成交量低迷正在瓦解小業(yè)主的惜售心理。在近期拋盤房源中，投資客比重明顯放大，他們也對市場不抱樂觀態(tài)度。

　　南京西路板塊鄰近靜安寺、曹家渡、人民廣場三大商圈，歷來因市、房源稀缺而成為房價堅挺區(qū)域的代表。但較近出現(xiàn)不少投資客拋房的現(xiàn)象，而且數量占五成。中原地產國際麗都分行透露，這些房源包括中凱城市之光、上海壹街區(qū)、達安城、嘉園等熱門次新房小區(qū)。他們在此時出售房源，主要是因面對樓市政策調控壓力，急于變現(xiàn)想重新選擇投資項目。

　　目前中凱城市之光小戶型掛牌價為6.3萬元-6.8萬元/平方米，面積為140-150平方米的三房、四房掛牌價則達到7萬元-8萬元/平方米，總價超過1000萬元。上海壹街區(qū)為2003年次新房，面積80-90平方米的房源掛牌價為380萬-400萬元/套。達安城是2001年的次新房，面積為100平方米左右的房源掛牌價為400萬元/套。眼下，這些小業(yè)主雖未對掛牌價格進行調整，但在議價空間上都變得更有彈性，10%左右的讓步在部分急售房源上漸漸普遍。

　　11月下旬，中原地產祥和名邸分行成交一套金蓮坊的老工房，面積為70.3平方米兩房，成交價127萬元/套，該房源的交易總價低于官方評估價3萬元，交易價格僅為較初掛牌價格的8.5折。該房業(yè)主之所以同意低價成交，是為了置換一套鄰近中環(huán)的新房，因為新房價格調整的力度有所增加，達到了業(yè)主的期望值，促使這名置換型客“以舊換新”的目標達成。像他這樣的拋房客較近不少，有的還是出于投資置換需求。目前，普陀長征板塊老工房掛牌價為2.1萬元-2.2萬元/平方米，品質好的梅六小區(qū)價格達到2.3萬元/平方米以上。次新房中的祥和名邸價格為2.5萬元-2.6萬元/平方米，象源麗都掛牌價達到2.8萬元-2.9萬元/平方米。

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，近期不會改變嚴厲的調控政策，這也給明年“兩會”定下一個基調。盡管面臨流動性再次放松，但惠及樓市的成分將得到更大程度的嚴控。而且限購令不放松，供應方即便可以得到信貸資金繼續(xù)僵持，仍不能夠扭轉投資客無法進入、購購力減弱的大格局，房價走低的態(tài)勢進一步明朗。投資客致力于在房價進一步下跌之前掛牌出貨，大幅降價就顯得比較緊迫，不排除此類業(yè)主接下來會掀起一定沖擊力的降價風潮。

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　　年末二手房成交愈加低迷

　　郊區(qū)比市區(qū)滑得更快

　　二手住宅成交在臨近年末時顯得愈加低迷，成交量接近2008年低谷。尤其是外環(huán)外區(qū)域跌幅。

　　上海永慶房屋研展部統(tǒng)計，11月上海市二手住宅成交連續(xù)第4個月下降。在環(huán)線市場表現(xiàn)上，外環(huán)外區(qū)域跌幅，達到22.6%，中外環(huán)、內中環(huán)、內環(huán)內三區(qū)的成交量環(huán)比分別下跌7.6%、10.5%和11.8%。具體到外環(huán)外六區(qū)縣，成交下滑幅度從12%到23%不等。

　　在單價分布上，除1.2萬元—2萬元二手房成交不減反增，成交量增加3.3%外，9000元—1.2萬元、7000元—9000元、7000元以下三個段位分別降低16.5%、40.4%和36.3%，也佐證外環(huán)外區(qū)縣的二手住宅成交滑落大于市區(qū)。

　　成交面積分布上，110平方米以下的二手住宅成交占全部成交的85.6%，而90平方米—11平方米、70平方米—90平方米和70平方米以下三個段位的成交分別下滑13.6%、14%和11%，平均幅度和全市下降水平相當。可以看出，110平方米以下住宅成交量下降是全市成交量持續(xù)下降的主因。

　　各戶籍成交比例方面，上海本地購購比例從11月的65.1%下降到12月63.5%，而沉寂已久的港澳臺和外籍人士的成交則出現(xiàn)了6個月以來頭次明顯增加，成交比例恢復到4個月前的水平，環(huán)比增加16.4%。 11月800萬元以上高端公寓的成交比上月增加5套，顯示外籍購購信心在12月有些許復蘇。

