房子永遠(yuǎn)是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)則是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。2010年，國(guó)務(wù)院三次重手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依舊。進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控依然在深入。面對(duì)動(dòng)蕩的樓市，面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者一面觀望，一面又逃不過剛需的魔咒。站在兔年的頭兒上，購(gòu)房者該如何選擇?

　　出手派：十年來沒人虧別等了

　　每次回調(diào)都是好時(shí)機(jī)：從近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，每一次政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)都會(huì)有一次短暫的回調(diào)，但是回調(diào)之后必然是新一輪的上漲，而且漲幅都要高于以前。

　　新政策出臺(tái)時(shí)，交易雙方會(huì)在短期內(nèi)僵持，手上有多套住房的投資客會(huì)集中選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)降價(jià)出售部分房源，這正是淘好房子的時(shí)機(jī)。目前房產(chǎn)在中國(guó)依然是收益較穩(wěn)定較高的投資渠道，在未來通貨膨脹的情況下，不動(dòng)產(chǎn)是較好的選擇。

　　等待無用：等待有用嗎?

　　盡管你有一千條理由說房?jī)r(jià)會(huì)跌，盡管你有一萬個(gè)觀點(diǎn)說房?jī)r(jià)與老百姓的收入水平不相匹配，房?jī)r(jià)卻沒有按照人們的愿望下跌。中國(guó)的房?jī)r(jià)在較近幾年是不會(huì)有大的下跌的，更不會(huì)崩盤。至少在剛性需求還存在時(shí)，至少在城市化率還在上升時(shí)，至少在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在高速增長(zhǎng)時(shí)，至少在土地制度還沒有改革時(shí)，至少在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒有新的發(fā)動(dòng)機(jī)來替代時(shí)，至少在人們的消費(fèi)觀念還沒有改變時(shí)。

　　十年來購(gòu)房的都沒虧：2000年我在合肥購(gòu)了套房子，今年4月，通過中介以65萬元成交價(jià)賣了。雖然已經(jīng)住了10年，翻了3倍的房?jī)r(jià)在我看來已經(jīng)高得相當(dāng)離譜了，但和新開盤的樓盤比起來，購(gòu)房人覺得還是很劃算的。這十年，股市有漲有跌，房市卻只有暴漲只有徘徊，沒有下跌過。

　　我問過很多的人，從2000年到2010年這十年，沒購(gòu)房的人嘴里罵著房?jī)r(jià)的100個(gè)十惡不赦，心里沒有幾個(gè)不把腸子都悔青的。

　　觀望派：正是亂的時(shí)候先別急

　　越通脹越不能購(gòu)：通脹對(duì)購(gòu)房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個(gè)天大的陷阱。

　　在通脹預(yù)期出現(xiàn)，或通脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲。一旦發(fā)展到中期，當(dāng)利率不斷提高，高達(dá)20%、30%甚至更高的時(shí)候，其高額的利息將成為購(gòu)房者的“絞索”。當(dāng)越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購(gòu)房者不得不拋出房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)將直線下墜。越是下墜，恐慌性拋售的人越多，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)雪崩。如果你要在通脹下購(gòu)房，傻不可怕，可怕的是做較后一個(gè)傻子。

　　現(xiàn)在是“購(gòu)方市場(chǎng)”：樓市真正走出困境應(yīng)該在明年，所以房?jī)r(jià)可能還會(huì)有相當(dāng)?shù)南抡{(diào)空間。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著濃烈的觀望氣氛，供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來，還為時(shí)太早?，F(xiàn)在購(gòu)房的確開始具備一定的誘惑力，但別太急躁，因?yàn)楝F(xiàn)在是“購(gòu)方市場(chǎng)”，還不到抄底的較好時(shí)機(jī)。

　　等開發(fā)商著急了再購(gòu)：如果要想降低風(fēng)險(xiǎn)，目前購(gòu)房一定要悠著點(diǎn)!頭先，在未來的幾個(gè)月內(nèi)，沒有多少人再給你爭(zhēng)搶了，你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了，因?yàn)?，二套房提高?0%，頭套房提高到30%，三套房停止貸款，就這幾點(diǎn)就已經(jīng)把大量的投資投機(jī)客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外，剩下來的符合條件又具備購(gòu)房條件的客戶是少之又少。

　　此外，本輪調(diào)控“槍打出頭鳥”，一線城市在“限購(gòu)令”的威逼下，未來幾個(gè)月必將是量跌價(jià)平或者是量?jī)r(jià)齊跌。既然如此，何不等供應(yīng)量多起來、開發(fā)商著急起來、房?jī)r(jià)相對(duì)合理起來、很多人都不搶的時(shí)候，再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢?

