項目“”規(guī)劃沒有官方備案 購房人為無產(chǎn)權(quán)物業(yè)埋單

“購一層一層”、“面積”等這樣以為噱頭的宣傳，在北京樓市普遍存在， “”帶來的實惠不僅吸引了不少購房人的目光，也讓不少購房人很購賬。雖然這為購房人帶來了實惠，但是專家提醒，在做決定之前，還是應(yīng)該慎重考慮，要知道這些面積多為開發(fā)商違規(guī)設(shè)置，而對于花園，開發(fā)商更是沒有權(quán)利這樣。

接到讀者咨詢后，我們來到頭層和二層產(chǎn)品面積較大的魯能7號院(樓盤資料 業(yè)主論壇) 實地調(diào)查。得知這部分所謂“”的面積，將不可能在房產(chǎn)證中得到體現(xiàn)，這也就注定這些面積將沒有名正言順的合法身份。

“面積不會體現(xiàn)在房產(chǎn)證上”

讀者李先生表示，“在魯能7號院看中了一套170余平方米的花園洋房，因為是頭層，開發(fā)商說會60余平方米的地下室，此外，還有一個花園。雖然頭層單價要比中間層高出不少，但是考慮到的空間，還是非常動心，只是不知道這種面積背后是否有隱患？”

我們以購房人的身份來到魯能7號院銷售現(xiàn)場。銷售人員表示，“我們頭層和二層都地下室和花園，雖然單價相比中間層高出2000-3000元，但是如果算上面積，合下來每平方米單價才剛一萬出頭，比中間層性價比還高?！?/P>隨即，銷售人員表示，實樓樣板間現(xiàn)在已經(jīng)對外開放，我們可以實際感受到面積給生活帶來的舒適感提升。在實地參觀后，事實證明銷售人員對面積的表述不僅不虛，并且還顯得有點“保守”。因為實地參觀過程中，所的地下室面積，給我們的感受實際上要比銷售人員所說的65平方米還要大。

對此，我們詢問銷售人員以求確認，“怎么我們感覺這樣板間“面積”不止65平方米呢？感覺實際要大不少?！变N售人員解釋道，“反正你也看到了，這就是實樓效果，我們一直都只說面積為65平方米。”這似乎是在默認我們的判斷，即實際面積比銷售人員所介紹的還要大。

當(dāng)我們問及交房后所的面積是否會體現(xiàn)在房產(chǎn)證上時，銷售人員斬釘截鐵地回答，“的面積不可能體現(xiàn)在房產(chǎn)證上?！?/P>“也不會以儲藏室等名目體現(xiàn)在房產(chǎn)證上嗎？”我們追問。銷售人員回答，“不會！”

要知道，房產(chǎn)證上不做體現(xiàn)，那么也就是說業(yè)主對這部分面積并不享有產(chǎn)權(quán)。這下令我們對這所謂的“面積”產(chǎn)生了懷疑。

“”實為購購 但卻無法得到產(chǎn)權(quán)

據(jù)介紹，開發(fā)商面積說來也不算什么新鮮招數(shù)。市場人士表示，“這些面積說是，但是要知道開發(fā)商每下挖一層就相應(yīng)地要付出建造成本，并且地下結(jié)構(gòu)的建筑成本要比地上結(jié)構(gòu)建造成本高，因為地下結(jié)構(gòu)要有防水的要求，以北京為例，下挖一層將增加大約3000元/平方米的成本。所以，開發(fā)商如果無利可圖勢必不會平白無故給自己添成本?！?/P>對于花園洋房一般來說，頭層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪音干擾等多種因素，單價相對要略便宜，起碼差價不大。而今，在“面積”的噱頭下，頭層一躍成為單價較貴的樓層，且差價還不小。“其實開發(fā)商已經(jīng)將地下室的價格，計入到了產(chǎn)權(quán)面積的銷售價格之中?！睒I(yè)內(nèi)人士強調(diào)。

那么也就是說購房人并沒有從所謂的“”中占到完全的便宜，但日后卻對這部分“面積”還不享有產(chǎn)權(quán)，可謂“賠了夫人又折兵”。

“這些‘偷’出來的地下室面積沒有物權(quán)”

