二手房成交量長(zhǎng)期低迷導(dǎo)致房產(chǎn)中介生存壓力激增，部分中介只能不斷關(guān)閉門店縮減開支“過(guò)冬”。與此同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的整合也拉開序幕，專家認(rèn)為，今后一段時(shí)間房產(chǎn)中介購(gòu)并或者收購(gòu)股權(quán)的行為也將頻頻出現(xiàn)。

　　一線城市頻現(xiàn)中介關(guān)店潮

　　鏈家地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)稱，10月北京再關(guān)閉門店177家，其中73%為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京二手門店已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月關(guān)店百家以上。今年來(lái)北京二手房中介已關(guān)閉門店約1000家左右，為三年來(lái)較多。

　　9月份以來(lái)，深圳多家大型地產(chǎn)中介公司也陸續(xù)關(guān)閉了多家門店。深圳中聯(lián)地產(chǎn)門店數(shù)量減少了30多家至270家；原本在深圳擁有約300家門店的世華地產(chǎn)陸續(xù)關(guān)閉或停業(yè)整頓超過(guò)50家門店。深圳地產(chǎn)中介業(yè)的龍頭老大中原地產(chǎn)也關(guān)閉了近60家門店。

　　而21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公布的第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告則顯示，第三季度公司凈虧損達(dá)到9290萬(wàn)元，同比激增83%，直營(yíng)店數(shù)量則較上一季度減少了103家，減幅達(dá)17%。與此同時(shí)，銷售人員數(shù)量也按季減少了約5%。

　　記者在上海多家房產(chǎn)中介采訪了解到，今年二手房市場(chǎng)極為冷淡，成交量銳減，大多數(shù)中介都是虧損，難以為繼。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以上海為例，粗略估計(jì)，月成交12000套二手房才能使得中介行業(yè)保本，而目前月成交量只有7000-8000套，一些中介只能關(guān)閉門店，縮減員工。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年11月份上海共成交二手房0.69萬(wàn)套，環(huán)比降14.6%、同比降49.6%，為去年7月以來(lái)較低。11月份二手房0.69萬(wàn)套的交易水平，甚至比全年的成交較低谷春節(jié)期間的2月還要低12.9%。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年，北京全市二手房共成交21.4萬(wàn)套，二手房經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)大約是5839家，店均成交36套。今年前10個(gè)月，北京全市共成交114334套，門店數(shù)量為5085家，店均成交只有22套。但事實(shí)上，由于品牌店的壟斷效應(yīng)，排行前7位的公司市場(chǎng)份額達(dá)到了50%以上，中小經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)份額大約僅有25%左右。不少小門店一個(gè)月都成交不了一套，自然也就無(wú)法平衡店面的經(jīng)營(yíng)成本。

　　一二手房聯(lián)動(dòng)抱團(tuán)取暖

　　以代理一手房業(yè)務(wù)為主的易居中國(guó)公司近日宣布，將以2500萬(wàn)美元收購(gòu)二手房中介21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公司37.3%的股權(quán)，成為大股東，這也被視為房地產(chǎn)代理和中介行業(yè)內(nèi)新一輪洗牌開始，而一二手房聯(lián)動(dòng)的商業(yè)模式也被視為“抱團(tuán)取暖”。

　　易居董事局主席周忻表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)。在這種情況下，易居與21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的合作，不僅會(huì)幫助21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)增強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力，應(yīng)對(duì)短期挑戰(zhàn)，還將強(qiáng)化21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)地位。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)兼頭席執(zhí)行長(zhǎng)張東純也稱，兩家房地產(chǎn)服務(wù)商之間的合作能夠幫助公司在行業(yè)不景氣的情況下進(jìn)一步增強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力，更好地提供全面整合的服務(wù)。

　　上海中原研究部咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍則表示，易居完成此次收購(gòu)后，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局將迎來(lái)重大的調(diào)整。易居中國(guó)業(yè)務(wù)主要集中在一手房代理，雖然旗下有易居臣信開展二手房中介業(yè)務(wù)，但主要集中在上海地區(qū)，且占比較少。收購(gòu)專注于二手房中介業(yè)務(wù)的21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)后，無(wú)疑完善了業(yè)務(wù)鏈條，可以整合資源進(jìn)行一手房二手房業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。