　　逍遙派：看漲跌沒啥用甭糾結(jié)

　　購(gòu)房要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光如果明年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被嚴(yán)管，上半年房?jī)r(jià)向下調(diào)整是有可能的。

　　但我們購(gòu)房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，你或許有另外一番答案。有些人較喜歡聽專家說房?jī)r(jià)跌，較想扒開發(fā)商的皮，但事實(shí)上樓市調(diào)控卻不給力，房?jī)r(jià)依舊飄搖不定。

　　什么都是浮云，房?jī)r(jià)漲跌，爭(zhēng)論無用，購(gòu)房賣房還是要自己做主。

　　市場(chǎng)有自身的規(guī)律市場(chǎng)總會(huì)按照自己的方式走，人為的頂部永遠(yuǎn)不會(huì)是真正的頂部。自2003年以來，政府的每次調(diào)控都以失敗告終。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)在暫時(shí)的打壓過后，仍會(huì)按照中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的邏輯再度上揚(yáng)，尋找真正的市場(chǎng)頂部。我想那時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)也將走向成熟，市場(chǎng)會(huì)賦予它應(yīng)有的價(jià)值。

　　不看房?jī)r(jià)看能力別看房?jī)r(jià)了，還是看自己的負(fù)擔(dān)能力吧。標(biāo)準(zhǔn)是什么?提供一個(gè)參考指數(shù)：房貸不能超過收入的30%。能做到就購(gòu)，做不到就不購(gòu)。不要迷信國(guó)際(論壇新聞)慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調(diào)控措施。想要購(gòu)房就購(gòu)，房?jī)r(jià)調(diào)整也不用著急;不想購(gòu)房就不購(gòu)，房?jī)r(jià)上漲了也不要怨天尤人。

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　　2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)各派之爭(zhēng)

　　諸多“利空”下降無疑到今年年底，如果國(guó)家覺得調(diào)控效果并不明顯，就會(huì)祭出“稅收”這面較厲害的旗幟。面對(duì)“稅收”這一強(qiáng)大的武器，投資客不再也不敢坐地售價(jià)。

　　而2011年將有更多的廉租房和平價(jià)房上市，再加上周邊環(huán)境的動(dòng)蕩，我認(rèn)為2011年全年的房?jī)r(jià)都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個(gè)月，幅度更為明顯。

　　仍將在“罵聲中成長(zhǎng)”我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的，過于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。

　　因此，適度寬松的貨幣政策還會(huì)繼續(xù)，流動(dòng)性過剩的問題也就很難消除。

　　小幅加息會(huì)刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會(huì)重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。面對(duì)全球性流動(dòng)性過剩和外貿(mào)受阻的情況，股市不振，擴(kuò)大內(nèi)需仍然在很大程度上要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，調(diào)控政策有所改變不是沒有可能。

　　警惕二三線城市房?jī)r(jià)瘋漲調(diào)控政策的區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線城市，房?jī)r(jià)的漲跌幅度不會(huì)很大。

　　需要警惕的是二三線城市，二三線城市由于對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴，政府的調(diào)控執(zhí)行力存在疑問，尤其是限購(gòu)政策會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐漸化為無形。一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)暴漲的可能性極大。

　　不跌不漲較可怕2011年后如果房?jī)r(jià)漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會(huì)考慮購(gòu)房，如果房?jī)r(jià)小跌，可能會(huì)出現(xiàn)搶房，樓盤交易量大幅增加，開發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。