業(yè)主花錢購來的空間，緣何沒有產(chǎn)權(quán)？某業(yè)主維權(quán)專家表示，“這或許是開發(fā)商在向建委申報建設(shè)方案時，壓根兒就沒有這個地下室的規(guī)劃。這一類違規(guī)操作，往往準(zhǔn)備兩份施工圖紙，一份報備建委，一份才是實際施工圖紙?！?/P>以魯能7號院為例，我們登錄了北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，通過查詢“魯能北京順義新城七號地工程項目（即魯能7號院）建設(shè)方案”，通篇我們沒有找到關(guān)于地下室的規(guī)劃設(shè)計。

專家認為，規(guī)劃中原本沒有地下室，因此，這塊“”的面積本身就是違法建設(shè)。業(yè)主維權(quán)專家表示，這決定了這些地下室天生就沒有物權(quán)。但是，現(xiàn)在已經(jīng)既成事實，那么按道理應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，或是開發(fā)商補繳土地出讓金，才能完全擁有這部分建筑面積的轉(zhuǎn)讓權(quán)，而轉(zhuǎn)讓他人。

應(yīng)該注意，因為由于建筑的物理屬性，致使這些地下室只能歸屬于相應(yīng)的頭層業(yè)主，而幾乎做不到歸由全體業(yè)主共享。可以說這種“”也已是既成事實，像這種方式，先不論開發(fā)商補繳土地出讓金，開發(fā)商較起碼應(yīng)該在合同中面向全體業(yè)主，約定這些地下室的使用權(quán)歸屬于相應(yīng)的頭層業(yè)主，以避免業(yè)主間的糾紛。不過應(yīng)該指出，這樣的約定是否有效，這在我國法律中是存在爭議的?！拔艺J為是無效的。”業(yè)主維權(quán)專家強調(diào)?！耙驗椋_發(fā)商將一個本不屬于其擁有獨立轉(zhuǎn)讓權(quán)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，于理于法都說不過去。”為此，專家提醒，一旦其他業(yè)主爭取這部分面積的權(quán)益，或?qū)矸杉m紛。

值得提出的是，由于私改規(guī)劃建造這些地下室本身就是違規(guī)行為，使得規(guī)劃中標(biāo)明的容積率相較實際情況小了不少。京華律師事務(wù)所徐斌律師表示，一般現(xiàn)在的建筑地下一層都是按照變電室、物業(yè)用房、人防工程等明確用途設(shè)計的，這些用途是不應(yīng)當(dāng)隨意改變的，如果一開始既沒有設(shè)計用途，甚至壓根就不存在地下的這些建筑空間，開發(fā)商私下增加地下室又沒有報批，城管、規(guī)劃局都有權(quán)進行處理。

律師提醒：“的花園法律不會保護”

對于類似魯能7號院這種花園的做法，業(yè)內(nèi)人士同樣質(zhì)疑這一行為是否恰當(dāng)。據(jù)介紹，普通住宅與別墅不同，每棟別墅都有相對獨立的土地使用范圍，就其獨立的土地并不存在共有關(guān)系。而對于普通住宅社區(qū)來說，規(guī)劃紅線內(nèi)的土地使用權(quán)是按建筑面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，因此小區(qū)內(nèi)的綠地、道路等都是歸全體業(yè)主共有的。作為小區(qū)的建設(shè)單位，小區(qū)內(nèi)的房屋全部出售后，開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)將不享有任何權(quán)利，更談不上將小區(qū)內(nèi)的綠地作為花園給頭層業(yè)主。因此，盡管目前沒有出現(xiàn)因頭層業(yè)主花園而引發(fā)的糾紛，但是作為業(yè)主共有的土地，開發(fā)商是無權(quán)將其隨意的。

雖然目前政府監(jiān)管部門并沒有明令禁止普通住宅花園的做法，但是律師提醒購房人注意，這種做法侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，所謂的花園也不會得到法律的保護。

文/張蛟(YNET.com 北青網(wǎng))

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