雖然熱點(diǎn)城市都出臺了包括限購、限貸等諸多調(diào)控政策，抑制房價(jià)過快上漲，但由于在需求并未大幅減少的情況下，熱點(diǎn)城市庫存大幅下滑，可能會因?yàn)楣?yīng)不足而面臨房價(jià)上漲壓力。因此在接下來的時(shí)間里，熱點(diǎn)城市亟待補(bǔ)充庫存。

熱點(diǎn)城市庫存不足

因?yàn)?016年樓市普遍熱賣，庫存出現(xiàn)明顯下滑情形，部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)庫存不足現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，35個城市中，有24個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中合肥（樓盤）、南京（樓盤）和杭州（樓盤）的同比跌幅*大，跌幅分別為54.5%、50.2%和42.8%。此外，上海（樓盤）、廈門（樓盤）等城市庫存同比下降幅度也超過3成，北京（樓盤）、福州（樓盤）、廣州（樓盤）等城市的庫存同比下降幅度也高于20%（圖1）。

圖1 35個城市新建商品住宅庫存量同比增幅排序 數(shù)據(jù)來源：易居研究院

不同類型的城市，庫存下滑幅度各不相同。具體來看，截至2016年12月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482、16753和4099萬平方米，環(huán)比跌幅分別為3.3%、0.8%和0.5%，同比跌幅分別為26.9%、9.2%和3.5%。

其中，一線城市自2016年5月份以來，庫存即呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。9月份略有差異，庫存出現(xiàn)了環(huán)比小幅上漲、同比跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢。在2016年4季度繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。

此外，二線城市在2016年12月份新增供應(yīng)量為1821萬平方米，高于11月份1591萬平方米的水平。同時(shí)新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢。觀察2016年全年12個月的數(shù)據(jù)，庫存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢（圖2）。

圖2 近年來一二三線代表城市新建商品住宅庫存量變化情況 數(shù)據(jù)來源：易居研究院

后續(xù)供應(yīng)或?qū)⑵o

進(jìn)一步觀察供需變化來看，隨著需求保持較高水平，而供應(yīng)方面卻“原地踏步”，這有可能會導(dǎo)致未來市場出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面。

從供需關(guān)系來看，近兩年來一直保持供小于求局面。從年度數(shù)據(jù)看，2010-2016年7年期間，前5年均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，而2015年和2016年形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，則呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。2015年和2016年供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢，充分說明去庫存效果較為明顯（圖3）。

圖3 35個城市2010-2016年新建商品住宅年度供求關(guān)系 數(shù)據(jù)來源：易居研究院

在需求保持旺盛態(tài)勢的情況下，未來供應(yīng)未必大幅增加。通過觀察2016年度商品房投資、新開工、施工等數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，同比增幅均不大，都為個位數(shù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10.3萬億元，同比增長6.9%。全國房屋新開工面積為16.7億平方米，同比增長8.1%。全國房屋施工面積達(dá)75.9億平方米，同比增長3.2%。全國房屋竣工面積為10.6億平方米，同比增長6.1%。

即便是三線城市，因?yàn)殚_發(fā)商投資意愿的下降，未來同樣也將面臨供應(yīng)減少的局面。申萬宏源(000166,股吧)調(diào)研以西南樣本三線城市為例，2011 年供應(yīng)土地規(guī)劃建面 6853 萬平方米，2015年僅 957 萬平方米，4年復(fù)合增速為-39%，土地供應(yīng)縮量明顯。

近一年來，由于國家注重抑制資產(chǎn)泡沫和嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資渠道將一定程度受限，企業(yè)獲取資金數(shù)量受到相應(yīng)影響，進(jìn)而影響到房產(chǎn)開發(fā)，也會導(dǎo)致未來供應(yīng)承壓。數(shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為14.4萬億元，同比增長15.2%。值得注意的是，國內(nèi)貸款為21512億元，同比增長僅6.4%，遠(yuǎn)低于整體水平。但個人按揭貸款增幅卻因?yàn)樾枨蟠笤龆霈F(xiàn)明顯上升態(tài)勢，數(shù)據(jù)顯示，2016年，個人按揭貸款為24403億元，同比增長46.5%。

當(dāng)務(wù)之急補(bǔ)充庫存

雖然需求端已趨于平穩(wěn)，但隨著春季銷售旺季的到來，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如從維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定的角度來考慮，部分熱點(diǎn)城市當(dāng)務(wù)之急是補(bǔ)充庫存，否則有可能會因?yàn)楣?yīng)不足而面臨房價(jià)上漲壓力。

在調(diào)控的作用下，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年12月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》，房價(jià)自2015年12月房價(jià)出現(xiàn)同比正增長以來，在2016年11月份同比增幅達(dá)到10.8%的高點(diǎn)之后，到了12月份則保持持平。房價(jià)漲幅進(jìn)入構(gòu)筑頂部的階段，快速上漲勢頭已被抑制。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然快速上漲勢頭被抑制，但現(xiàn)階段房價(jià)增幅仍然不小，所以庫存過小，對維持房價(jià)穩(wěn)定并不利。易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，從2016年的數(shù)據(jù)來看，庫存規(guī)模是不足的。所以從抑制房價(jià)、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫存。一方面，調(diào)控背景之下市場需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。

具體來看，包括合肥、南京、南昌（樓盤）、杭州和廣州等城市的存銷比較小，補(bǔ)充庫存的迫切性更高。嚴(yán)躍進(jìn)坦言，庫存過小，比如低于5個月的水平，會使得此類城市在短期內(nèi)房價(jià)上漲壓力較大。

此外，應(yīng)關(guān)注一些庫存低于10個月的城市，一旦需求放量而供應(yīng)并未同步增加，有可能會導(dǎo)致房價(jià)被再次推升。據(jù)了解，已經(jīng)面臨供需失衡的城市包括蘇州（樓盤）、寧波（樓盤）、北京、長沙（樓盤）、天津（樓盤）、福州等。

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

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