　　其后果是，擔(dān)心了一陣子的開發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會(huì)繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機(jī)繼續(xù)開動(dòng)，虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫更大，物價(jià)繼續(xù)瘋漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到更大的創(chuàng)傷。換句話說，如果你想跳的高，先蹲低一點(diǎn)。房?jī)r(jià)就是這句話的較好例子，在經(jīng)過小幅下跌以后會(huì)出現(xiàn)更大的報(bào)復(fù)性反彈。

　　在房?jī)r(jià)的上漲以及政府的調(diào)控中，有幾種常見的購(gòu)房心態(tài)，而你又屬于哪一種呢？

　　類：政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌

　　多數(shù)購(gòu)房者都屬于這一類。這些人是中高收入人群，收入是全國(guó)平均工資的2倍或更多。他們對(duì)高房?jī)r(jià)一直難以容忍，并等待正確時(shí)機(jī)購(gòu)房。他們歡迎全球危機(jī)，因?yàn)檫@是難逢的房?jī)r(jià)調(diào)整機(jī)遇。不過，房?jī)r(jià)沒有下跌。這使他們確信，政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌。這類人的邏輯就是，盡管房?jī)r(jià)高還是要購(gòu)房，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)漲得更高。這類人是天量抵押貸款增加的主要推動(dòng)力量。2009年，他們主要集中在3月至8月購(gòu)房。到目前為止，房地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，這類人賭對(duì)了，他們賬面上已經(jīng)有利潤(rùn)了。

　　類：政府較喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商

　　在這場(chǎng)危機(jī)中，一個(gè)朋友評(píng)價(jià)說，政府較喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商。危機(jī)初期，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產(chǎn)—土地不斷貶值。在正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商很快就破產(chǎn)了。但是，國(guó)有銀行提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動(dòng)性而不管他們凈資產(chǎn)狀況如何。然后，鼓勵(lì)購(gòu)房的信貸優(yōu)惠出臺(tái)使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商都獲救了。

　　其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過的困境，現(xiàn)在也還未恢復(fù)到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓(xùn)中明白了，房地產(chǎn)行業(yè)總是獲利的。因此，每個(gè)人都想成為房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒有足夠資本的人就成為房地產(chǎn)投機(jī)者，希望這些利潤(rùn)有能讓他們變成開發(fā)商。

　　第三類：錢將不值錢

　　通脹是熱門話題。通脹預(yù)期使得人們?cè)黾鱼y行存款。這與通脹趨勢(shì)是一致的：高收入人群消費(fèi)的商品和服務(wù)，價(jià)格上漲較快。同樣的商品和服務(wù)，在歐洲或香港價(jià)格更低，哪怕是中國(guó)制造的。這就是為什么富人較害怕通脹。“無論房?jī)r(jià)怎么跌，我還有這套房子，但是現(xiàn)金價(jià)值可以變成零。”有人如此表白，他為什么不持有現(xiàn)金。

　　無論人們是如何做出繼續(xù)購(gòu)房或持有眼下房產(chǎn)的判斷，其較終推手都是通脹預(yù)期。并且，價(jià)格上漲勢(shì)頭似乎證實(shí)了這種預(yù)期。在上一個(gè)資產(chǎn)周期，我觀察到，沒有什么能像資產(chǎn)價(jià)格上漲那樣讓人們更樂觀。在市場(chǎng)上漲時(shí)，大多數(shù)看空的投資者不會(huì)堅(jiān)持他們的觀點(diǎn)超過兩周。在有效市場(chǎng)，價(jià)格上漲可以使用未來的錢。但是，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是市場(chǎng)化現(xiàn)象嗎?更不用說，這是有效市場(chǎng)現(xiàn)象嗎?

　　中國(guó)不缺土地。每年土地供應(yīng)量足夠滿足城市化增長(zhǎng)需要。非正式資料顯示，在過去四年已經(jīng)出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。3%的租房回報(bào)率支持這個(gè)故事。目前，租房回報(bào)率很可能跟由于租戶日常居住導(dǎo)致的損壞成本差不多，這就是說，租房和閑置對(duì)屋主沒有差異。

　　能夠解釋房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)的就是投機(jī)需求了。關(guān)鍵問題是，為什么投機(jī)需求如此龐大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。無論何時(shí)市場(chǎng)變冷，地方政府支持允許開發(fā)商惜

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