很多人都有貸款購房的經(jīng)歷，可是在交過頭付款之后，銀行貸款沒辦下來該怎么辦？此時(shí)，購賣雙方陷入兩難，開發(fā)商將購房者告上法庭，購房者擔(dān)心頭付款會(huì)流失，法院又會(huì)做出怎樣的裁決？

合同約定分期付款

張林（化名）是外地來沈務(wù)工人員，他于2004年9月5日與金源公司簽訂了商品房購賣合同一份及補(bǔ)充協(xié)議一份。張林按照每平方米3080元的價(jià)格，購購金源公司開發(fā)的位于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一處，建筑面積244.62平方米，總價(jià)款是753430元。由于張林資金有限，所以在合同中約定該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)頭付303430元，貸款450000元。

合同簽訂以后，張林于2005年4月27日向金源公司交付頭付款303430元。同時(shí)，張林還向金源公司繳納了辦理銀行貸款所需的各種手續(xù)費(fèi)用53300元以及合同備案費(fèi)1884元。

手續(xù)不全不給貸款

金源公司去銀行辦理貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)，張林所提供的辦理貸款的相關(guān)手續(xù)不符合貸款條件，所以貸款并沒有辦理成功。金源公司把情況與張林溝通后，張林一直在完善材料。

此后，金源公司多次向張林催要余款均未果。當(dāng)初簽訂的合同中約定，購受人提供全部辦理銀行貸款所需資料并協(xié)助出賣人辦理銀行貸款。另外，購受人逾期付款超過7日后，出賣人有權(quán)解除合同。

所以金源公司于2011年1月19日向張林達(dá)了解除合同通知書，同時(shí)邀請遼寧省公證處到現(xiàn)場進(jìn)行了鑒證。張林在收到解除合同通知書后，并沒有到金源公司辦理解除合同的手續(xù)，所以金源公司把張林告上了法院。

一審法院認(rèn)為，金源公司、張林之間訂立的商品房購賣合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)予履行。而張林理應(yīng)交納剩余購房款，但沒有及時(shí)繳納，屬于違約行為，應(yīng)對本次紛爭承擔(dān)全部責(zé)任。

所以法院判決張林將購購的門市返還給金源公司，而金源公司則將購房款303430元、辦理貸款相關(guān)費(fèi)用53300元、合同備案費(fèi)1884元返還給張林。

法院調(diào)解達(dá)成協(xié)議

宣判后，張林不服判決，提出上訴。沈陽市中級人民法院在審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，較終雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成了協(xié)議。

金源公司與張林簽訂的《商品房購賣合同》將繼續(xù)履行，張林自調(diào)解協(xié)議簽訂之日起七日內(nèi)，一次性向金源公司給付商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)剩余購房款及利息人民幣52萬元。而金源公司在收到全部房款及利息后，要協(xié)助張林辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

對于張林已向金源公司繳納的辦理貸款相關(guān)費(fèi)用53300元、合同備案費(fèi)1884元，將用于金源公司協(xié)助張林辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，多退少補(bǔ)。

【法官評析】

法律生硬 人情溫暖

才玉瑩法官說，本案是一起典型的商品房銷售合同糾紛案件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房購賣合同后，張林因未得到貸款，未能如期履行債務(wù)，金源公司經(jīng)催要未果，主張解除合同。

一審法院支持了金源公司的訴訟請求。但考慮到該案的社會(huì)影響以及出于對外地來沈務(wù)工人員此類社會(huì)弱勢群體的保護(hù)，為避免雙方矛盾激化，二審法官多次找到金源公司做調(diào)解工作，同時(shí)對張林進(jìn)行勸導(dǎo)，較終金源公司與張林握手言和，就本案達(dá)成了調(diào)解協(xié)議并順利地履行。張林將剩余房款及利息人民幣52萬元一次性給付金源公司，雙方簽訂的房屋購賣合同繼續(xù)履行，同時(shí)金源公司協(xié)助張林辦理該涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

在本案中，法律是生硬的，但人與人之間的感情是溫暖的，法官就是將法律與人情聯(lián)系在一起的紐帶。法院應(yīng)該是案結(jié)事了的地方，張林與金源公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議的同時(shí)，不但完結(jié)了一件民事糾紛，也化解了一份潛在的矛盾沖突。

所以本案的處理結(jié)果限度地均衡了雙方當(dāng)事人的利益，實(shí)現(xiàn)了法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

本報(bào)記者楊潘雨

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