，主動適應(yīng)市場需求，全力推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南房地產(chǎn)業(yè)存在的

主要問題

海南省建省辦經(jīng)濟特區(qū)以來，房地產(chǎn)業(yè)為海南經(jīng)濟發(fā)展和改善民生等做出了重要貢獻，但也存在一些問題。

一是房地產(chǎn)一業(yè)獨大。房地產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)?！笆濉逼陂g，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的45.8%，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收占地方稅收的55.6%，成為擴大投資、拉動經(jīng)濟增長的主力。房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)中向好，吸引了大量資金、占用了大量經(jīng)濟資源，但未帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟增長高度依賴房地產(chǎn)，呈現(xiàn)出一業(yè)獨大，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。

二是商品住宅庫存量大。實施“兩個暫?！焙?，全省商品住宅庫存量和去化期明顯下降，但去庫存壓力仍較大。從去化期看，截至2016年11月末，全省商品住房庫存約2639萬平方米，去化期約24個月。從分布看，去化期整體上“東低、中高、西中”，庫存主要集中在中西部，占到全省總量的45%，去化期超過全省平均水平。

三是發(fā)展方式粗放。全省房地產(chǎn)市場長期以增量交易為主，開發(fā)“模式粗放、結(jié)構(gòu)單一、配套滯后”，產(chǎn)品“質(zhì)量一般、價格便宜、檔次不高”。部分項目過度開發(fā)，破壞了海岸、山體等自然生態(tài)環(huán)境，浪費了寶貴的土地資源，不符合生態(tài)立省要求。在2015年全省海岸帶專項檢查中，查處違法案件805宗，拆除違法違規(guī)建筑25.7萬平方米；在2016年山體保護專項檢查中，排查出涉及毀山開發(fā)建設(shè)項目132宗。

四是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新能力不強。全省現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4509家，其中暫定資質(zhì)和四級資質(zhì)的企業(yè)占比合計達95%，整體“多、低、散、小”，自主創(chuàng)新能力不足、經(jīng)營管理水平不高、市場開拓能力弱。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1174家，小企業(yè)占比達87%，整體上“小、雜、亂、差”，技術(shù)管理薄弱，服務(wù)對象、領(lǐng)域較窄，服務(wù)質(zhì)量、效率不高。

海南房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)的

發(fā)展規(guī)律

當(dāng)前，海南省房地產(chǎn)正處于調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級的攻堅期。確保海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，順應(yīng)和遵循海南發(fā)展規(guī)律，以新的發(fā)展理念破解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題。

一是順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律。海南是島嶼型經(jīng)濟體，資源、市場兩頭在外，以全面建設(shè)國際旅游島為總抓手，把房地產(chǎn)業(yè)放到國際化發(fā)展大局中去定位、去謀劃、去推動，樹立“經(jīng)營城市”“服務(wù)城市”理念，綜合運用市場化手段，推動土地、人力、金融、技術(shù)等要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，提高資源配置效率，用“工匠精神”提高房地產(chǎn)業(yè)品質(zhì)，吸引和拉動住房消費，促進房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟內(nèi)生動力。

二是順應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律。海南省正在推進新型城鎮(zhèn)化，要順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，樹立“精明增長”“緊湊城市”理念，遵循“多規(guī)合一”規(guī)劃思路，統(tǒng)籌優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局和資源配置，通過完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、實施城市設(shè)計、推進城市“雙修”、建設(shè)“海綿城市”、培育特色產(chǎn)業(yè)以及深化生態(tài)環(huán)境綜合治理等，推動房地產(chǎn)業(yè)由數(shù)量、速度向提質(zhì)增效和滿足多元化、差異化需求轉(zhuǎn)變，拓展區(qū)域發(fā)展空間，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間格局，完善城鎮(zhèn)功能，提升城鎮(zhèn)品質(zhì)，打造“宜居、宜業(yè)、宜游”新環(huán)境。

三是順應(yīng)自然生態(tài)規(guī)律。良好的生態(tài)是海南發(fā)展*強的優(yōu)勢和*大的本錢，要樹立生態(tài)文明、綠色發(fā)展理念，嚴(yán)守資源利用上限、環(huán)境質(zhì)量底線、生態(tài)保護紅線，優(yōu)化人口、土地、資金、環(huán)境等要素配置，推廣綠色建筑和應(yīng)用裝配式建筑，推動房地產(chǎn)由初級、粗放式發(fā)展向綠色生態(tài)、品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)建筑與自然和諧共生。

