2016年可謂房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的一年，從年初層面“降首付、降利率”等“去庫存”政策進(jìn)一步刺激樓市升溫，熱點(diǎn)城市投機(jī)比例高企。到十一黃金周多地集中收緊政策，“抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”被提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高熱轉(zhuǎn)向冷清，房價(jià)上漲勢(shì)頭有所遏制，15個(gè)熱點(diǎn)城市中房價(jià)環(huán)比下降的個(gè)數(shù)迅速增加，調(diào)控效力立現(xiàn)?？v觀全年市場(chǎng)，政策風(fēng)向左右樓市的特征顯著。值得注意的是，嚴(yán)厲整肅市場(chǎng)秩序的相關(guān)措施相繼出臺(tái)后，盡管深圳（樓盤）房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度驟降，成交量明顯下跌，但房價(jià)全年仍舊上漲了六成，難道深圳樓市不受政策遏制？

　　2016年的“3·25新政”后，和其他熱點(diǎn)城市一樣，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供需開始走弱，后三季度一二手住宅月均成交總量較一季度下滑52.9%，但價(jià)格上行的勢(shì)頭依然不改。“10·4”政策加碼后，住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，價(jià)格飆升勢(shì)頭終被遏制，同時(shí)嚴(yán)厲整肅市場(chǎng)秩序的相關(guān)措施相繼出臺(tái)，市場(chǎng)熱度驟降。全年來看，深圳商品住宅新增供應(yīng)與成交量均下跌近四成，分別為443.18萬平方米、417.93萬平方米，但住宅均價(jià)仍然飆升60個(gè)百分點(diǎn)至53454元/平方米。

　　回顧之前，2006年5月“9070”政策的頒布，住宅新房成交套均面積下行，至2011年達(dá)到低點(diǎn)84.6平方米，其后政策持續(xù)執(zhí)行，但逐步回升的趨勢(shì)反映出市場(chǎng)需求。2016年，住宅新房成交套均面積明顯趨穩(wěn)，100.4平方米與上年基本持平。10月4日，深圳樓市發(fā)布新政：增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)。新增商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房建筑面積和套數(shù)占比不低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)面積的70%。若按在75%—78%的平均水平來看，套內(nèi)建筑面積在90平方米以下實(shí)質(zhì)套型建筑面積在115-120平方米之間，新政策較之前政策面積放寬，115-120平方米的住宅產(chǎn)品成為剛需和改善住房的主流面積。由于住宅價(jià)格的大幅上漲，加之近年來套均成交面積逐步回升，令新房套均成交總價(jià)一年內(nèi)大漲六成，達(dá)到537萬元，入市門檻不斷提高，剛需進(jìn)一步被擠壓。

　　結(jié)合“政策市”的特征，對(duì)于2017年的調(diào)控走向，戴德梁行大中華區(qū)副總裁暨華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生認(rèn)為，2016經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已為新年樓市調(diào)控方向定調(diào)——貨幣政策由“靈活”到“中性”、以“防風(fēng)險(xiǎn)”替代“穩(wěn)增長”，且防風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)在防范和削減金融機(jī)構(gòu)加杠桿和樓市泡沫，意味著樓市資金環(huán)境或整體收緊；“房子是用來住的，不是用來炒的”、“建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，強(qiáng)調(diào)房屋居住屬性，弱化投資屬性，市場(chǎng)以建立長效機(jī)制實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)—可見，“脫虛入實(shí)、去杠桿化、去投資化”將會(huì)成為2017年政策調(diào)整的主要方向，市場(chǎng)環(huán)境整體趨緊或成為影響2017樓市表現(xiàn)的主要外在因素。

　　就深圳市場(chǎng)的具體走向而言，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端女士認(rèn)為，作為走在改革開放*前沿的城市，其經(jīng)濟(jì)活躍、發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁、人口快速涌入，這些要素都為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了充足的需求支撐；另一方面，“雙軌并行”住房供應(yīng)體系的踐行，商品住宅有望實(shí)現(xiàn)充分的“市場(chǎng)化”，而深圳土地的稀缺性使得住宅增量以城市更新為主要供應(yīng)途徑，商品住宅高端化趨勢(shì)難逆。與此同時(shí)，為遏制價(jià)格飆升勢(shì)頭，近期宅地以“雙限雙競(jìng)”的方式出讓，直接有力的控制新項(xiàng)目未來入市的價(jià)格，同時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期；并配合一系列調(diào)控政策的效力，市場(chǎng)階段性盤整不可避免。

　　因此，戴德梁行認(rèn)為，2017年，在調(diào)控收緊的大背景下，市場(chǎng)氛圍趨冷，交易趨淡的情況還將延續(xù)，預(yù)計(jì)全年供求量都將處于較低水平。城市發(fā)展、土地局限、人口增長等因素所形成的長期支撐令深圳住宅價(jià)格高位盤整成為2017年大概率事件，但考慮到調(diào)控效力對(duì)于銷售回現(xiàn)以及其他資金渠道的影響，不排除項(xiàng)目以價(jià)換量引 格的局部松動(dòng)，但大幅度調(diào)整的可能性低。

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