樓市“小陽春”能暖多久

　　3月1日，上海開始實施新的普通商品住宅標準，從實行一個月下來的情況看，截至3月31日，上海共成交普通住宅3654套，占全市商品住宅成交套數(shù)的53%，正如之前市場人士所預料的，外環(huán)外是普通住宅成交較集中的區(qū)域。

　　從環(huán)線上看，內(nèi)環(huán)內(nèi)普通住宅僅成交50套、占該環(huán)區(qū)29%；內(nèi)外環(huán)351套、占該環(huán)區(qū)22%；外環(huán)外3253套，占該環(huán)區(qū)64%，可以看到外環(huán)外是普通住宅較集中的一個區(qū)域，寶山月浦、羅涇、顧村、嘉定新城成為較集中的成交區(qū)域。內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外三環(huán)區(qū)普通商品住宅成交套均面積分別為73平方米、84平方米、89平方米，體現(xiàn)了鼓勵小戶型住宅的建設與消費意圖。

　　上海調(diào)整普通房標準后，頭套房貸也出現(xiàn)松動，銀監(jiān)會、央行等也多次表態(tài)要支持自住需求的頭套房置業(yè)需求。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，頭套房貸層面的“微調(diào)”的疊加效應直接受惠于剛需置業(yè)的頭套房置業(yè)者，也讓普通商品住宅成交量增加。

　　在未來，政策層面的“微調(diào)”疊加效應仍將持續(xù)影響頭套房置業(yè)者積極入市購房，具體來講，對頭套房置業(yè)者來說，“微調(diào)”的疊加效應可能會讓其少交稅費或貸款利息，盡管受益幅度總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房，將能激活樓市成交量。

　　對于置換型的市場需求來說，由于具有一定的市場購購力，同時，由于普通住房標準的調(diào)整等“微調(diào)”政策疊加效應為這類客群帶來交易稅費等方面的優(yōu)惠，這類市場需求的客群有可能會考慮置換一套大的房產(chǎn)，在未來，由于住房標準的調(diào)整，頭次置換型需求者可能會逐步入市，未來可能促使二手房交易量攀升。

　　不過，從數(shù)據(jù)來看，雖然今年3月由于微調(diào)使商品住宅市場成交量達79.89萬平方米，呈現(xiàn)月度逐步回暖，“普宅”助推滬樓市成交量小陽春基本實現(xiàn)，但后市如何仍存變數(shù)，成交量整體低迷的情況仍難改變。

　　同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，2012年上海季度商品住宅市場成交量141.58萬平米，供應量108.77萬平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85萬平米，供應202.10萬平米。同比去年同期，2012年季度上海商品住宅市場成交量仍然慘淡經(jīng)營，如果據(jù)此推算，2012年的成交量或許還不及2011年歷年商品住宅成交量的較低值729萬平米。

　　2012年3月上海市“普宅”環(huán)線銷售套數(shù)對比

　　內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)外環(huán) 外環(huán)外

　　商品住宅 173 1617 5046

　　普通商品住宅 50 351 3253

　　“普宅”套數(shù)占比 29% 22% 64%

　　2012年3月上海市“普宅”銷售情況對比

　　成交套數(shù) “普宅”套數(shù)占比 成交面積 “普宅”面積占比

　　商品住宅 6836 53% 798914 41%

　　普通商品住宅 3654 53% 323681 41%

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