四是順應(yīng)社會發(fā)展規(guī)律。住房問題既是發(fā)展問題也是民生問題，堅持“以人為本、共享發(fā)展”，推進棚改、危改以及扶貧攻堅等民生工程，構(gòu)建多層次、多元化的住房保障體系，推動“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，讓全省人民共享改革發(fā)展成果。深入研究市場變化，精準(zhǔn)實施定向調(diào)控、相機調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，推進經(jīng)濟發(fā)展與改善民生雙贏。

當(dāng)前海南房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的任務(wù)

精準(zhǔn)去庫存。一是加強政策調(diào)控。堅持“一城一策、靶向治理”，繼續(xù)執(zhí)行“兩個暫停”，落實商品住宅規(guī)劃報建總量調(diào)控，完善城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制，建立購租并舉的住房制度，遏制投資投機性住房需求，避免房價大起大落，讓住房回歸居住屬性。二是加大政策支持力度。在住房公積金全省統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，推進使用條件再放寬、提取流程再簡化，抓好住房金融、稅收等普惠性政策落實，鼓勵和引導(dǎo)合理住房消費。三是加大風(fēng)險防范。提高全省商品房預(yù)售門檻，嚴(yán)禁首付貸、過橋貸、接力貸、合力貸、場外配置、購房等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策行為，防范金融風(fēng)險。

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一是構(gòu)建以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的“十二大”產(chǎn)業(yè)體系，增強其他產(chǎn)業(yè)支撐，實現(xiàn)從“房地產(chǎn)+”向“+房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變。二是按照“規(guī)模合理、布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚”，適當(dāng)調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和功能布局，提高建設(shè)用地投資強度和產(chǎn)出效率，支持發(fā)展高端地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、分時度假地產(chǎn)，鼓勵發(fā)展總部經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟，停止向小戶型、純住宅、低價位的項目供地。三是結(jié)合“六類”產(chǎn)業(yè)園區(qū)、全域旅游、“百千工程”、“五網(wǎng)”等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，謀劃、培植一批在產(chǎn)業(yè)、關(guān)鍵領(lǐng)域具有帶動聚集效應(yīng)的高端項目、龍頭項目，帶動房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒓刍l(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。四是推行“熟地”出讓，做到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行并適度超前，推動形成優(yōu)質(zhì)土地供給，降低初始用地成本。

統(tǒng)籌優(yōu)化空間布局。按照“兩極優(yōu)先、東部適度、中部嚴(yán)控、西部限制”的原則，推動形成南北兩極，東、中、西部優(yōu)勢互補、功能配套、協(xié)調(diào)聯(lián)動格局。在北部“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟圈，優(yōu)先發(fā)展以滿足常住居民剛性和改善性住房需求的長居型地產(chǎn)；南部“大三亞”旅游經(jīng)濟圈，發(fā)展以高端住宅產(chǎn)品為主，與旅游度假、健康養(yǎng)生等相融合地產(chǎn)；東部地區(qū)，適度推進與醫(yī)療、康復(fù)、旅游等配套地產(chǎn)發(fā)展；在西部地區(qū)，按照“功能對接、產(chǎn)業(yè)互補、資源共享、生態(tài)共建、服務(wù)全省”，發(fā)展高端、特色的服務(wù)型、產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)；中部地區(qū)嚴(yán)控普通房地產(chǎn)開發(fā)。

提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。一是在城市設(shè)計指導(dǎo)下，通過規(guī)范建筑設(shè)計決策機制、加強建筑形態(tài)、風(fēng)貌規(guī)劃管控，建立建筑使用后評估制度以及實施建筑設(shè)計市場準(zhǔn)入和清出等，打造獨具海南特色的建筑景觀。二是加快完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系、推進建筑工業(yè)化基地和示范點建設(shè)等，推動裝配式建筑發(fā)展，實現(xiàn)新開發(fā)商品住宅全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、全面應(yīng)用裝配式技術(shù)建設(shè)、全面推行全裝修和成品交付。三是以持續(xù)提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量為核心，以整治違法建筑、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治等生態(tài)環(huán)境六大專項整治為，以城市“雙修”為抓手，大幅改善、提升人居環(huán)境。

強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是大力引進國內(nèi)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵我省有資信有實力的企業(yè)做大做強，并通過兼并、收購、重組等方式，開展規(guī)?；_發(fā)和集團化運作。二是加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管和整頓，開展專項整治行動，加快房產(chǎn)行業(yè)信用評價體系建設(shè)，加大對違法違規(guī)行為查處力度。三是適時修訂《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，理順物業(yè)管理體制、管理關(guān)系。建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制，及時化解矛盾糾紛，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

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