隨著年關的臨近，購房趕稅費優(yōu)惠“末班車”也進入高潮。但一些事項購房者和房東都需要特別注意，比如不少銀行開始針對提前還貸排隊預約、房貸審批時間拉長等原因，即便現(xiàn)在匆忙簽約購房，也可能擠不進今年底終止的稅費優(yōu)惠的期限內(nèi)。此外，房屋購購時間并不單指拿到小產(chǎn)證的時間，而是以產(chǎn)證時間和契稅完稅時間，哪個早以哪個算，把握住這個“時間差”，就不會因為錯失優(yōu)惠而扼腕嘆息。

　　提醒一：可按契稅完稅時間算

　　“后悔死啦！”昨天，一篇題為“賣房慘痛教訓，錯失優(yōu)惠政策”的帖子在滬上某論壇引起購房者的關注。

　　發(fā)帖人稱，房子的產(chǎn)證是2008年1月，自己一直認為未滿兩年，怎么樣也搭不上優(yōu)惠政策的“末班車”了，就急著把小房子賣掉換大房子。加上下家貸款12月12日已下來催著去過戶，就去交易完成了過戶。

　　誰知晚上回家上網(wǎng)一查，原來房屋購購時間是以產(chǎn)證時間和契稅完稅時間，哪個早以哪個算。而契稅單上的時間是2007年12月22日，也就是說只要和下家商量等到12月23號過戶，就完全可以不用交差額營業(yè)稅和個稅2萬多元。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐交服經(jīng)理黃宗依告訴記者，在一般過戶交稅中，會參考三方面的文件：交接書、契稅單、房產(chǎn)證。如果交接書在2005年6月1日以前簽訂，可以算作房屋購購2年以上，如果交接書在2005年6月1日及以后簽訂，便不可算作2年，而是以契稅單和房產(chǎn)證中較早的時間作為計算依據(jù)，來計算房屋的年限。

　　從后面的跟帖中可以看出，大部分購房者其實并不知道這個小竅門，如果契稅完稅時間早于產(chǎn)證時間的話，那“房屋購購時”是可以按前者算的，這樣，一些原本可能被擠出末班車的交易其實還能挽回。

　　提醒二：不要把預算做得太緊

　　臨近年底，不少銀行貸款額度基本落實，逐漸放慢了放貸速度和提高審貸門檻。一旦放貸周期跨年度，極有可能影響下一個環(huán)節(jié)，上家交易過戶而產(chǎn)生的稅費變化。

　　近來，多家中介的貸款業(yè)務員發(fā)現(xiàn)，銀行在審核客戶時，在某些條款上規(guī)定得更加細致。如果達不到要求的話，甚至連一套房要貸七成都很困難，更不用提二套房了。

　　另一個明顯變化是審批速度減慢。凱弈投資咨詢管理有限公司有關負責人表示，由于時至年底，不少銀行已經(jīng)用完全年房貸額度，并開始控制放款規(guī)模，但是貸款受理量仍然趨于飽和，因此審批的速度明顯減慢。在利率方面，目前各家銀行在、套房上的執(zhí)行標準是統(tǒng)一的，存在差異的只是第三、第四套房，因為沒有明文規(guī)定，因此各家銀行根據(jù)自己的實際情況做調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，由于銀行房貸政策收緊，較后兩個月申請貸款的變化比較大，而每年因為“跨年合同”的緣故，會產(chǎn)生不少類似糾紛。今年，尤其是在趕“末班車”的效應下，不要把預算做得太緊，更要嚴格掌握購賣之間的交易節(jié)奏。

　　提醒三：提前還貸可能得等兩周

　　從12月初開始，各銀行對提前還貸的申請登記周期放長，而這極有可能影響購二手房擠進優(yōu)惠政策的較后期限。

　　目前各大銀行針對提前還貸，除了貸款本人必須上門預約登記以外，其等候周期也拉長，少則兩周多則半個月甚至一個月。一方面，每年臨近年底皆有不少人因擔心隔年貸款利率變化而提早還貸部分貸款，另一方面，因今年趕搭“末班車”效應，二手房交易火爆，上家必須清償原貸款才能過戶交易。短期內(nèi)提前還貸增多，銀行自然采取排隊等候方式。

　　事實上，現(xiàn)在的二手房上家基本都有貸款，而年底提前還貸會延長整個交易時間。如果上家資金不足，需要下家的頭付款來還貸，則又需要雙方時間配合。因此，考慮到辦理時間，中介也會盡量在12月中旬以前簽訂購房合同，一次性付款的可以稍延后。

　　記者查閱了2005年發(fā)布的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》，該通知明確指出：”納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購購房屋的時間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權證注明的時間為購購房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購購房屋的時間。 ”

資訊來源：網(wǎng)絡

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