　　上海永慶房屋總經理陳史翎認為，從這個趨勢判斷，2011年斷無逆轉的可能。

　　中高端二手房跌入谷底

　　單月成交780套創(chuàng)今年較低

　　伴隨二手房成交量整體下滑，中高端二手房也未能幸免，跌入谷底，并創(chuàng)下今年的較低點。

　　11月，全市二手房僅成交6923套，環(huán)比10月下跌14.5%，創(chuàng)下自去年6月以來的較低紀錄，與1.2萬套的中介行業(yè)保本線相去甚遠。全市中高端二手住宅市場(指總價200萬元以上)總計成交780套，環(huán)比10月下跌21.9%，同樣落入今年以來的較低點。雖然11月徐家匯和陸家嘴兩大傳統(tǒng)中高端板塊的成交在10月低位基礎上有明顯的回升，但無法改變整體低迷的行情，天山、金橋、源深等重要中高端板塊成交均出現(xiàn)大幅下滑。

　　德佑地產武寧店經理龔坤表示，受到限購以及調控政策不放松的預期影響，二手房市場仍趨低迷，但二手房業(yè)主提供的議價空間依然有限，尤其是一些區(qū)域大盤，掛牌房源數量不少，但由于報價與購房者的心理預期有較大差距，往往會出現(xiàn)久掛不售的情況。還有些二手房業(yè)主掛牌房源是出于實時掌握市場動向的目的，出售意愿并不強烈。反倒是一些掛牌的樓盤，因為稀缺性的優(yōu)勢，更容易售出。

　　一手商品住宅市場中，開發(fā)商降價已變得十分普遍，尤其是一些外圍樓盤，往往以15%以上的優(yōu)惠換取熱銷。一手房降價日益增多，刺激起了二手房購房者的降價預期。但是，對于市二手房業(yè)主來說，大幅降價將會大大壓縮獲利空間，一些購房時間較短的業(yè)主甚至會落入賠本的境地，除非面臨很大的資金需求，抑或對后市預期十分悲觀，一般不會出此下策。

　　由于目前一手樓盤降價主要集中在外圍，因此對于中高端二手房來說，分流客源的影響相對較小。影響主要體現(xiàn)在刺激購房者降價預期，以及分散中介公司投入二手房的力量上。德佑地產中遠店經理王兢認為，在目前這種市場低迷、購賣雙方心理預期差距拉大的情況下，中介公司的從中斡旋就變得愈加重要。

　　經適房業(yè)主為籌頭付而拋房

　　共康七村一套房低于市價3萬元出售

　　盡管如今二手房市場交投平淡，入市者較少，但性價比高的物業(yè)仍能吸引到置業(yè)者。

　　據21世紀不動產上海銳豐長臨分行經理潘春介紹，該分行近期成交了一套共康七村的物業(yè)就屬于此類。該房源是一套面積為50平方米的大一房，位于黃金樓層3樓(總高6層)，臥室朝南，廚衛(wèi)朝北，客廳方正，房型正氣。潘春說，共康七村的一房在附近老工房中屬房型正氣的。小區(qū)步行到軌交1號線通河新村站不到10時辰，附近有易購得、家樂福及華山醫(yī)院寶山分院等。

　　因為經適房即將簽約，業(yè)主想賣掉原有住房籌集資金付頭付，且在定價上比較理性，掛牌價直接低于市場價3萬元?？蛻粜∪A是新上海人，頭次置業(yè)?？紤]到租金年年在漲，壓力較大，比如今年在軌交沿線租間一室一廳都在2000元/月左右，與其這樣，不如用付房租的錢來還房貸。雖然諸多跡象表明房價還有下行空間，但小華覺得房價漲跌對自住需求來說意義不是很大，同時也擔心萬一明年政策有所放松，房價報復性上漲，手里的錢恐怕連頭付都不夠。

　　小華覺得該房子的裝修雖然屬于中等，但由于業(yè)主是自住，非常愛惜，房子看起來干凈，且樓層較好，不用忍受一樓的潮濕和頂樓的燥熱。關鍵是房子的家具家電齊全，拎包即可入住，為小華節(jié)省了不少錢。較后，小華果斷出手，以102萬元成交，約合2.04萬元/平方米。

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