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博鰲土地閑置屢禁不絕 房企追逐投資收益成主因

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:每日經(jīng)濟(jì)  閱讀 773 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  中信龍?zhí)稁X項(xiàng)目拿地8年才動(dòng)工,拿地成本僅數(shù)百元/平方米,項(xiàng)目售價(jià)卻高達(dá)萬元,但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產(chǎn)一家,知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)。

  由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系,開發(fā)商早期在此開發(fā)的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項(xiàng)目,業(yè)內(nèi)分析指出,開發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項(xiàng)目回報(bào)期過長(zhǎng)的缺陷,至少從2001年開始,僅龍?zhí)稁X地塊,土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。

  博鰲成囤地“重災(zāi)區(qū)”

  關(guān)于中信地產(chǎn)龍?zhí)稁X項(xiàng)目被叫停的報(bào)道稱,從2003年拿地到2011年動(dòng)工建設(shè),龍?zhí)稁X項(xiàng)目地塊閑置了8年,其涉嫌囤地值得關(guān)注。

  記者近日在博鰲調(diào)查發(fā)現(xiàn),龍?zhí)稁X盤踞了中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司(以下稱中遠(yuǎn))兩大開發(fā)商。

  當(dāng)?shù)厝藢?duì)龍?zhí)稁X的舊景記憶猶新。

  一名當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?,以前龍?zhí)稁X還是一片郁郁蔥蔥的樹林,近些年由于房地產(chǎn)開發(fā),開始變熱鬧;但是,除了已經(jīng)建成的博鰲國賓館以外,其他地塊一直未見動(dòng)工。

  據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)的公告,2001年9月,中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。但這塊地的開發(fā)進(jìn)度如何,此后卻無從查起,直到2010年,國土部公布的1457幅閑置土地黑名單,這塊地才回歸公眾視野。

  在國土部的這份黑名單中,中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”,其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場(chǎng)用地,供地面積超過98公頃,這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同,約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月,竣工時(shí)間則為2004年10月。

  直到2010年因閑置被曝光,這兩幅地塊依舊沒有動(dòng)工。

  截至目前,記者還未了解到兩地塊的較新動(dòng)向。除上述中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)之外,一些小型房企囤地現(xiàn)象也不少見,其中海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地,但土地至少閑置了14年。

  低收益落差

  博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡始于博鰲亞洲論壇,但進(jìn)行別墅等住宅的開發(fā)是近幾年才興起的。早些年,進(jìn)駐博鰲的開發(fā)商大多以開發(fā)會(huì)議、酒店為主。

  以海南博鰲投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱博鰲投資控股)為例,該公司1999年成立時(shí),遂成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主要投資商,其開發(fā)的項(xiàng)目主要為博鰲亞洲論壇會(huì)議、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作,讓開發(fā)商看到在博鰲投資房地產(chǎn)的潛力。

  2000年,中遠(yuǎn)以9000萬元參股博鰲投資控股,并持有其30%的股份。當(dāng)外界以為中遠(yuǎn)將借博鰲投資控股的平臺(tái)在當(dāng)?shù)卮笫┤_時(shí),事態(tài)發(fā)展卻出人意料。

  2000年12月21日,中遠(yuǎn)發(fā)布公告稱,將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司,中遠(yuǎn)持有的股份降為8%。

  到了2001年9月18日,中遠(yuǎn)新成立了海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中遠(yuǎn)博鰲),中遠(yuǎn)持有其95%的股份。3天后,中遠(yuǎn)博鰲即決定出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇恒久性會(huì)址所在地東嶼島全島土地,約計(jì)2500畝。

  此外,中遠(yuǎn)博鰲還向博鰲投資控股購購了“博鰲水城”太陽城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán),用地面積合計(jì)超過94畝,用于開發(fā)博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。

  2001年9月,中遠(yuǎn)還購購了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地,用于建設(shè)別墅。

  從參股博鰲投資控股到獨(dú)立開發(fā),中遠(yuǎn)的做法讓外界大感疑惑。有分析認(rèn)為,由于開發(fā)會(huì)議、酒店、度假公寓等項(xiàng)目投入很大,期卻很長(zhǎng),對(duì)開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛艽蟮目简?yàn),轉(zhuǎn)而開發(fā)別墅等住宅項(xiàng)目則能在短期內(nèi)獲得較大收益。一般情況下,酒店的回報(bào)期可能長(zhǎng)達(dá)10年,住宅則可以實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。

  但是在開發(fā)住宅項(xiàng)目的過程中,開發(fā)商為何鐘意囤地?

  綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁表示,由于博鰲開發(fā)商數(shù)量較多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度看,投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);由于商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)期過長(zhǎng),通過土地升值獲取的收益正好可以彌補(bǔ)“損失”。

  囤地亂象屢禁不絕

  除開發(fā)住宅獲益之外,轉(zhuǎn)賣土地也是開發(fā)商回籠資金的常用方式。

  2001年12月6日及13日,中遠(yuǎn)分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊,分別為別墅用地和高爾夫用地,兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米,因此獲取的土地款分別高達(dá)8437萬元和1.9億元,合計(jì)超過2.7億元。

  中遠(yuǎn)在2001年12月8日的一則公告中稱,其位于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)的博鰲水城度假酒店項(xiàng)目總投資高達(dá)人民幣2.3億元,預(yù)測(cè)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率約10.29%。這就意味著,運(yùn)營(yíng)一個(gè)酒店項(xiàng)目,大約需要10年才能收回全部投資。

  從中遠(yuǎn)、中信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐乃魉鶠椴浑y看出,通過土地閑置等待房?jī)r(jià)上漲可獲得令人咋舌的收益,還可通過土地轉(zhuǎn)賣實(shí)現(xiàn)資金的快速回流,購賣土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的購賣。

  前述信息顯示,目前可查的較早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于拿到的兩幅商服用地,至今已超過15年時(shí)間,中信地產(chǎn)、中遠(yuǎn)的囤地時(shí)間也分別長(zhǎng)達(dá)8年和10年。

  十余年時(shí)間,囤地亂象為何屢禁不止?記者5月9日致電瓊海市國土局,但截至發(fā)稿,該部門未接受記者的采訪。

  綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁表示,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,除開發(fā)項(xiàng)目之外,土地升值已成為重要利潤(rùn)來源,除利益驅(qū)使之外,政府也有責(zé)任,如在交通配套、市政規(guī)劃方面,如果政府的承諾不及時(shí)兌現(xiàn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)也會(huì)造成阻礙。

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