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成渝市房地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”,陣營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈!

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 576 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

中國(guó)的城市群規(guī)劃和人口流動(dòng),隱約展示著房企*重要的發(fā)展路徑,其中成渝、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀城市群*為特殊而關(guān)鍵。尤其是成都和重慶的市場(chǎng)份額,似乎是房企在全國(guó)戰(zhàn)場(chǎng)上一爭(zhēng)高下的基礎(chǔ)。


目前,融創(chuàng)、龍湖、恒大、萬(wàn)科、保利五大房企在成都和重慶開(kāi)啟爭(zhēng)霸戰(zhàn)。其格局到底怎樣,對(duì)這些企業(yè)到底有何意義,去年已經(jīng)在成渝收獲了150多億元銷售額的融創(chuàng)已有黑馬的跡象,作為重要對(duì)手的龍湖也有不俗的狙擊,萬(wàn)科又將會(huì)如何守衛(wèi)成都和重慶戰(zhàn)場(chǎng)?《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者將為您揭開(kāi)面紗。


在剛剛過(guò)去的春節(jié),中國(guó)的城市格局被“用腳”評(píng)測(cè)了一番。1月23日,百度地圖發(fā)布的《2017年春運(yùn)遷徙預(yù)測(cè)報(bào)告》上,北京(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、上海(樓盤)、成都位居“各市2016春節(jié)前夕流出人口指數(shù)”的前五位。


其間,成都赫然位居TOP 5,即使放在人口凈流出的指標(biāo)對(duì)比上,成都以4%的比率依然位居全國(guó)第六位,次于東莞(樓盤)位列四大一線城市之后。


重慶去年人口凈流入為-355.29萬(wàn),但這是一個(gè)總?cè)丝谝殉?000萬(wàn)分量堪比中等省份的直轄市?!爸貞c城區(qū)和下轄區(qū)縣差距懸殊,拉低了平均數(shù),重慶城區(qū)的人口吸引力很理想?!痹谥倭柯?lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)看來(lái),人口的流動(dòng)方向主要取決于區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)活力、就業(yè)機(jī)會(huì)、居住環(huán)境以及醫(yī)療教育配套等方面的差距。同時(shí),這也是衡量房地產(chǎn)價(jià)值和增長(zhǎng)潛力的重要指標(biāo)。


的確,這一場(chǎng)人類迄今為止規(guī)模*大的遷徙活動(dòng),不僅用“足跡”描繪著中國(guó)城市的等級(jí)與關(guān)系,也暗含著中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展走向。而主要房地產(chǎn)企業(yè)也用土地儲(chǔ)備、貨值排布和拿地動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)著對(duì)成渝兩城(不含下轄縣市)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率的判斷。


樓市“大盤股”


《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn),全國(guó)2016年銷售金額TOP 10的企業(yè),多在成渝押注了重倉(cāng)。


融創(chuàng)披露,截至去年6月30日,在其整體布局的21個(gè)一二線城市中,成渝區(qū)域土地儲(chǔ)備909.1萬(wàn)平方米,占比24.1%,高于北京區(qū)域、上海區(qū)域,與天津(樓盤)區(qū)域旗鼓相當(dāng)。


克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地區(qū),占比35%為全國(guó)各區(qū)域*大。而在四川(樓盤)中原的統(tǒng)計(jì)中,恒大僅成都2016年的總貨值就在84億元。


據(jù)其數(shù)據(jù),保利在成都的全部在售項(xiàng)目物業(yè)庫(kù)存量則為65.13萬(wàn)平方米,總貨值48.78億元。


而在萬(wàn)科2016年第三季度報(bào)中,以成渝鎬等為核心的中西部區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比超6成,也為四大區(qū)域之*。


“成渝房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模很大,近年成交量基本能排到全國(guó)前三,是全國(guó)樓市的‘大盤股’。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授劉璐直言。的確,公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示近3年成渝兩城商品住宅年交易規(guī)模均超2000萬(wàn)平方米,2016年成都重慶分別位列全國(guó)和第四位。


在馬偉業(yè)看來(lái),兩城均為城市,是多個(gè)戰(zhàn)略布局的集中地,但從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看,其房?jī)r(jià)和地價(jià)目前處于低位,未來(lái)具有發(fā)展?jié)摿?,因此?duì)房企來(lái)說(shuō)成渝兩地肯定是兵家必爭(zhēng)之地。當(dāng)前,在成渝核心區(qū)域拿下一宗普通地塊的成本已經(jīng)達(dá)到10億元級(jí),非一般中小型房企所能承受,反之一些調(diào)整布局聚焦度的大型國(guó)內(nèi)房企如恒大、碧桂園則更加積極。


TOP 5爭(zhēng)奪白熱化


的確,當(dāng)越來(lái)越多TOP級(jí)房企瞄準(zhǔn)成渝市場(chǎng),這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)的硝煙味必然更濃。


且不考慮機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑差異,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),綜合統(tǒng)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)成都和重慶兩城的流量銷售金額可見(jiàn),融創(chuàng)以157.45億元位,龍湖以152.25億元位居,兩者差距僅在5億元左右;恒大和萬(wàn)科的銷售金額則分別為142.61億元和140.88億元,排名三四位,差距甚至小于2億元;第五位則由保利以135.64億元占據(jù),TOP 5競(jìng)逐的緊張程度可見(jiàn)一斑。


