房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備體量，并非“多多益善”，甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場(chǎng)低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長(zhǎng)，過(guò)多的土地儲(chǔ)備，對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響正在不斷顯現(xiàn)。

據(jù)已披露年報(bào)的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)的土地儲(chǔ)備消化周期近兩年快速拉長(zhǎng)，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

土儲(chǔ)過(guò)量警報(bào)

曾幾時(shí)，土地儲(chǔ)備的體量和質(zhì)量，成為資本市場(chǎng)衡量一家房企實(shí)力的主要指標(biāo)。如今，“土儲(chǔ)全能論”正在逐漸演化成“土儲(chǔ)陷阱”。

隨著近期上市房企年報(bào)的不斷披露，結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2009年底至2011年底房企的土地儲(chǔ)備總量，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。以綠城、世茂、招商、恒大等為代表的一大批知名房企，據(jù)測(cè)算的較新土儲(chǔ)消化周期已經(jīng)超過(guò)10年，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

中房信分析師孫田告訴本報(bào)，在諸多上市房企的評(píng)價(jià)指標(biāo)中，土地儲(chǔ)備消化周期指標(biāo)變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達(dá)近幾年的高位。

2009年底，僅有44%的典型房企土地儲(chǔ)備消化周期在10年以上，較高的如世茂房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張和銷售去化節(jié)奏相對(duì)合理。

孫田表示，2009至2010年，房企土地儲(chǔ)備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(zhǎng)階段。如萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山 萬(wàn)科幸福匯)2009年底的土儲(chǔ)消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲(chǔ)消化周期呈溫和增長(zhǎng)，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬(wàn)科也升為4年。

到2011年底，房企的土儲(chǔ)消化周期普遍拉長(zhǎng)，比如綠城中國(guó)，其土儲(chǔ)消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲(chǔ)消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲(chǔ)備的消化周期也已達(dá)到近幾年的高位。

“與建成項(xiàng)目銷售去化周期相比，房企土儲(chǔ)的相對(duì)過(guò)量，對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的。”滬上房地產(chǎn) 人士柴一峰分析，過(guò)長(zhǎng)的土儲(chǔ)消化周期，頭先大量長(zhǎng)期占據(jù)企業(yè)過(guò)多資金和相關(guān)資源，進(jìn)而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時(shí)機(jī)，也只能與機(jī)會(huì)失之交臂。

更重要的是，在市場(chǎng)下行、地價(jià)逐步下調(diào)的背景下，過(guò)多的土地儲(chǔ)備不但無(wú)法成為當(dāng)年資本市場(chǎng)對(duì)房企估值的正面利好，反而需要面對(duì)市值縮水的壓力，風(fēng)險(xiǎn)巨大。

抄底不宜：嚴(yán)控土儲(chǔ)總量

在市場(chǎng)的下行周期，土儲(chǔ)過(guò)量而引起的消化周期過(guò)長(zhǎng)，越來(lái)越體現(xiàn)其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面?！案咄恋貎?chǔ)備總量與銷售放緩，兩個(gè)因素導(dǎo)致土儲(chǔ)消化周期拉長(zhǎng)?！睂O田分析。

前兩年較快的擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致典型房企土地儲(chǔ)備總量居高不下。目前土儲(chǔ)面積居頭的為恒大地產(chǎn)，2011年底的土地儲(chǔ)備總量為1.37億平方米，其次是碧桂園、綠地集團(tuán)，土地儲(chǔ)備的總量也都在5000萬(wàn)平方米以上。

記者注意到，恒大和碧桂園，由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，前兩年在三四線城市的快速擴(kuò)張導(dǎo)致了目前較高的土地儲(chǔ)備總量。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列，項(xiàng)目去化速度較快，但受制于高土地儲(chǔ)備總量，依然導(dǎo)致土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng)。

此外，調(diào)控政策對(duì)企業(yè)銷售速度的影響顯而易見(jiàn)。其中，限購(gòu)政策對(duì)定位中高端的房企掣肘明顯。比如綠城中國(guó)，截至2011年底的土地儲(chǔ)備總量在4000萬(wàn)平方米左右，屬于房企中間水平，但其2011年月均銷售面積僅15萬(wàn)平方米。盡管綠城2011年下半年采取了多種營(yíng)銷策略，如擴(kuò)充銷售團(tuán)隊(duì)、降價(jià)促銷、出售優(yōu)質(zhì)地塊及項(xiàng)目等，但由于其太過(guò)單一的中高端產(chǎn)品定位，銷售業(yè)績(jī)依舊疲軟。受此影響，目前綠城中國(guó)的土儲(chǔ)消化周期直逼24年。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，緊隨綠城之后，土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對(duì)恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲(chǔ)備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業(yè)績(jī)較好的一年，以月銷售102萬(wàn)平方米計(jì)算，目前的土地儲(chǔ)備消化周期也達(dá)11年。

“對(duì)這幾家企業(yè)而言，不拿地或者少拿地，加快項(xiàng)目的去化速度，減少土地儲(chǔ)備的消化周期迫在眉睫?！睂O田認(rèn)為。

在這方面，低消化周期的萬(wàn)科值得學(xué)習(xí)。萬(wàn)科近幾年土地儲(chǔ)備的消化周期，始終保持在4年左右，這也是其在堅(jiān)持剛需高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，嚴(yán)格控制拿地成本，對(duì)總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)。

另一方面，對(duì)于一個(gè)銷售額超千億的企業(yè)，2012年依然需要保持積極的土地策略，合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，否則以目前4300萬(wàn)平方米左右的土地儲(chǔ)備總量來(lái)看，難以滿足企業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展需求。

柴一峰直言，土儲(chǔ)從優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)為劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，不在于土地本身，而是整體市場(chǎng)走勢(shì)的逆轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)商日漸緊張的資金狀況使然。一旦土地市場(chǎng)出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)，看似人人平等，實(shí)則只是少數(shù)房企的大餐，除非那些土儲(chǔ)周期報(bào)警的企業(yè)“豁出去不要命了”。

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