　　而據(jù)記者調(diào)查了解，事實(shí)上已有不少中介不僅僅局限于二手房業(yè)務(wù)，也將觸角伸向一手房代理業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，市場(chǎng)好的時(shí)候，一些大的開發(fā)商通過(guò)售樓處直接銷售的方式就可以消化掉房屋存量，無(wú)需房屋中介公司代銷。而現(xiàn)在市場(chǎng)不好時(shí)，很多開發(fā)商會(huì)主動(dòng)與大的中介公司尋求合作。對(duì)于開發(fā)商而言，通過(guò)中介的多網(wǎng)點(diǎn)共同分銷，也能用較小的宣傳成本招徠意向客戶。

　　宋會(huì)雍稱，目前二手房中介公司都沒有做大做強(qiáng)，即便較大的公司市場(chǎng)占比也僅在3%-8%，且彼此之間都沒有拉開差距。易居中國(guó)入主21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)后，將會(huì)使得未來(lái)一手房二手房聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式更為清晰和成為主流，綜合地產(chǎn)服務(wù)商的市場(chǎng)地位也將會(huì)提升。

　　但“鏈家地產(chǎn)”頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，一二手房聯(lián)動(dòng)產(chǎn)生的效果未必理想，“當(dāng)前新房成交量同樣萎縮嚴(yán)重，有限的空間很難再容納二手房經(jīng)紀(jì)公司。因此一二手房聯(lián)動(dòng)仍難以改變當(dāng)前經(jīng)紀(jì)公司的困境?！?/p>

　　成交低迷將迫使一二手房?jī)r(jià)下降

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟(jì)南、南京、廈門、杭州8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4595萬(wàn)平方米，與去年同期相比，新增1276萬(wàn)平方米庫(kù)存量，增長(zhǎng)約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。8個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為12.9，刷新了今年10月份住宅存銷比的較高點(diǎn)11.8，庫(kù)存量已步入過(guò)大區(qū)間，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步增大。

　　以代理一手房業(yè)務(wù)為主的世聯(lián)地產(chǎn)第三季度財(cái)報(bào)顯示，第三季度單季凈利潤(rùn)為2794萬(wàn)元，同比下降30.89%。興業(yè)證券發(fā)布的調(diào)研報(bào)告稱，今年內(nèi)，世聯(lián)地產(chǎn)的代理業(yè)務(wù)銷售完成額增速呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，從7月以來(lái)完成代理額增速連續(xù)3個(gè)月下降，其中9月完成代理額同比下降約29%。

　　另外，記者在調(diào)查中了解到，由于新房降價(jià)形成的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，也給二手房市場(chǎng)帶來(lái)銷售壓力。10月中下旬以來(lái)，上海外郊環(huán)如嘉定、松江、青浦的幾個(gè)**沿線新盤紛紛開始降價(jià)跑量。二手房?jī)r(jià)則沒有相應(yīng)降低，以至于這些板塊一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象十分明顯。在這種情況下，一些剛需購(gòu)房者也陷入心理拉鋸戰(zhàn)，選擇繼續(xù)觀望。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)同時(shí)顯示，11月上海全市二手房成交均價(jià)為1.49萬(wàn)元/㎡，環(huán)比下降6.2%、同比下降14.7%，這也是今年2月至今以來(lái)各月度的同比降幅，之前一般在5%-9%。

　　專家認(rèn)為，整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來(lái)一到兩年，商品房供應(yīng)量仍將保持較大規(guī)模的供應(yīng)。在政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的情況下，預(yù)計(jì)明年上半年多數(shù)城市住宅存銷比仍將有所高企，開發(fā)商降價(jià)回籠資金的可能性較大。而受此影響，二手房?jī)r(jià)格也將相應(yīng)下調(diào)。

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