與此同時(shí),在成都年度銷售41.34億元的綠地、年銷38.67億元的藍(lán)光,以及以70.67億元位居重慶第四位的港資房企代表香港置地、在渝銷售均超60億元的魯能、金科等,同樣在成都和重慶的單城市房企排行榜上,“咬”得很緊。


快速拉開(kāi)差距的方式,依然是充實(shí)土儲(chǔ)、擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場(chǎng)份額。但大房企搶地戰(zhàn)況全面升級(jí),也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)壁壘更不易筑牢,拉開(kāi)規(guī)模懸差也越來(lái)越難。綜合銳理和中指院數(shù)據(jù)就可見(jiàn),2016年恒大僅在成都就入手了15宗地塊,萬(wàn)達(dá)則以22宗地塊入手量“逆襲”榜首。其次則為融創(chuàng)(4宗)、龍湖和保利(3宗)、藍(lán)光和萬(wàn)科(2宗),拿地面積則均在百畝以上,小房企在“集中化”的階段拿地則更困難。


會(huì)有“黑馬”攪局?


即使目前格局下,結(jié)合銷售排名和土地儲(chǔ)備量,融創(chuàng)、恒大、龍湖、萬(wàn)科、保利能夠位列成渝雙城前五的位置,但任何一個(gè)變量都可能引發(fā)格局的變數(shù)。


在重慶市場(chǎng),據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,魯能地產(chǎn)2017年銷售目標(biāo)在百億元。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),魯能地產(chǎn)2016年在渝的銷售金額近62億元,若沖百億元,或直逼TOP3,因?yàn)樵谏鲜鰴C(jī)構(gòu)的去年房企重慶銷售金額榜單中,融創(chuàng)為114.4億元、龍湖102億元、恒大96.98億元、金科62.7億元。


在成都市場(chǎng),有業(yè)內(nèi)人士透露,今年中鐵建計(jì)劃在成都將業(yè)績(jī)做到107億元,或直接叫板當(dāng)前的TOP 1萬(wàn)科(克而瑞數(shù)據(jù)顯示成都萬(wàn)科去年成交金額88.19億元),不過(guò)中鐵建方面的回復(fù)尚無(wú)法給予證實(shí)。另?yè)?jù)銳理透露,成都天投2016的拿地?cái)?shù)量實(shí)際能排到房企第三,這類企業(yè)在資源競(jìng)逐場(chǎng)上攪局能力不容忽視。


“即使恒大、萬(wàn)科、碧桂園已突破3000億元大關(guān),綠地、保利的差別也不算太大,但也無(wú)法小覷發(fā)力并購(gòu)的融創(chuàng)、并購(gòu)了中信的中海這些勁敵。Top 5排名并非一成不變。”劉璐認(rèn)為,成渝市場(chǎng)同樣如此,萬(wàn)保恒融之外,近年深耕成渝的龍湖,這兩年在蓉拿地動(dòng)作很大的中鐵建,以及藍(lán)光、魯能等企業(yè)都有很多機(jī)會(huì)。


但中睿營(yíng)銷總經(jīng)理何良栩認(rèn)為,前5位企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就要看模式、團(tuán)隊(duì)運(yùn)作、資金等整體實(shí)力了,會(huì)被“黑馬”真正攪局的可能性不大。成渝市場(chǎng)將是“強(qiáng)者愈強(qiáng)”。


的確,據(jù)成都萬(wàn)科透露,其2017年目標(biāo)是簽約109億元。重慶萬(wàn)科尚未透露相關(guān)數(shù)據(jù),但以2016年銷售金額51億元來(lái)看,如果實(shí)現(xiàn)目標(biāo)保持增長(zhǎng),那么萬(wàn)科今年在成渝兩城銷售業(yè)績(jī)至少已有160億元,基本可坐穩(wěn)TOP 3。


受訪專家均認(rèn)為,值差距和增速差距使TOP 5格局短期內(nèi)難被撼動(dòng),但陣營(yíng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)很激烈。


得成渝者得天下?


大型房企加碼競(jìng)逐成渝市場(chǎng),這種局面或讓兩地在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性再度升級(jí)。


在馬偉業(yè)看來(lái),在成渝樓市沖量或比杭州(樓盤)、南京(樓盤)等高房?jī)r(jià)城市更容易,雖然單價(jià)不占優(yōu)勢(shì),但對(duì)提高市場(chǎng)份額排名很有利。


“成渝在西南乃至全國(guó)的地位舉足輕重,開(kāi)發(fā)商的水平也不亞于北上廣。兩地在梯隊(duì)中排位靠前,保證一定的開(kāi)發(fā)量對(duì)全國(guó)房企很重要,因?yàn)閮沙堑匿N售量可能在其總盤子里占重要比例?!焙瘟艰蛑赋?。


劉璐也認(rèn)為,成渝是全國(guó)樓市的“大盤低價(jià)概念股”,業(yè)內(nèi)有“得成渝者得天下”的說(shuō)法不難理解。伴隨大房企的加碼,成渝在全國(guó)樓市的地位可能會(huì)提升,但房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相輔相成的。成渝房地產(chǎn)要在全國(guó)占據(jù)更高地位,取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的更好發(fā)展。

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